Las diez infracciones de Palmera 38

El grupo Palmera Agenda 2029, en el que se integran diversas asociaciones ciudadanas, profesionales y vecinos a título particular, ha presentado un extensa y completa denuncia a la consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio detallando las "graves infracciones urbanísticas cometidas" por la Gerencia de Urbanismo en la concesión de la licencia de Palmera 38. Entre ellas, destacan que esta se otorgó sin el requisito previo de tener los permisos necesarios para el corte del arbolado, o que no se ha exigido el 10% de las plusvalías por el aprovechamiento del suelo que supondrían un ingreso de más de 6 millones para las arcas municipales. Desde la administración autonómica se han comprometido a emitir un informe tras analizar las denuncias.

Primera infracción: actuación contra el arbolado sin licencia

El corte del arbolado existente en la parcela de Palmera 38 se ha realizado sin la preceptiva licencia urbanística municipal y no se ha realizado la correspondiente inspección que corresponde a la Gerencia de Urbanismo. Así lo aseguran los denunciantes en su escrito. Y añaden que el PGOU, en el Régimen General de Deberes de los propietarios, establece en el artículo 3.1.4, en su apartado d, el deber de conservar y mantener la masa vegetal en las condiciones requeridas por la ordenación urbanística. Asimismo en lo referente a la Protección del Arbolado, en su artículo 7.4.19 establece en su apartado 1, que la tala de árboles queda sometida al requisito de previa licencia urbanística. En concordancia con el artículo 8 del Reglamento de Disciplina. Por lo tanto, la concesión de la licencia de demolición y nueva construcción en Palmera 38 se habría otorgado sin la licencia para el corte del arbolado y sería ilegal.

Segunda infracción: licencia "contra legem"

En el expediente de la licencia concedida para la demolición de las edificaciones existentes y la construcción de una nueva e invasiva edificación advierten que no se ha solicitado la necesaria licencia previa para la tala del arbolado. “En concreto, en el proyecto con el que se ha solicitado esa licencia se ha obviado la exigencia del artículo 7.4.19 del PGOU que en su apartado 6 que en cualquier obra que pueda afectar al arbolado público o privado ‘se indicará en la solicitud de la licencia correspondiente señalando su situación en los planos topográficos de estado actual que se aporten”. Insisten los denunciantes en su escrito sobre esta infracción que la concesión de la licencia de Palmera 38 es “contra legem” y que la misma tras la denuncia efectuada debió conllevar la suspensión de su eficacia en tanto se corregía la ilegalidad urbanística.

Tercera infracción: El Ayuntamiento no exige el aprovechamiento que le corresponde

Explican los denunciantes que el Ayuntamiento, y por tanto la ciudad, ha sufrido un grave daño patrimonial al no exigir las plusvalías generadas por ese suelo. La Gerencia de Urbanismo, según el escrito, debió aplicar la modificación de la LOUA de 2012 que en su artículo 45 señala que cuando se supera con una edificabilidad el 10% de la preexistente, tal como es este caso, ese suelo se considera infradotado de los servicios de infraestructura urbanística y tiene que ser considerado como suelo urbano no consolidado. "Y esto es así como bien puede comprenderse que una parcela existente con una urbanización para una sola vivienda unifamiliar no puede soportar la demanda de la nueva edificación proyectada que puede equivaler a 100 apartamentos".

En el momento de la concesión de la licencia, según el artículo 49 de la misma, tendría que haber exigido el 10% del aprovechamiento objeto que le corresponde al Ayuntamiento y los costes de la urbanización, infraestructuras y servicios públicos y su contribución a los Sistemas Generales.

De conformidad con ese artículo 55 de la LOUA, la Gerencia de Urbanismo sólo debería haber autorizado la edificación del 90% de los 12.629 m2, es decir 11.366 m2 ya que el resto corresponde 10% de cesión. "Sí concedió la licencia sin la exigencia de esa cesión cometió una ilegalidad, ya que pudo establecer la compensación en dinero de ese 10% en el mismo momento de la concesión de la misma".

Los denunciantes, muchos de ellos expertos en urbanismo, calculan en el documento presentado a la Junta la merma patrimonial que ha supuesto esta operación para la ciudad: En Palmera 38 han sido de 6.554.250 euros. Extendido a otros edificios similares que han surgido en los últimos tres años en el sector de la Palmera superaría los 25 millones de euros.

Cuarta infracción: una norma que debió suspenderse o modificarse en 2012

El artículo 6.6.3 del PGOU con el que se han venido otorgando las licencias del entorno de la Palmera, debido a una interpretación errónea que hacían en Gerencia de Urbanismo, tuvo que quedar en suspenso o modificarse en el año 2012 tras la modificación de la LOUA, en concreto a su artículo 45.2. apartados b y c. Al mismo tiempo debió modificar el artículo 11.1.14 del PGOU que se refiere al suelo urbano no consolidado. "Se presumirá que este aumento de edificabilidad o densidad o cambio de uso requiere el incremento o mejora de las dotaciones, y en su caso, de los servicios públicos y de urbanización, cuando dicho incremento comporte un aumento del aprovechamiento objetivo superior al 10% del preexistente".

Quinta infracción: las viviendas unifamiliares

Señalan los denunciantes que la licencia no cumple con el artículo 6.1.3, del PGOU, referido a los “usos pormenorizados” que en su apartado 5, exige que se respeten tanto las limitaciones del uso a implantar como las de las normas particulares de la zona de ordenanzas, en este caso las de viviendas unifamiliares.

"Si se hubieran cumplido estas limitaciones se habría impedido que, tanto en este caso como en los otros tres que han ocurrido en la zona, surgieran esas edificaciones inadecuadas por su volumen y diseño en el entorno del paisaje de la Palmera". Y añaden que este incumplimiento puede suponer que las licencias concedidas para residencias permanentes de estudiantes en la zona de ordenanzas de la Palmera sean "nulas de pleno derecho" al no ajustarse a esta exigencia del artículo 6.1.3, apartado 5, que establece la limitación de respetar las normas particulares de la zona. "En estos momentos, las obras en Palmera 38 continúan sin que nadie desde la Gerencia de Urbanismo haya tratado de revisar el expediente de esa licencia en donde encontramos graves infracciones urbanísticas. El gran número de incumplimientos debe obligar a la paralización inmediata".

Sexta infracción: la posición y forma

Tras el análisis del proyecto básico recogido en el expediente de licencia de Palmera 38, los denunciantes observan las siguientes infracciones:

• El patio abierto que presenta el proyecto incumple el artículo 7.3.3.34 que define que los patios abiertos deben tener un ancho mínimo de 6 metros. "Comprobamos que solo tiene 5 metros, y por tanto, incumple el artículo 7.3.35 y en cuanto a la proporción h/3 de la embocadura del patio respecto a la altura incumple el artículo 7.3.38".
• Incumple el artículo 12.8.3. Posición y forma de los edificios, y en que su apartado 3 establece que nopueden realizar nada más que una planta de sótano. Y en su apartado 6, que establece la edificabilidad0.6 m2/m2, por estar en la zona de vivienda unifamiliar, "lo que significa que solo puede edificar 3.141 m2 como máximo, mientras el proyecto autorizado propone 12.629 m2, lo que significa una vulneración del mencionado artículo".

Séptima infracción: obras con la licencia suspendida

Denuncian que las obras siguen en marcha sin tener en cuenta el acuerdo que taxativamente se refiere a la “Suspensión de Licencias” y que por tanto afecta a la de Palmera 38. "El acuerdo al que nos referimos no recoge la suspensión del otorgamiento de licencias, tal como establece el artículo 27 de la LOUA, sino la suspensión de licencias".

Octava infracción: la inacción de la Gerencia de Urbanismo

Aseguran que en el origen de todas las infracciones que han denunciado está "la reiterada inacción" de la Gerencia de Urbanismo al no haber hecho uso de los instrumentos establecidos por el PGOU para dirigir y controlar la gestión urbanística de la ciudad. "En concreto nos referimos a la comisión de seguimiento y al

plan especial de indicadores de sostenibilidad".

Novena infracción: el Plan de Protección del Conjunto Histórico

El documento señala que no se contemplan los fundamentos de la Ley del Patrimonio Histórico de Andalucía, del Plan de Protección del Conjunto Histórico de Sevilla (sector 25 La Palmera) o las Condiciones de Protección Ambiental del PGOU. El Paseo de la Palmera es, por antonomasia, viario principal urbano de Sevilla por lo que es de aplicación el Art. 9.4.13 del PGOU que hace obligatoria la inclusión en los proyectos de edificación en su entorno de "la ordenación y adecuación paisajística de los espacios libres con independencia de los usos a los que estuvieran dedicados. La citada adecuación paisajística deberá favorecer la integración de los espacios, construcciones y elementos admisibles en los espacios libres de parcela". También es de aplicación el Art. 9.4.12. del PGOU que propugna "la defensa de la imagen urbana y el fomento de su valoración y mejora... por lo que cualquier actuación que pudiera afectar a la percepción de la ciudad deberá ajustarse a las presentes normas, así como a las ordenanzas del paisaje urbano".

Décima infracción: falta de transparencia y documentación

En las obras de construcción de Palmera 38 se observa que no existe el necesario cartel de obra tal como exigen el artículo 29 del Reglamento de Disciplina Urbanística sobre Información y Publicidad en las obras y el artículo 4.7.10.1 (i) de las normas del PGOU de prescripciones en la ejecución de las obras.

"Una vez más la falta de transparencia para dificultar el conocimiento y la participación ciudadana, que no es casual por el conjunto de circunstancias que han acompañado la tramitación y acelerada concesión de licencia para estas obras en Palmera 38".