Urbanismo recula y permite ahora unir edificios distintos en el Casco Antiguo

Paso atrás un año después. La instrucción aprobada por la Gerencia de Urbanismo para impedir que los promotores no pudieran vincular edificios de distintas parcelas para usos hoteleros o comerciales en el centro ya no tiene validez después de las nuevas reglas fijadas tras la realización de un estudio. El equipo de José Luis Sanz buscaba con la medida frenar la proliferación de negocios hoteleros y grandes superficies comerciales, a la vez que proteger el mantenimiento del parcelario histórico del Casco Antiguo de la ciudad.

Existen numerosos ejemplos en el centro de Sevilla de vinculaciones funcionales que han sido utilizadas para sustituir un comercio tradicional o viviendas residenciales por una gran superficie comercial o gran cadena turística. El fenómeno podrá volver a repetirse. En la instrucción firmada el 20 de octubre de 2023 por el gerente se apuntaba a “no proceder a la tramitación de todos los proyectos relativos a establecer vinculaciones funcionales edificaciones de distintas parcelas en el conjunto histórico, tanto para locales comerciales o de ocio como para el uso terciario, hotelero y turístico, inadmitiendo su tramitación y en cualquier caso no autorizando dichas propuestas, instando al servicio de Planeamiento y Desarrollo Urbanístico y al Servicio de Licencias e Inspección Urbanística de esta Gerencia, al estudio del establecimiento de unos criterios ciertos, no discrecionales, sin perjuicio de la legislación sectorial correspondiente”.

Desde Urbanismo sostienen que esa instrucción venía motivada por la proliferación de establecimientos hoteleros, turísticos, comerciales y de ocio que operaban sobre distintas parcelas urbanísticas que pudieran alterar de facto el mantenimiento del parcelario histórico de la ciudad. Tras el análisis de algunos artículos de las normas del vigente Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que contemplan la posibilidad de establecer distintas servidumbres entre parcelas diferentes, los técnicos de la Gerencia entienden ahora que su aplicación evitaría la agregación de parcelas “cuando no es posible debido a que la incorporación completa no es viable urbanísticamente o está protegido el parcelario, o porque se afecta puntualmente a una planta, casi siempre la baja”.

Por tanto, serán permitidas las vinculaciones funcionales de inmuebles que respeten su contenido y estén incluidas en los siguientes supuestos:

VINCULACIÓN DE LOCALES EN PLANTA BAJA

1 En edificios no protegidos. Se debe justificar que no se supera la superficie máxima y cumplir las condiciones sectoriales vinculadas al uso.

2 En edificios protegidos. Se tienen que mantener las fachadas, cuyo tratamiento debe permitir reconocer las parcelas originales, y siempre manteniendo los accesos independientes si los hubiere anteriormente. Además, serían de aplicación las restricciones sobre superficies máximas de uso.

VINCULACIÓN DE EDIFICIOS COMPLETOS

1 Se han de cumplir las limitaciones urbanísticas relativas al uso resultante (que sea un uso permitido y que no se supere la superficie máxima) y las exigencias de carácter sectorial.

2 La actuación debe ser reversible. Para ello, cada parcela debe mantener su acceso propio desde el espacio público y su núcleo de comunicación vertical. Se permitiría compartir un ascensor creando la correspondiente servidumbre de paso.

3 La traza de cada parcela debe ser claramente reconocible en planos, y se han de mantener los elementos físicos que permitan reconocerla.

4 En el caso de edificaciones protegidas, no se perjudicará ninguno de los valores que justifican la protección (protección de fachadas, patios, escaleras o tipos de cubierta). Será necesaria la correspondiente autorización de las comisiones patrimoniales provincial o local.

Por tanto, Urbanismo ha tomado conocimiento del nuevo informe emitido por el Servicio de Licencias e Inspección Urbanísticas con fecha del pasado 15 de octubre a los efectos de instrucción de la jefa del servicio, por lo que deberá ser aplicada en aquellos proyectos que contemplen vinculaciones funcionales de edificaciones de distintas parcelas en el conjunto histórico, tanto para locales comerciales o de ocio, como para usos terciario, hotelero y turístico.

La medida que ahora se modifica iba de la mano del intento del gobierno municipal para poner freno a la tendencia de los últimos años del cierre de negocios emblemáticos. Los populares también prohibieron conceder licencias para realizar vinculaciones físicas puntuales de parcelas o fincas colindantes, especialmente en el conjunto histórico de la ciudad. O lo que es lo mismo, no se podía unificar locales que se encontrasen en distintos edificios. Ahora todo cambia.

Estas autorizaciones se venían otorgando hasta el momento dado que, ni en la normativa urbanística ni en la patrimonial se regula expresamente, de manera que, si bien urbanísticamente no es posible la agregación de parcelas contiguas (en particular en el centro histórico), no hay especificación alguna respecto a las vinculaciones funcionales tanto de locales comerciales o de ocio.

De este modo, los técnicos de la Gerencia apuntaron que, con las llamadas vinculaciones funcionales, se fomentaba el desarrollo de proyectos ante la ausencia de regulación sobre este aspecto concreto, respondiendo a determinadas demandas empresariales planteadas para vincular fincas anexas en las que ejercer nuevas iniciativas de negocio especialmente en el centro histórico.

La nueva dirección de Urbanismo decidió dejar de autorizar estas vinculaciones tras constatar que la proliferación de las vinculaciones funcionales estaban afectando negativamente a la supervivencia de los comercios tradicionales en locales del centro, ya que al permitirse la agregación de establecimientos situados en distintas parcelas colindantes se habilitaba la posibilidad de la sustitución del comercio tradicional por grandes superficies comerciales, quedando el pequeño comercio desprotegido y expulsado por la presión de intereses empresariales de grandes cadenas comerciales o turísticas.

Con la medida adoptada por Urbanismo hace un año también se perseguía evitar grandes actuaciones que pudiesen funcionar como parcelaciones encubiertas, y respetar los elementos protegidos conforme a los diferentes niveles cuando no sólo se plantea alguna conexión puntual en planta baja o ático, sino que se pudiese perder la lectura de manera independiente de las fincas afectadas o la conservación de su tipología, unidad estilística, y otros elementos objeto de protección.

La fisonomía de la zona más turística de la ciudad ha cambiado mucho en los últimos años. Un ejemplo concreto, cuando se inaugure el nuevo hotel en las casas diseñadas por Aníbal González y por Espiau, la Avenida de la Constitución contará con tres establecimientos en el tramo más próximo a la Casa Consistorial. Se trata de los que ya funcionan en la antigua sede del Banco de Andalucía y el que lo hace en el inmueble que acogió la FNAC. Esta arteria del centro también cuenta con un establecimiento hotelero frente al templo metropolitano y con una oferta de apartamentos turísticos en el tramo más próximo a la Puerta de Jerez, sin olvidar que está muy próximo el de cinco estrellas en la plaza de San Francisco.