El precio de la vivienda cae en todos los barrios menos en Macarena, Centro y Cerro-Amate

La incertidumbre económica y sanitaria que ha generado la pandemia del coronavirus está teniendo un efecto directo sobre la demanda de vivienda y, por tanto, sobre el precio del mercado inmobiliario en todo el país.

En Sevilla, la bajada de precios de la vivienda nueva y usada que se inició a primeros de 2020 ha continuado hasta el cierre del año en la mayor parte de sus barrios, ocho de los 11 distritos, entre los cuales figuran Los Remedios y Nervión, pese a ser de los más caros de la capital, según datos de la sociedad de tasación Tinsa correspondientes al último trimestre de 2020 (octubre, noviembre y diciembre). Solo ha subido el precio de la vivienda en la Macarena, Cerro-Amate y Centro.

El valor medio de los inmuebles en Sevilla capital se sitúa en 1.649 euros/m(2). La caída del precio de la vivienda ha sido del 7,6% a lo largo de los 12 meses del año (variación internanual) y del 5,3% en relación al trimestre anterior hasta situar En la provincia el descenso fue algo superior: del 7,9%.

A lo largo del año, en Sevilla las tres únicas zonas de la capital donde ha subido el precio de la vivienda son la Macarena, Cerro-Amate y Casco Antiguo (centro). En la Macarena (1.504 €/m(2)) el incremento registrado en el precio ha sido especialmente destacado, del 6,9%, mientras en Cerro-Amate (1.077 €/m(2)), que se mantiene como el barrio más barato para vivir, y en Casco Antiguo (2.725 €/m(2)), el más caro, el aumento del valor de los inmuebles ha sido leve, del 0,5% y del 0,1% respectivamente, con lo que podemos hablar más bien de contención de precios.

El comportamiento del mercado inmobiliario en los barrios durante el año 2020 ha sido dispar. Las mayores caídas de precios se han dado sobre todo en San Pablo-Santa Justa (-11,1%) y Los Remedios (-6,3%), seguidas de Triana (-5,8%), Macarena Norte y Bellavista-La Palmera (-4,5%) y Nervión (-4%). En el extremo opuesto, las bajadas de precios más moderadas se han dado en Este-Alcosa-Torreblanca (-1,3%) y en Sur (-2%).

Las zonas más caras y más baratas para vivir en Sevilla

Pese al precio medio de 1.649 euros/m2 de la vivienda, la zona más cara sigue siendo el distrito Casco Antiguo (2.725 €/m(2)), seguido de Los Remedios (2.374 €/m(2)) y Nervión (2.335 €/m(2)) y Triana (2.211 €/m(2)).

Los demás barrios están por debajo de 2.000 €/m(2) por este orden de mayor a menor precio: Sur (1.783 €/m(2)), San Pablo-Santa Justa (1.746 €/m(2)), Bellavista-La Palmera (1.546 €/m(2)) , Macarena (1.504 €/m(2)), Este-Alcosa-Torreblanca (1.353 €/m(2)) y Norte (1.198 €/m(2)) y Cerro-Amate (1.077 €/m(2)). Estos tres últimos distritos son los más baratos para vivir en Sevilla.

En la actualidad, el esfuerzo financiero neto que ha de hacer una familia para afrontar la compra de una vivienda en Sevilla capital asciende a un 18,9%, frente al 19,8% que es necesario en Madrid y el 22,9% que se requiere en Barcelona

Rentabilidad del alquiler

La rentabilidad bruta del alquiler en Sevilla capital continúa siendo de las más altas del país. Alcanza un 4,5% de media, con zonas aún más ventajosas como Cerro-Amate (4,8%), Macarena, Sur y Este-Alcosa-Torreblanca con 4,6% que destacan por encima del resto.

Entre las principales cuestiones que se han planteado desde la aparición del Covid sobresalen dos. Una es la evolución de la segunda mano frente a las viviendas de nueva construcción, ya que recién comenzado el año 2021, el mercado residencial de Sevilla mantiene una actividad razonable y la obra nueva no ha notado freno en el mercado, según los técnicos de Tinsa, La segunda es el impacto de la pandemia y la reconfiguración de la demanda de viviendas.

“Salvo descuentos muy puntuales de entre un 3% y un 5% por parte promotores aislados para dar salida a unidades pendientes en su promoción, la obra nueva en Sevilla capital está funcionando bien”, apuntan los técnicos de Tinsa. En segunda mano sí ha habido alguna bajada de precio puntual, adelantando el descuento de la negociación.

Los precios en Andalucía

En la comunidad andaluza la caída media de precios de la vivienda ha sido superior a la sevillana, que está junto con Cádiz y Jaén entre las provincias que mejor han soportado la pandemia en este sentido.

El descenso de precios de la vivienda en Andalucía ha sido del 10% si atendemos a la variación interanual de 2020. Los mayores decrementos se han dado en Almería (-11,8%), Córdoba (-10,2%) y Granada (-9,3%). Le siguen Málaga (-8,7%), Huelva (-8,3%), Sevilla (-7,9%), Jaén (-6,5%) y Cádiz (-6,1%), que es donde menos han caído.

En las capitales de provincias andaluzas el resultado ha sido diferente. Las mayores bajadas de precios se han dado en Málaga (-9,6%), Córdoba (-8,3%) y Jaén (-8,2%), y en cuarto y quinto lugar se colocan Sevilla capital (-7,6%) y Huelva (7%). Por tanto, los descensos más moderados se registran en Almería, Granada y Cádiz.

En todo el país el precio de la vivienda ha registrado igualmente un comportamiento negativo, aunque menos acusado, con una caída media del 1,7%.

Los españoles destinan de media el 21,4 % de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se situó en 133.976 euros en el tercer trimestre de 2020 (último dato disponible). Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 610 euros.

Los compradores buscan terraza

En el informe de Tinsa se deja claro que la pandemia ha cambiado los gustos del consumidor, que busca inmuebles diferentes. Las familias quieren viviendas con terraza, y cuesta cerrar operaciones de inmuebles que no las tengan.

Los tasadores de Tinsa en Sevilla señalan que “está costando cerrar la venta de las promociones que carecen de terraza y los demandantes de obra nueva han puesto sus ojos en inmuebles con espacios abiertos en municipios cercanos a la capital como Aljarafe, dada la escasa oferta de viviendas unifamiliares en Sevilla”.

Tinsa precisa que "aún es pronto para determinar la evolución de nuevos patrones en cuanto a la tipología de la vivienda que requiere la demanda porque depende en gran medida de si los cambios sociales y laborales sobrevenidos tras la pandemia se consolidan o se queden en algo coyuntural, en Sevilla se percibe un incremento del interés por las viviendas unifamiliares".

A finales de 2020 el grupo Aedas Homes sacó un estudio sobre la demanda de vivienda entre los jóvenes del sur del país (Andalucía y Badajoz) en el que se destacaba también un cambio de preferencias a la hora de buscar una vivienda debido a la pandemia del Covid-19.

Según ese estudio, el interés de los jóvenes del sur por un espacio para trabajar en la vivienda se ha disparado un 173%, muy por encima de la media nacional (+105 %). Otras preferencias son que la vivienda disponga de piscina (+23 %), terraza o jardín (+18 %) o zonas verdes (+10 %). En el lado opuesto, ha disminuido su apego por la cercanía a diversos lugares como el centro de trabajo (-30 %), las zonas comerciales o de ocio (-16 %) y los colegios o escuelas infantiles (-11 %).

El documento se titula El impacto del confinamiento en la demanda de vivienda de los jóvenes, y fue elaborado por el Área de Data y Transformación Digital de Aedas Homes. Su conclusión es que los jóvenes del sur son los que más desean, de España, una casa más grande y tener también una estancia para trabajar.

Previsiones para 2021

La incertidumbre ha sido la nota general de 2020 y también la de este nuevo año, "supeditada a imprevistos coyunturales pero de gran calado". Las previsiones de los expertos apuntan a que la actividad del mercado inmobiliario durante 2021 seguirá sujeta a la evolución de la pandemia y a los daños acumulados en la economía española, así como a su capacidad de recuperación, la del resto de Europa y la vuelta de cierta normalidad en la movilidad internacional, entre un sinfín de factores. "El próximo año podría volver a mostrar escenarios puntuales de afectación significativa tanto positiva como negativa, dentro de una tendencia aún por definir. Los valores medios residenciales, en consecuencia, podrían ahondar su ajuste apenas comenzado o verse sostenidos por un mercado reactivado", dice Tinsa.