Un polo logístico de 32 hectáreas frente al aeropuerto de San Pablo

San Nicolás Este avanza a paso de tortuga. La Gerencia de Urbanismo ha tomado conocimiento de la solicitud para iniciar la evaluación ambiental estratégica del Avance del Plan Parcial de ordenación de esos suelos frente al Aeropuerto de San Pablo. Lo más llamativo del documento es que la promotora apuesta por crear un polo logístico de 32 hectáreas ante la falta de demanda en la ciudad del uso de servicios avanzados (empresas tecnológicas). 

En la documentación se describe y justifica el objeto del Avance, su ámbito de actuación, las principales afecciones territoriales, ambientales y sectoriales, y los criterios y propuestas generales para la ordenación, incluidas las alternativas razonables, técnica y ambientalmente viables analizadas. Igualmente, y en relación con el contenido documental exigido para los instrumentos de ordenación urbanística, al ser necesario aportar un estudio de diferentes alternativas razonables y técnicamente viables que justifiquen la elección de la solución adoptada, los técnicos han analizado cinco situaciones, eligiendo la promotora Inversiones Inmobiliarias Canvives (filial del Banco Santander y del fondo de inversión Black Rock, uno de los más importantes del mundo) la propuesta para el traslado de la edificabilidad de servicios avanzados a industria y almacenamiento manteniendo el uso global y el aprovechamiento.

La propuesta de Plan Parcial que tramita el Servicio de Planeamiento y Desarrollo Urbanístico se justifica en la falta generalizada en Sevilla de demanda del uso de servicios avanzados, por lo que plantea la alteración de los usos pormenorizados previstos para el sector por el planeamiento general y opta por la alternativa en la que se traslada la edificabilidad de este uso a industrial y almacenamiento. En la distribución de los usos lucrativos aparecen 322.987 metros cuadrados para industrial y almacenamiento y 161.493 metros cuadrados para servicios terciarios.

De esta forma, la ordenación propuesta de los suelos de San Nicolás Este mantiene el uso global de actividades productivas, así como el resto de los parámetros establecidos en la ordenación estructural del Plan General. Este Avance tendrá la consideración de borrador del plan a los efectos del procedimiento ambiental correspondiente, sometiéndose a una consulta pública para recabar la opinión de la ciudadanía y del resto de potenciales interesados en participar en la elaboración del estudio de detalle, que recogerá el desarrollo más específico de los ámbitos con las parcelas y sus distintos usos.

Entre los objetivos fijados por la promotora para la planificación de la parcela se encuentran convertir el sector en un área cualificada de suelos para actividades económicas gracias a su ubicación estratégica y conexión directa con la autovía A-4. En ese sentido, considera necesario revisar la definición del tipo y proporción de usos pormenorizados previstos inicialmente por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de acuerdo a la situación y demandas actuales de la ciudad. “Los usos de servicios avanzados e industrial de tipo tradicional no tienen actualmente una demanda significativa en Sevilla. Sin embargo, si existe actualmente una clara necesidad y demanda de suelos para servicios de tipo logístico y de distribución, que se beneficiarían además de la privilegiada ubicación del sector en cuanto a sus comunicaciones y conectividad viaria”.

La ordenación de San Nicolás Este plantea parcelas de gran tamaño para facilitar la implantación tanto de las actividades logísticas de carácter mayoritario como de los usos terciarios de tipo complementario, lo que aleja el diseño de los modelos tradicionales de polígonos industriales de naves seriadas, favoreciendo de este modo la mejora estética de todo el conjunto.

La intervención asegura la coordinación de la ordenación del sector con el desarrollo previsto en la parcela colindante y conocida como San Nicolás Oeste. El suelo se localiza en el ámbito noreste de expansión de la ciudad, ocupando una zona de terrenos de regadío situados al Norte del nudo de conexión de la autovía A-4 con el aeropuerto. Se encuentra en el mismo punto. Urbanismo ha tomado conocimiento de la solicitud de inicio de la evaluación ambiental estratégica.

La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Sevilla aprobó a mitad de mayo del año pasado de forma provisional el Plan Parcial con la ordenación pormenorizada del sector de San Nicolás Oeste, entre la N-IV y la barriada de Valdezorras, en las proximidades del aeropuerto. Este documento, redactado y presentado por los propietarios de los suelos constituidos en Junta de Compensación, ordena detalladamente esta superficie de 1.431.254 metros cuadrados de terreno urbanizable, cuyo uso global previsto es el de actividades productivas si bien, también incluye otros usos pormenorizados como los de industria y almacenamiento, servicios avanzados, terciarios, gran superficie comercial, estación de servicio y residencial. Respecto a este último, contempla un número máximo de 450 de viviendas, 193 de ellas de carácter protegido.

Además de la calificación de los distintos usos y su descripción, el Plan Parcial detalla también los espacios libres, los equipamientos y las dotaciones para aparcamientos. La ordenación de este ámbito se apoya, además, en importantes elementos del sistema general viario y de espacios libres interiores al mismo, como son el distribuidor urbano Miraflores-Guadaira, la Ronda Urbana Miraflores-Ranillas y el Parque de San Nicolás. Dichos espacios libres se sitúan precisamente como zonas de transición entre los usos de actividades productivas y los restantes.

Este proyecto urbano se conforma también sobre un proyecto de trazado de nuevo viario para acceder al sector, redactado y aprobado por el Ministerio de Fomento. Se trata exactamente de un nuevo enlace a partir de la remodelación del nudo entre la Carretera SE-20 y la Autovía A-4, planteando un nuevo trazado que resuelve la falta de conexión viaria adecuada existente hasta el momento para acceder a sectores como San Nicolás Oeste y el de Buen Aire. Su coste está estimado en 21 millones.

Tanto este proyecto de nuevo trazado viario como el propio Plan Parcial abren la puerta a la transformación de este ámbito en un nuevo enclave económico y de inversiones. El siguiente paso en la tramitación de este documento se produce una vez que se han introducido las correcciones solicitadas en los informes sectoriales emitidos por los distintos organismos que tuvieron que evaluar el texto de la aprobación inicial.

En concreto, se incorporaron al documento un estudio Hidrológico-Hidráulico del Arroyo del Tamarguillo en respuesta a una exigencia de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, y se realizaron pequeñas correcciones exigidas por AENA, por el Servicio Provincial de Costas y por el Ministerio de Asuntos Económicos y Transición Digital. Asimismo, entre los usos compatibles, se ampliaron las categorías de uso pormenorizado de servicios terciarios, incluyendo el hotelero, y se fijó la edificabilidad máxima de edificios con destino a servicios terciarios que se pretendan localizar en un 85% como máximo.

Con la tramitación de ambos planes parciales se pone de manifiesto el interés de los propietarios, reforzando el eje productivo que se está consolidando en torno al aeropuerto de Sevilla, cuya proximidad es una oportunidad para el desarrollo de actividades logísticas, terciarias y comerciales.