¿Qué puede hacer un propietario si su inquilino no paga el alquiler? Guía legal y práctica

Sevilla/El impago de alquiler es una de las preocupaciones más comunes entre los propietarios de inmuebles en alquiler.

En un mercado inmobiliario donde la seguridad y la rentabilidad son fundamentales, conocer los derechos legales y las acciones disponibles para proteger la inversión es esencial.

Abogados de derecho inmobiliario con experiencia en el sector, detallan las claves legales que todo propietario debe saber para abordar esta situación en 2024.

El impacto del impago en el mercado de alquiler

El mercado del alquiler en España ha experimentado un crecimiento notable en los últimos años, impulsado por factores como el encarecimiento de la vivienda y los cambios en las preferencias de vivienda de los ciudadanos.

Sin embargo, este auge también ha venido acompañado de un aumento en los casos de impago, una situación que genera incertidumbre y frustración entre los propietarios.

Según datos recientes, el 15% de los propietarios han enfrentado problemas de morosidad en algún momento. Este porcentaje evidencia la importancia de actuar con rapidez y eficacia cuando un inquilino incumple con sus obligaciones de pago.

Pasos iniciales ante el impago del alquiler

1. Comunicación y requerimiento de pago El primer paso ante el impago es intentar resolver la situación de manera amistosa. Un propietario debe contactar al inquilino para confirmar si el impago se debe a un problema puntual, como dificultades económicas temporales, o si hay una intención deliberada de no pagar.

El requerimiento de pago es fundamental. Aunque puede hacerse de manera verbal, es más efectivo enviar una notificación formal mediante burofax o carta certificada. Este documento debe incluir:

• Detalle de las cantidades adeudadas.
• Plazo para regularizar la situación.
• Consecuencias legales en caso de no cumplir.

2. Revisión del contrato de arrendamiento El contrato de alquiler es la base legal de la relación entre propietario e inquilino. Asegúrate de que el documento incluya cláusulas claras sobre:

• Plazos de pago.
• Intereses de demora.
• Acciones legales en caso de impago.

Si el contrato no establece estos aspectos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) será la normativa aplicable.

Iniciar el procedimiento de desahucio

Cuando el inquilino no responde al requerimiento o sigue sin pagar, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio por impago. Este proceso consta de los siguientes pasos:

1. Presentación de la demanda. El propietario debe interponer una demanda en el juzgado correspondiente al domicilio del inmueble. En la demanda se puede reclamar tanto la recuperación del inmueble como las cantidades adeudadas. Es importante aportar pruebas como el contrato de arrendamiento, los requerimientos de pago y cualquier otra documentación relevante.

2. Notificación al inquilino. El juzgado notificará al inquilino, quien tendrá un plazo de 10 días para:

• Pagar la deuda y evitar el desahucio (en caso de que sea la primera vez que incurre en impago y se aplique el "enervamiento de la acción").
• Abandonar el inmueble.
• Presentar alegaciones si considera que el desahucio no procede.

3. Ejecución del desahucio. Si el inquilino no actúa dentro del plazo establecido, el juez dictará una orden de desalojo y fijará una fecha para la recuperación del inmueble. Este paso requiere la presencia de un procurador y, en algunos casos, de la fuerza pública.

¿Qué ocurre con las deudas del inquilino?

El procedimiento de desahucio permite reclamar las rentas impagadas, pero recuperar estas cantidades puede ser un desafío si el inquilino no tiene bienes embargables. En este caso, existen opciones adicionales, como contratar un seguro de impago o acudir a empresas especializadas en la gestión de deudas.

Cómo prevenir el impago del alquiler

Aunque no se pueden evitar todos los casos de morosidad, hay medidas que los propietarios pueden tomar para minimizar el riesgo:

1. Selección de inquilinos. Realiza un análisis exhaustivo de los candidatos, incluyendo la verificación de su solvencia económica y antecedentes de pago. Solicitar garantías adicionales, como avales o fiadores, puede ofrecer mayor seguridad.

2. Contratos bien redactados. Un contrato detallado y claro es esencial. Asegúrate de incluir todas las cláusulas necesarias para proteger tus derechos, como plazos de pago, intereses de demora y mecanismos para resolver conflictos.

3. Seguros de impago. Los seguros de impago de alquiler son una herramienta cada vez más popular entre los propietarios. Estas pólizas cubren el impago de rentas y, en algunos casos, los costes legales del desahucio.

La importancia de contar con asesoramiento legal

Frente a un inquilino que no paga el alquiler, actuar con rapidez y siguiendo los cauces legales es clave para resolver la situación sin contratiempos. Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos puede marcar la diferencia en términos de tiempo y eficacia.