Los vecinos de Heliópolis rechazan la recalificación en favor del Betis

Segundo golpe en la línea de flotación en menos de 15 días. Cuatrocientos vecinos del barrio de Heliópolis, situado en el área sur de la ciudad, han presentado oficialmente ante la Gerencia de Urbanismo una alegación en bloque contraria a la recalificación urbanística pactada entre los dirigentes de la sociedad anónima deportiva que ejerce la representación del club verdiblanco -el Real Betis SAD- y el Ayuntamiento.

El escrito, al que ha tenido acceso este periódico, se suma a otro presentado apenas unos días antes contra este mismo proyecto por la plataforma Por Nuestro Betis, que agrupa a una parte de los socios del club opuestos a los criterios de su actual dirección, liderada por el empresario Manuel Ruiz de Lopera, máximo accionista del club de la Palmera. Ambos documentos, presentados dentro del periodo de exposición pública del documento urbanístico que desarrolla dicha recalificación -su nombre técnico es Estudio de Detalle-, alertan, aunque desde perspectivas conceptualmente completamente distintas, sobre las graves repercusiones que tendrá para la ciudad la remodelación del estadio con vistas a acoger usos terciarios (edificios comerciales y de oficinas), al tiempo que ponen de manifiesto todas las disparidades existentes entre el convenio urbanístico firmado en su día entre el club y el alcalde y su posterior desarrollo técnico, un proceso en el que, a su juicio, no se han respetado muchas de las condiciones que en su día se acordaron, lo que -siempre en su hipótesis- podría dar lugar a su impugnación formal por la vía judicial.

Los vecinos, organizados a través de la asociación Los Andes, ya alegaron en su momento contra el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que es el marco legal en el que se incluyeron las recalificaciones del Betis y el Sevilla tras la firma de los dos polémicos convenios urbanísticos suscritos con ambas entidades privadas. Entonces la respuesta municipal consistió en desestimar de plano sus argumentaciones y, únicamente, prometerles que se abordarían medidas para "minimizar el impacto" de la remodelación del estadio del Betis. Sin embargo, nada se hecho a este respecto, en opinión de los vecinos, por parte del Consistorio. Más bien, al contrario. En primer lugar, los vecinos sostienen que la recalificación urbanística del Betis supone "un fraude de ley", al no responder "al interés público ni guardar equilibrio entre lo que cada parte recibe y entrega". Los residentes cuestionan las supuestas contraprestaciones que recibiría la ciudad -un edificio público de 3.000 metros cuadrados, cuyo coste patrimonial no llegará a los dos millones de euros- por facilitar al Betis unos beneficios potenciales de 60 millones de euros en plusvalías urbanísticas.

Los residentes son especialmente críticos en lo que se refiere al regalo de la parcela municipal de 7.000 metros situada junto al coliseo al Betis, que se asienta sobre terreno que, en su día, también fue municipal y se entregó al club para incrementar su patrimonio. Esta cesión -oficialmente llamada permuta en el convenio urbanístico- es la que da pie a los vecinos para cuestionar la naturaleza "equilibrada" que, según el propio convenio suscrito en su día, forzosamente tenía que tener la recalificación.

Además, la alegación de la entidad vecinal, avalada por cuatrocientas firmas, llama la atención sobre la falta de capacidad del entorno del estadio para acoger los nuevos usos previstos, al tiempo que critica que se repita en el caso de Heliópolis -un barrio de 1929 con personalidad histórica propia- un modelo similar al del Nervión Plaza o Los Arcos, "rentables en términos comerciales pero que han supuesto el desarrollo de una ciudad de baja calidad en términos de sostenibilidad y convivencia ciudadana". De hecho, los residentes proponen en coherencia con esta posición que los nuevos usos que se otorgarían al Betis se trasladen a otros espacios, como Bermejales, Cortijo de Cuarto o Palmas Altas.

El núcleo del escrito, sin embargo, se centra en las irregularidades técnicas que, a su entender, condicionan el desarrollo del convenio que sirve de base a la operación. Un proceso, plasmado en el citado Estudio de Detalle, que desde el prisma vecinal colisiona de frente con estipulaciones de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) y con criterios del propio PGOU. En el primer aspecto, citan el artículo 15 de esta norma autonómica que obliga a incluir en estas operaciones urbanísticas medidas que permitan la integración urbanística de este tipo de proyectos, en especial en lo referente a la accesibilidad, el tráfico, el estacionamiento y los servicios; asuntos que en el documento en discusión se obvian por completo. Su tesis de fondo es rotunda: "La operación no se plantea con el criterio de realizar una ordenación urbanística equilibrada, sino en términos de obtener las máximas plusvalías".

También en lo referente al PGOU los vecinos sostienen que no se respetan los usos permitidos por la normativa urbanística para los equipamientos deportivos privados. "Al tener por normativa que quedar exento el estadio", aseguran en su alegación, "las parcelas susceptibles de edificación (el perimetro del coliseo) deberán asumir una edificabilidad que supone más de cuatro veces la permitida en el 80 por ciento de las zonas circundantes". Asimismo explican que no se respeta la norma de permitir hasta un máximo del 30 por ciento más de la edificabilidad permitida en las parcelas de equipamientos para facilitar los fines dotacionales, ya que el Plan exige un informe justificativo de los servicios municipales que no se ha hecho. Éste sería otro motivo por el cual el documento urbanístico podría ser impugnable. Finalmente, los vecinos también ponen en cuestión los supuestos beneficios que dejará la recalificación al barrio: una plaza pública junto al estadio. A su entender, este espacio libre (de un mínimo de 2.500 metros cuadrados) "nunca podrá jugar tal función al tratarse de una plaza situada sobre rasante, similar a una acera ampliada incapaz de atraer los usos de los espacios libres". "En algunos lugares", prosigue la alegación, "este espacio libre no tiene desde la calzada una anchura superior a seis metros y la media no supera los trece metros". Y concluye: "Su denominación como plaza resulta ser un sarcasmo y ofende a la inteligencia de los ciudadanos".

Otro de los talones de Aquiles de la recalificación del Betis es el que emana de la disparidad de criterio en relación a la edificabilidad urbanística concedida al club. Mientras según el convenio urbanístico el Betis tenía derecho a un máximo de 82.700 metros cuadrados de aprovechamientos urbanísticos lucrativos, el Estudio de Detalle, en base a la libre interpretación de un artículo de la normativa del PGOU, incrementa esta magnitud -cuya traducción en el mercado inmobiliario es sobre todo patrimonial y, en definitiva, dineraria- hasta los 103.819 metros cuadrados, lo que supone 21.119 metros cuadrados más (un 25 por ciento superior al tope fijado por convenio).

A juicio de los vecinos, esta disparidad de criterio supone una "contradicción" por parte del Consistorio que obliga a "revisar el convenio". Éste punto es, precisamente, uno de lo elementos sobre los que los vecinos podrían armar, en su caso, la hipotética impugnación judicial del acuerdo urbanístico de aprobación del Estudio de Detalle, ya que, si un juez admitiera, siquiera de manera cautelar, que hubiera podido llegar a producirse dicha contradicción, todos los actos jurídicos derivados de la no adaptación formal del convenio urbanístico a la propuesta final de edificabilidad del Estudio de Detalle serían, teóricamente, completamente nulos de pleno derecho, lo que dejaría paralizada la tramitación del expediente hasta que el correspondiente tribunal -probablemente un magistrado de la jurisdicción contencioso-administrativa- entendiera sobre el fondo de la cuestión.