La rentabilidad de las viviendas turísticas se dispara en la zona sur de Sevilla

El grado de satisfacción de los usuarios es más bajo en los establecimientos hosteleros cuando aumenta la demanda. La rentabilidad de las viviendas de uso turístico sube conforme más se alejan del centro histórico, donde los más rentables son los pisos de una habitación. Hay más viviendas ofertadas en el Registro Oficial de la Junta de Andalucía que Airbnb. Estas son algunas de las conclusiones que se extraen del Trabajo de Fin de Grado titulado “T.A.T.U.S: Tendencias en Alojamientos Turísticos en Sevilla”, desarrollado por Aurora Gómez Collado y María Lacañina Camacho, alumnas del Grado en Ingeniería Informática de la Universidad de Sevilla, un estudio realizado bajo la dirección de Pablo Neira Ayuso y en colaboración con el investigador Jaime Jover de la facultad de Geografía e Historia. Este completo trabajo multidisciplinar de Big Data explora tres aspectos fundamentales del turismo en Sevilla, cada uno con su respectivas hipótesis y análisis de datos correspondientes.

“En nuestro Trabajo Fin de Grado nos centramos en tres aspectos fundamentales a estudiar a cerca del turismo en Sevilla basados en la ocupación turística, en la calidad de los servicios prestados hacia los turistas en establecimientos de restauración y en los precios de los alojamientos por zonas y la diferencia entre los apartamentos registrados en RTA y los que se ofrecen a través de las páginas de alquiler”, explican las autoras.

Por un lado, han analizado el grado de satisfacción de los turistas que visitan Sevilla por establecimientos de restauración. La primera hipótesis sugiere que en las zonas de afluencia masiva de foráneos la velocidad de trabajo en los establecimientos de restauración aumenta y la calidad del servicio disminuye. El resultado sería que las reseñas sean menos favorables. “Los datos analizados confirman que cuanto más trabajo hay más negativas son las críticas. Esta observación apunta a la necesidad de gestionar mejor la demanda para intentar mantener altos estándares de servicio”. El trabajo analiza los restaurantes por zonas, algunas de las más turísticas de Sevilla y otras menos. En concreto, se han fijado en establecimientos de hostelería de Mateos Gago, la Plaza Nueva y su entorno, el Arenal y Heliópolis. La media de Mateos Gago es más pequeña que la de Heliópolis. En este caso, al ser Heliópolis un barrio tiene mejor puntuación que una zona del centro de Sevilla. Por otro lado, la mejor media la obtienen los establecimientos de la Plaza Nueva.

Con respecto a la hipótesis de trabajo (a más afluencia y velocidad del servicio disminuye la calidad del mismo), las conclusiones son muy reveladoras:

En la zona de la Plaza Nueva no se cumple este supuesto. “Esto refleja que es una zona de la ciudad muy orientada al turismo, pero, sin embargo, se ve que los establecimientos de restauración cuidan de sus productos y del servicio”. En Mateos Gago sí se puede confirmar la hipótesis, ya que la puntuación más común es de 4,5 y la media sale por debajo de 4. “Significa que hay buenas puntuaciones en general, pero que las malas son de 1 estrella, es decir, malísimas experiencias”. Lo mismo sucede en el Arenal. Por último, en la zona en Heliópolis se refleja un comportamiento regular de cualquier zona de Sevilla.

Esta hipótesis la han comprobado obteniendo los datos de las páginas web donde los clientes dejan sus reseñas. De estas páginas han obtenido las valoraciones de cada restaurante para poder realizar un análisis estadístico de las diferentes zonas y después han revisado los comentarios de los clientes para comprobar de que se quejan. “Los comentarios los hemos analizado de dos formas: leyéndolos nosotras para obtener nuestras propias conclusiones y después se los pasamos a una Inteligencia Artificial para que sacara conclusiones y así comprobamos si coincidían las conclusiones, como ha sido el caso”.

La relación entre el alquiler tradicional y el turístico

El segundo aspecto que examinan estas alumnas del grado de Ingeniería Informática es la relación entre el incremento de los alquileres turísticos y la disminución de la oferta de alquiler tradicional. Utilizando datos de las plataformas Idealista y Airbnb en junio de 2024, el análisis revela que, en zonas como el centro histórico y Triana, el número de apartamentos turísticos supera con creces al de viviendas tradicionales. “Este fenómeno no sólo reduce la disponibilidad de alquileres tradicionales a largo plazo, sino que también eleva sus precios. La evaluación de los datos muestra que los precios mensuales de los apartamentos turísticos son más altos que los de las viviendas tradicionales, ofreciendo una mayor rentabilidad, incentivando a los propietarios a optar por este modelo de negocio”.

En relación con el número de apartamentos turísticos, los datos analizados confirman que su número es mayor que los tradicionales en todas las zonas que se han analizado y que también coinciden las zonas con menos viviendas que sería el Cerro y la zona con más viviendas que sería el centro histórico. “Por lo tanto, en este caso se cumple la hipótesis de que, a más alquiler turístico, menos oferta de alquiler tradicional”.

En cuanto a la media, se puede observar que los precios por mes (euros/mes) de los apartamentos turísticos son mayores que los precios por mes de las viviendas tradicionales. Esto significa que se obtiene más rentabilidad con los apartamentos turísticos que con los tradicionales en cualquiera de las zonas de Sevilla. El trabajo muestra la diferencias de los precios por mes para observar el valor diferencial en cada una de las zonas estudiadas (centro, Triana, Los Remedios, Prado-Felipe II- Bueno Monreal, Nervión-San Bernardo-La Buhaira, La Palmera-Los Bermejales, Bami, Reina Mercedes, La Macarena y Cerro Amate). “Para ello, hemos ido seleccionando los precios por mes de cada una de las zonas y hemos realizado la diferencia entre los alquileres de apartamentos turísticos y los alquileres de viviendas tradicionales”.

Las conclusiones en este caso son llamativas. La diferencia de alquilar una vivienda como turística y tradicional en el centro apenas supone una diferencia de 121,78 euros al mes. En el lado opuesto se encuentra La Palmera-Los Bermejales, Bami, Reina Mercedes es de 2333,6 euros al mes. Por lo tanto, en esta zona la rentabilidad turística es mucho mayor. 

El Cerro Amate es la zona con el precio de alquiler de viviendas tradicionales más bajo en comparación con las diferentes zonas. El centro es el espacio con el coste de alquiler de viviendas tradicionales más alto en comparación con las diferentes debido a la localización.

El tamaño de la vivienda y el número de habitaciones son variables muy relevantes para la oferta. “En el centro histórico podemos observar que las viviendas con una habitación son las más caras en comparación con las de 2 y 3 habitaciones, por lo tanto, los propietarios obtienen más rentabilidad a viviendas de este tipo. Además, vemos que este tipo de vivienda de alquiler tradicional en el centro de Sevilla son las más comunes, con una cantidad de 88, en comparación con las de 2 y 3 habitaciones que son 87 y 42 respectivamente”.

Las investigadoras advierten como conclusión del impacto de los apartamentos turísticos en todo el casco histórico: “Es demoledor, ya que produce el desplazamiento de los vecinos debido a la subida del precio de los alquileres. En consecuencia, de esto, se reducen los servicios como el cierre de aulas en colegios por falta de alumnos o el cierre de los comercios locales. Además, todo esto repercute en el deterioro de la ciudad y pérdida de su esencia o en el coste para los servicios municipales que conlleva la atención del turismo”.

Más viviendas en el registro oficial de la Junta que en Airbnb

Finalmente, el tercer análisis compara el número de apartamentos turísticos apuntados en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) con los listados en Airbnb. Las investigadoras han calculado el número de VUT que tiene registrado RTA: 8.603 viviendas; y el que presenta Airbnb: 7.713 apartamentos. “Podemos ver que RTA tiene más apartamentos registrados que Airbnb. Esto se puede deber a varias razones; pero una de las causas principales puede ser que el RTA es acumulativo; es decir, que registra todas las VUT con licencia desde que empezó a requerirse, pero no indica si están operativas o no. Por lo que puede haber muchos VUT con licencia registrados en RTA que actualmente ya no estén disponibles”.

Sin embargo, los resultados muestran discrepancias significativas por zonas, especialmente en barrios céntricos como Santa Cruz, donde Airbnb registra muchos más apartamentos (101) que el RTA. “Esto podría indicar una considerable cantidad de alojamientos operando sin la correspondiente licencia, compensando las posibles sanciones con las altas rentabilidades de estos. Existe un patrón geográfico que pasa sobre todo en barrios céntricos, donde la demanda es mayor y el precio también”.