El mercado de oficinas registra los peores datos desde 2005

El sector inmobiliario terciario "iniciará en 2015 su recuperación", a excepción del mercado de oficinas, que cuenta con más de 385.000 metros cuadrados vacíos en Sevilla y el área metropolitana, el 30% de la superficie total. Es el peor dato registrado hasta el momento por la empresa Inerzia Asesores Inmobiliarios, que desde hace diez años elabora informes anuales sobre la situación del mercado de naves industriales, locales comerciales y oficinas.

Todas las ratios analizadas señalan que existe un stock excesivo de oficinas, que la demanda es escasa y que las rentas vuelven a descender por octavo año consecutivo hasta situarse en el nivel más bajo de los últimos diez años (6,3 euros por metro cuadrado al mes, de media). "La situación sigue siendo preocupante", dice Íñigo Galán, director general de Inerzia. Además, el mercado de oficinas en venta es "casi nulo": "Las poquísimas transacciones realizadas se han llevado a cabo con poca transparencia y a precios irrisorios".

El parque de oficinas se mantiene prácticamente invariable desde 2009, concentrando sólo las zonas de la Cartuja y Nervión el 40% de la oferta. Ambas, junto a la zona Sur, son las que mejores porcentajes de ocupación presentan. La que menos, Dos Hermanas, donde tres de cada cuatro oficinas están vacías, según el informe de Inerzia.

Pese a ser una de las zonas más demandadas de Sevilla, "la ocupación en la Cartuja disminuyó bastante" en 2014; y, aunque sigue siendo la zona con la renta más alta (8,8 euros por metros cuadrados al mes), los precios han caído un 15% en un año.

Íñigo Galán prevé que la situación de esta zona empeorará más cuando la Torre Pelli esté a pleno rendimiento. Este proyecto incorporará 35.000 metros cuadrados más al stock de oficinas y perjudicará, sobre todo, a las zonas de la Cartuja, Nervión y el centro. Galán asegura que ninguna de las dos consultoras inmobilarias de peso de la ciudad ha recibido información sobre el proyecto, siendo Servihabitat la única encargada de la comercialización de las oficinas del nuevo edificio. Lo que impide un informe más exhaustivo por parte de Inerzia.

"El año 2014 se cerró con una absorción neta negativa de 30.000 metros cuadrados, pese al sorprendente buen comportamiento del mercado en 2013, que concluyó con una absorción neta positiva de 18.000 metros cuadrados. Un espejismo", según Galán. Inerzia achaca esta situación, principalmente, a los 25.000 metros cuadradosde oficinas que dejó libre la Junta de Andalucía al reorganizar sus dependencias, abandonado los alquileres. "Una cifra que aumentará a lo largo de 2015", detalla Galán.

La situación de los locales comerciales es bien distinta: mejora la ocupación y se recuperan los precios de alquiler, aunque de forma tímida, según el informe de Inerzia. Por primera vez, en 2014, se evidencia la clara mejora en este mercado con la compraventa de locales y edificios de zonas comerciales, en especial en el centro de la ciudad. En este sentido, Blas Matitos, responsable del departamento de Locales Comerciales de Inerzia, destaca dos importantes operaciones: la venta por 6,2 millones de euros de un edificio de cuatro plantas en la calle Velázquez por parte de la firma de zapatos y complementos Michael Kors; y un local de 10.000 metros cuadrados en la calle Rioja.

Las zonas Centro, Nervión y Los Remedios continúan siendo las más demandadas y con los alquileres más alto, especialmente el centro, con una media de 58,6 euros por metro cuadrado al mes. En Nervión, la cifra ya baja a los 24,5 euros el metro cuadrado. Destacan los negocios del sector de la hostelería, "tradicional y low cost", la alimentación y los gimnasio low cost, según explica Matitos.

La alta disponibilidad de locales en 2013 motivó un ajuste de precios que, en algunas calles, como Rioja y Cuna, aún continúa, y a la baja. Rioja está entre las calles con mayor retroceso con respecto al año anterior. Los locales vacíos aumentan y el metro cuadrado se cotiza a 65 euros al mes, un 22,6 % menos que en 2013. Dato llamativo si se tiene en cuenta que en 2007, Rioja se cotizaba a 116,5 euros el metro cuadradode media. La renta en Cuna también ha caído un 10% y, en San Pablo, un 6% con respecto al año anterior.

En otras zonas, como Nervión, Eduardo Dato entra en el top 15 de las calles con las rentas más altas, aunque, proporcionalmente, la calle que más mejora sus datos es Luis Montoto. En Los Remedios, sólo República Argentina muestra todavía un leve descenso; y en Triana aumenta la ocupación, en especial en San Jacinto, donde, según Blas Matitos, apenas hay locales disponibles.

Inerzia prevé una consolidación de los efectos de recuperación del mercado para 2015, que "posiblemente" también se podrán "apreciar en calles secundarias o adyacentes a las más demandadas", señala Matitos.

Los datos tampoco han sido alentadores en el sector de las naves industriales. Durante 2014, los precios han continuado descendiendo por séptimo año consecutivo. Éstos cayeron un 9,7% con respecto al año anterior. Sin embargo, Pedro Zubiría de Castro, director de Agencia e Inversión de Inerzia, destaca como dato positivo "una evidente desaceleración" en la bajada de los precios, en especial de los alquileres".

Según pone de manifiesto el informe, aunque existe "bastante stock de naves", hay algunas carencias: "Casi no hay disponibilidad en naves de un tamaño medio, de 500 a 1.500 metros cuadrados, preparadas para la actividad de logística y paquetería, dotadas de muelle de carga y zonas de maniobras para los vehículos", apunta Zubiría.

La zona Urbana es la más demandada y cotizada, pese a disponer de naves muy antiguas, pero con buena localización. El Polígono Industrial Aeropuerto es el más demandando. La Zona Norte y Este son las que presentan peores datos, frente al buen comportamiento de la zona Oeste, en el Aljarafe, con el Polígono El Manchón como principal referencia.