La vivienda usada baja en Sevilla y Granada, y sube en el resto de capitales andaluzas

El precio de compraventa de vivienda usada en el último año ha bajado en Sevilla casi un 5%, mientras sigue subiendo el precio del alquiler un 8,4%.

En Andalucía, el coste de la vivienda de segunda mano se modera en el último año para los ciudadanos, con una variación interanual del 1,7%. Sin embargo, se aprecian importantes variaciones según la capital de provincia.

Mientras que en Granada y Sevilla el precio baja, con una disminución del 5,85% y del 4,91%, respectivamente; en el resto de las ciudades sube, con Málaga con la máxima subida interanual, del 8,84%.

El metro cuadrado más alto lo encontramos en Cádiz (2.104€), seguida de Málaga (1.920€) y Sevilla

(1.357€). El más bajo está en Almería (990€) y Jaén (772€).

El precio del alquiler en la ciudad de Sevilla sigue subiendo: esta vez se incrementa un 8,4% en tasa interanual, lo que sitúa el metro cuadrado en 10,5€.

Actualmente, la negociación del precio de compra, es decir, la rebaja sobre el precio inicial de salida del

inmueble al mercado, se sitúa de media en el 9% en Andalucía, con poblaciones destacadas como Linares,

con una rebaja del 18,3% sobre el precio inicial, y Jaén, con una rebaja del 14,3%.

Los datos corresponden al informe Análisis del mercado de la vivienda en Andalucía, elaborado con la información de las operaciones de intermediación inmobiliaria y financiera realizadas por las oficinas del Grupo Tecnocasa en la comunidad, donde el grupo cuenta con más de 200 oficinas franquiciadas. El estudio ha sido presentado este lunes en rueda de prensa en Sevilla.

En la presentación también se han tratado dos nuevos informes de la Cátedra Grupo Tecnocasa –

Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Análisis del mercado de la vivienda. El primero analiza el impacto de

la nueva ley de vivienda en el mercado de alquiler; el segundo, el dinamismo inmobiliario en Andalucía.

Franja de precios, tipo de vivienda y perfil comprador

Jesús Jiménez, responsable del Grupo Tecnocasa en Andalucía, ha analizado las franjas de precios más

comunes. En Sevilla, Málaga, Granada y Córdoba, la franja de precios más vendida este año ha sido la de viviendas de entre 75.000€ y 150.000€. En Almería, Jaén y Huelva, han destacado las viviendas de

75.000€ o menos. Mientras que en Cádiz han predominado las de entre 150.000€ y 225.000€.

La vivienda tipo vendida en Andalucía tiene una superficie media de entre 60 y 80 metros cuadrados en

todas las capitales, a excepción de Jaén, donde encontramos viviendas de un mayor tamaño (80-100

metros cuadrados útiles de media).

Finalmente, si analizamos el perfil del comprador, cabe destacar que en todas las ciudades andaluzas

analizadas el principal y primer motivo de compra es primera vivienda, es decir, el comprador adquiere el

inmueble con el objetivo de residir en él. Después de esta primera opción, es importante el número de

inversores que encontramos en Granada (22,1%) y Jaén (donde 1 de cada 4 compras está hecha por un

pequeño inversor).

Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, ha comentado, en relación al precio de la

vivienda, que "Andalucía presenta actualmente buenas oportunidades inmobiliarias". Y ha añadido: "es importante buscar bien entre la oferta disponible y seleccionar aquellas viviendas que están a precio real del mercado inmobiliario actual, pues muchos propietarios sobrevaloran sus viviendas, lo que sitúa al

inmueble lejos de la realidad, en un momento en el que los precios empiezan a estabilizarse e incluso a

bajar". Cubero ha puntualizado que la sobrevaloración llega al 28% en Jaén, mientras que la más baja de

Andalucía está en Cádiz, donde los propietarios sobrevaloran sus inmuebles un 12,77%.

Aumentan las hipotecas a tipo mixto

José Enrique Felipe, responsable de Kìron en Andalucía, ha comentado que "en Andalucía, predomina la

compra con hipoteca". Esto es así en el 55,8% de las compraventas realizadas este año y es la forma de

pago predominante en Sevilla, Málaga, Jaén, Huelva y Córdoba. El pago al contado es mayoritario en

Almería (53,8%), Granada (50,4%) y Cádiz (57,1%).

De las personas que han comprado con financiación en 2023, el 54,5% lo ha hecho con un tipo de interés

fijo, una cifra lejana al 71,3% de 2022 o del 80% de 2021, año en que el tipo fijo marcó récord. Así, en

2023 ha aumentado la proporción de hipotecas a tipo mixto (que se sitúa en el 32,5%, con un crecimiento de 18,8 puntos porcentuales en un año). Si analizamos la evolución de este año mes a mes, vemos que desde mayo la proporción de hipotecas a tipo fijo ha ido bajando progresivamente, mientras que las hipotecas mixtas han crecido de manera exponencial.

Impacto de la nueva ley de vivienda

Según Tecnocasa, la inseguridad jurídica (79,2%), las actualizaciones de la renta por debajo del IPC (11,1%) y el límite a las rentas en las zonas tensionadas (9,7%) podrían llevar a muchos propietarios andaluces a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio. Esto supondría la desaparición de más 27.600 viviendas que actualmente están alquiladas, o lo que es lo mismo, la oferta de alquiler en Andalucía se reduciría un 11,4%.

Una vez finalizado el contrato de alquiler vigente, un 5,5% de propietarios andaluces se plantea la venta de

la vivienda, mientras que un 5,9% baraja otras opciones como, por ejemplo, el arrendamiento para uso

distinto al de vivienda.

Granada sería la ciudad donde bajaría más la oferta de alquiler. Lo haría un 22,8%, seguida de Cádiz y

Córdoba, ambas con una disminución de 19%. La menos afectada sería Huelva (-2,5%).

Comprar mejor que alquilar

Según Tecnocasa, actualmente, si comparamos y analizamos la compra de una vivienda con el alquiler de la misma, la opción de comprar es más rentable. Así, una persona que cuente con algunos ahorros previos puede obtener una cuota hipotecaria inferior a un alquiler.

A modo de ejemplo, en Sevilla por un inmueble de 105.000€, con una hipoteca de 84.000€ (80% del valor

del inmueble), a un interés anual del 4% y a un plazo de 25 años, la cuota mensual del préstamo sería de

443€, mientras que la renta mensual al alquilar el inmueble subiría a 809€, con una diferencia de 366€.

Dos Hermanas entre las más dinámicas en obra nueva

El estudio del dinamismo del mercado inmobiliario de compraventa en España se realiza a partir de dos

premisas (segunda mano y obra nueva) en diferentes niveles geográficos (Comunidad Autónoma,

provincia y, finalmente, población). Las fuentes utilizadas son de información pública: Ministerio de

Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) y el Catastro; y para el estudio se ha utilizado la ratio de

rotación, porcentaje que mide las ventas anuales que se realizan cada 100 viviendas.

En relación al dinamismo del mercado inmobiliario en Andalucía, la comunidad tiene un dinamismo (2,96) por encima de la media nacional, que se sitúa en 2,6 ventas por cada 100 viviendas. Se trata un dinamismo alto, pero menor al del año 2022, año en Andalucía vivió un pico de dinamismo del 3,38 (el máximo de la serie histórica que empezó en 2012).

A nivel nacional, las CCAA con un mayor dinamismo son las que lindan con el Mediterráneo, más la Comunidad de Madrid y las islas (Islas Baleares y Canarias).

La provincia andaluza más dinámica es Málaga (3,96), seguida de Almería (3,79). Las menos dinámicas

son Córdoba (2,41) y Jaén (1,91). Si acotamos un poco más, en compraventa de segunda mano, las

poblaciones (con un parque de viviendas superior a 20.000 unidades) más dinámicas son: Vera, Mijas y

Estepona. En obra nueva destacan Dos Hermanas, Vélez Málaga y Motril.