Los precios de la vivienda en Sevilla están al borde de alcanzar los de la burbuja inmobiliaria de 2008

El problema de los altos precios de la vivienda va a continuar mientras las administraciones no corrijan el monumental desajuste entre la elevada demanda y la escasa oferta. Según los expertos, en Sevilla los precios de la vivienda están muy cerca de alcanzar los que sufríamos en la burbuja inmobiliaria de 2008.

"Los precios de la vivienda en Sevilla están en torno a un 15% por debajo de los del estallido de la gran crisis financiera", ha avisado Javier Díaz Izquierdo, autor del estudio ‘La vivienda en España’, presentado este martes en el Foro Gaesco de Sevilla.

Díaz explica que Sevilla está poniendo en el mercado "mucha oferta nueva" de vivienda, algo que considera "muy positivo porque está incrementando la oferta de vivienda y eso tiende a equilibrar el problema". Actualmente están en marcha promociones de viviendas en Palmas Altas (Isla Natura), Entrenúcleos (Dos Hermanas), Avenida de Jerez, Cruz del Campo, Sevilla Este, Pago del Medio (Rinconada), por citar algunos ejemplos.

El experto destaca que los dos problemas fundamentales en el sector de la vivienda en España son, por un lado, "el desequilibrio brutal, que cada vez se va a exacerbar más, entre la oferta y la demanda, derivado de la presión demográfica, y, en segundo lugar, la accesibilidad de los jóvenes a la vivienda especialmente en alquiler".

Otro problema añadido es la falta de stock de vivienda de alquiler. "Nos encontramos en una situación en la que tenemos un stock de vivienda de alquiler con mínimos históricos".

Para ver el estudio completo de la pulse aquí: ‘La vivienda en España’

Málaga supera los precios de la burbuja

El estudio destaca que Andalucía, especialmente Málaga y Sevilla, son motores del desarrollo residencial en el país. 

En Málaga, los precios están muy por encima a los de Sevilla, ya que superan en más de un 10% los de la burbuja inmobiliaria. La ciudad de Málaga, con su atractivo internacional y calidad de vida, ha superado ya los picos de precios de 2007-2008, mientras que Sevilla refuerza su papel como capital económica y cultural de la región, atrayendo tanto a la población local como a nuevos residentes.

Sevilla y Málaga son las dos ciudades de Andalucía que concentran más transacciones de vivienda, pero especialmente en Málaga se han incrementado los precios de tal manera que en los últimos años están por encima de 2007-2008, por encima de los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria en España, apuntó Díaz.

El experto explica que en ambas capitales andaluzas el factor causante es la elevada presión demográfica, al ser las ciudades que más están creciendo y las que más empleo generan, por lo que las transacciones y el dinamismo de la vivienda se concentra en aquellas zonas en las que la gente quiere vivir. En Málaga, además, la demanda se ha incrementado por los extranjeros y por los españoles que ven en Málaga un foco de creación de empleo. 

En demanda a extranjera, Sevilla está en torno a un 4.5% -5% del total de las transacciones inmobiliarias, lo que, según el experto, supone un poco de alivio en la presión de la demanda extranjera que afecta a los precios de la vivienda.

El estudio resalta que Andalucía se ha consolidado como una de las comunidades autónomas más dinámicas de España, generando el 12% del empleo nacional durante 2023. Málaga y Sevilla lideran este crecimiento, acumulando el 36% y el 25% del empleo creado en la región, respectivamente. Este dinamismo ha incrementado la demanda de vivienda, causando tensiones en el mercado inmobiliario.

Vivienda asequible

En vivienda pública, el experto explicó que la vivienda protegida se encuentra en Sevilla y Málaga en mínimos de construcción, al igual en toda España.  

Lamenta que los políticos venden la idea de que hay que fomentar la vivienda pública y la vivienda asequible, pero en la práctica no lo hacen. Asegura que los principales casos de éxito en este punto se encuentran en Madrid, con los planes Vive, sobre todo a través de una colaboración público-privada, una fórmula que considera fundamental para fomentar la vivienda asequible. 

La necesidad de vivienda es urgente debido a la presión demográfica y a que el stock que se había acumulado tras la burbuja se ha agotado. En el plazo de 15 años la creación de hogares prevista está por encima de los 180.000, por lo que vamos a necesitar en torno a 200.000 viviendas al año.

Agotado el stock de vivienda que quedó tras la burbuja

El autor del estudio sobre la vivienda advierte de que el país ya no cuenta con el stock de las viviendas que no se vendieron tras la burbuja inmobiliaria y se quedó en su mayor parte la Sareb.

"Todavía no se ha vendido todo; sigue habiendo un pequeño goteo, pero ya se ha absorbido lo que era susceptible de serlo, que son áreas con demanda efectiva. Ahora quedan pequeños coletazos, todavía queda algo, pero es muy granular lo que queda por ser absorbido. El grueso de ese stock es de muy difícil absorción".

"Todo el stock que era susceptible de absorber se ha absorbido, con lo cual ahora mismo lo que se necesita es vivienda nueva. No podemos escudarnos en que tenemos un stock acumulado de vivienda de 450.000 viviendas tras el estallido de la burbuja financiera porque son viviendas desfasadas o sin los suministros básicos. De hecho, en 2023 es la primera vez que se ha incrementado muy ligeramente el parque de stock de vivienda en España desde los años previos al boom inmobiliario", explica el experto.

Lo más barato y asequible en vivienda sigue siendo Jaén y Córdoba y el interior de Andalucía. Pero la gente prefiere vivir en ciudades de costa, con incremento de precios por la presión de la demanda extranjera y por ser focos donde hay más empleo. 

El experto recalca que los precios seguirán subiendo mientras se siga existiendo un desequilibrio entre oferta y demanda.

Las soluciones

El autor del estudio de la vivienda apunta que las soluciones para aliviar las tensiones del mercado son agilizar con urgencia los trámites administrativos, fomentar la construcción de vivienda asequible y aprovechar el potencial de reconversión de inmuebles infrautilizados.

El potencial real de reconversión de activos terciarios en viviendas ascendería a cerca de 93.000 unidades en las áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia (aumentando el stock de vivienda disponible en estas áreas en un 1,04%). Además, desde 2011, el informe indica que no se han terminado más de 100.000 viviendas al año en España, una producción insuficiente para reducir el fuerte déficit de inmuebles.

“La solución pasa obligadamente por aumentar la producción de vivienda, tanto libre como protegida, para corregir este desequilibrio”, destaca el autor. 

En el acto de presentación del estudio, Ricardo Pumar, presidente del Grupo Insur, subrayó la importancia de implementar medidas para equilibrar la creciente demanda de vivienda en la región, actuando decididamente sobre los factores que limitan la oferta, como la simplificación y agilización de los trámites administrativos para la urbanización de los terrenos, intensificando la figura del silencio administrativo positivo, profundización en la industrialización de la construcción, flexibilización de los cambios de usos del suelo y colaboración público-privada en la promoción de vivienda asequible, ya sea para alquiler o compra. 

Por su parte, la presidenta del Foro Gaesco, Carmen Núñez, ha destacado en su discurso de bienvenida la necesidad de aumentar la producción de vivienda, tanto libre como protegida con el objetivo de dar respuesta a la creciente demanda, no solo en Andalucía, sino a nivel nacional. "Desde 2011, no se han construido más de cien mil viviendas en España, lo que no es suficiente respuesta a la demanda actual", dijo.