La venta sobre plano y de pisos de playa casi desaparece con la crisis

La seguridad jurídica, el producto que venden las notarías, se resiente también de forma considerable en plena crisis económica. La actual coyuntura del mercado se está notando con fuerza en los despachos notariales, sobre todo en las que trabajan en la capital y su área metropolitana. La reducción de actividad está alcanzado en muchos casos hasta el 40% del número de las operaciones autorizadas en comparación con las mismas fechas del año pasado. La caída de las transmisiones de viviendas y de los créditos hipotecarios no tiene precedentes en crisis anteriores en tiempos recientes, habida cuenta también de que el período de bonanza económica del que se ha disfrutado desde 1994 a 2007 tampoco encuentra muchos precedentes. La crisis se está notando menos en las notarías que funcionan en zonas rurales, lo que se explica, según el decano del Colegio Notarial de Sevilla, Antonio Ojeda Escobar, en que operan en zonas donde tampoco se notó el boom inmobiliario de los últimos años: "Cuanto más alejado está el despacho notarial del área metropolitana, mejor resiste la crisis. Las notarías que más sufren la actual coyuntura son aquellas que tienen entre sus clientes a las grandes promotoras inmobiliarias". En el mejor de los supuestos -el de los despachos que trabajan en zonas rurales- el descenso de la actividad sólo es de un 10%.

La situación que se vive en Sevilla a este respecto es similar a la de otras provincias de España, según Ojeda, que como vicepresidente del Consejo General del Notariado cuenta con una perspectiva más allá del mero escenario local. Hay unos casos específicos en los que la crisis tiene peores efectos, si cabe, como ocurre en las zonas costeras: "El mercado de la segunda residencia en las playas se encuentra prácticamente en una situación de parálisis total".

Una circunstancia muy a tener en cuenta en la actual coyuntura es que muchas notarías se encuentran actualmente dándole salida a operaciones acordadas el año pasado. Son los supuestos de ventas de inmuebles que se formalizaron sobre plano y que ahora se están elevando a escritura pública. Ojeda advierte que la venta sobre plano también es prácticamente inexistente desde que comenzó el período de crisis, por lo que cuando se acaben las reservas del pasado año, finalizará el actual período en el que en buena parte se está viviendo de las rentas y también se notará un vacío de operaciones de estas características. Por este motivo, el representante de los notarios sevillanos advierte sin ninguna duda que "lo peor está por llegar". Su vaticinio es que la etapa más dura de la crisis se vivirá entre el último trimestre de 2008 y el primero de 2009: "Por ahora estamos aún haciendo transmisiones que se formalizaron hace un año, pero cuando se acaben estas operaciones pendientes se agravará más la situación porque no hay constancia de que estén formalizándose nuevas compraventas que haya que escriturar para el año próximo".

Un factor clave que incide en la crisis es la dificultad del adquirente para encontrar financiación para la compra de una vivienda. Ojeda relata su propia experiencia como notario a este respecto: "Antes de la crisis bastaban quince días para cerrar una operación de una promoción de cien viviendas . Y ahora se tarda hasta tres y cuatro veces más de tiempo y, por supuesto, hay compradores que ni encuentran financiación. Ésta es la tónica general no sólo de Sevilla, sino de toda España".

Pasado el período que previsiblemente será más duro -de octubre de 2008 a marzo de 2009-, Ojeda confía en que comience un proceso de paulatina mejora: "Las entidades financieras tendrán a partir de entonces que suavizar las condiciones de los préstamos. Y es de esperar que baje el tipo de interés". Mientras tanto, el aliviadero está en dos sectores que los gobiernos nacional y autonómico han prometido potenciar: la construcción de VPO y las grandes obras públicas de infraestructuras, que si bien tienen escasa o nula incidencia directa en la actividad de las notarías, Ojeda sí espera que tengan un efecto multiplicador del mercado: A mayor creación de puestos de trabajo, más liquidez en los bolsillos y, por lo tanto, mayor actividad del mercado.

La experiencia personal es también un factor inevitable a la hora de analizar la coyuntura actual. Ojeda no recuerda un precedente similar a la actual coyuntura: "No conozco ninguna crisis como la de ahora, ni la del petróleo del año 1973 ni la de 1990 a 1992, que fue mucho más suave y menos traumática que la actual. Aunque es verdad -añade- que tampoco he conocido un período tan largo de bonanza económica como el que hemos vivido de 1994 a 2007. Han sido catorce años consecutivos en los que actividad cada vez iba más en ascenso, y hay que reconocer que eso no es normal".

Pese a los malos augurios para el fin de año y el comienzo del próximo, Ojeda es tajante al descartar que puede descender aún más la actividad notarial y agravarse la situación del mercado: "Siempre nos moveremos en la misma horquilla, la que oscila entre una bajada del 40% y el 10%. No creo que vayamos a peor en ningún supuesto".

Como privilegiado observador del mercado, el decano de los notarios sevillanos ilustra cómo las inmobiliarias hacen frente a la crisis con soluciones "imaginativas" para tratar de mantener el tipo en el merado y no tener que optar por soluciones traumáticas. El relato de su propia experiencia apunta a ofertas de dos años de alquiler de un inmueble que, en caso de que el inquilino desee comprar una vez transcurrido el plazo de los 24 meses, podrá hacerlo computándosele el arrendamiento pagado en el precio de venta. Otra solución para animar el mercado es regalarle al comprador un terrazo, por poner uno de los ejemplos que Ojeda ha presenciado en directo en los meses que se llevan de crisis.