La ley permite expulsar hasta tres años al inquilino de un local ruidoso

La Asociación Juristas contra el Ruido y el Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla coinciden en que la cesación (pedir la interrupción de la actividad a un juez por la vía civil) es el mejor instrumento con el que cuentan las comunidades de vecinos para acabar con los ruidos que generan los locales comerciales (internos y colindantes) e incluso para actuar contra vecinos escandalosos que alteran el descanso sistemáticamente.

La clave para que prospere, sin embargo, es que la tramitación sea perfecta. Según Juristas contra el Ruido, en Sevilla se han dado más de cinco sentencias en los últimos tres años que han permitido romper el contrato de alquiler de locales que contaminaban o corregir la situación con medidas cautelares.

La ley de Propiedad Horizontal (49/1960), desde su reforma en abril de 1999, permite echar durante tres años como máximo al inquilino de un local ruidoso, incluso a un vecino ruidoso, con la mayoría simple de los comuneros pero el juez exige un rigor total en los trámites porque afecta al derecho a una vivienda (artículo 7.2). Rafael del Olmo, presidente del Colegio de Administradores de fincas y abogado, recalca que antes de ir a un juez lo más sensato es agotar la vía de la mediación, más rápida y menos costosa, que el colegio proporciona a través de su reciente Corte de Arbitraje Inmobiliario.

Según Joaquín Herrera, abogado y miembro de Juristas contra el Ruido, la cesación necesita de un buen profesional, administrador de fincas, que sepa orientar a los vecinos de cómo hacerla incluso antes de coger un abogado. "Todo se va al garete si no se convoca bien a la junta de propietarios, se redacta bien el acta y se requiere bien al propietario y al que genera el ruido. La acción de cesación es el mejor instrumento que hay, pero bien hecha y sin un solo fallo", aclaró este doctor en Derecho.

Menos habitual, aunque también lo permite la Ley de Propiedad Horizontal, es que la comunidad -siempre por acuerdo unánime- pueda blindarse de actividades ruidosas en sus estatutos (lo que se conoce como "modificación del título constitutivo"), no admitiendo en sus locales internos actividades que cierren a una determinada hora, por ejemplo. Para que este blindaje sea válido ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad obligatoriamente.

Herrera avisa de la confusión ciudadana de pensar que con la vía penal, acudiendo al juzgado de guardia, se soluciona todo, y aconseja todo lo contrario. "Es un craso error acudir al juzgado de guardia para resolver un problema de ruidos porque la vía penal paraliza las demás y debería ser el último paso una vez agotadas todas las demás opciones: primero la administrativa (reclamar al Ayuntamiento), luego que el administrador de fincas plantee la vía civil y, en última instancia, la penal.

En opinión de Del Olmo, "los ruidos que generan actividades mercantiles son uno de los mayores problemas para el descanso de las comunidades de vecinos. Aunque incardinados en nuestra cultura mediterránea y festiva, hacer ruido cada vez está peor visto por la ciudadanía, que ya no muestra esa aceptación sin remedio", advierte. Los administradores recalcan que hay una necesidad de intervención administrativa, o judicial en su defecto, que tarda en producirse y eso repercute muy negativamente en el descanso de los vecinos. Es un problema complejo con una solución no inmediata ni rápida.