Las inmobiliarias auguran que el alquiler subirá un 25% en Sevilla con el “frenazo” de los pisos turísticos

Una normativa esperada y aplaudida que da poder a los autóctonos frente a la masificación turística que sufren algunas ciudades. El jueves se aprobó la nueva Ley de Propiedad Horizontal. Para la mayoría, una victoria de David frente a Goliat. A partir de ahora, el que quiera alquilar su vivienda a un turista no sólo tendrá que consultarlo con la comunidad de vecinos sino que necesitará la aprobación de tres quintas partes de los propietarios. Los escenarios que se abren son amplios. El más preocupante: que los inversores apuesten de nuevo por el arrendamiento de larga temporada en zonas alejadas de un Casco Antiguo saturado. “Los pisos turísticos se van a acabar en Sevilla”, afirma tajantemente Joaquín Caraballo, miembro de Alianza Sevilla y gerente de Inmobiliaria Caraballo. Para paliar esta erradicación, sostiene que “los inversores acudirán masivamente a otro tipo de negocios” como las rentas “de larga duración” que “gozan de una gran demanda”. Esta vuelta a los orígenes provocará, a su juicio, un aumento en los precios del alquiler de hasta el 25%.

Pino Montano, San Jerónimo, Parque Alcosa, San Pablo y Tiro de Línea serán los principales barrios que sufrirán el incremento. El experto defiende su hipótesis argumentando que “ningún inversor pequeño y mediano” apostará “por Nervión”, porque después del centro de la ciudad “es la zona más cara” para alquilar. Por tanto, “el inversor se va a mudar del alquiler turístico al alquiler tradicional”, apostilla Caraballo y hace especial hincapié en que “la demanda no va a acabar”.

De hecho, el Observatorio del Alquiler, de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, revela que la presión en Sevilla –número de interesados por una vivienda en alquiler los 10 primeros días que se publica en un portal inmobiliario– es “muy alta”: de 71 personas. El organismo también fija en 913 euros el precio medio de la renta.

A pesar de ello, Caraballo considera que la norma servirá para “frenar” la proliferación de los inmuebles turísticos, porque “dando potestad a las comunidades de vecinos casi nadie va a dar su autorización”. No obstante, sí que se seguirán construyendo “hoteles y edificios con apartamentos”. Principalmente, en el Casco Antiguo y en barrios como Triana, Los Remedios y Nervión.

La nueva norma será una herramienta que estabilizará aquellas zonas que ya están tensionadas” — Mariló García Bernal - Colegio de Administradores de Fincas

El de la subida en los precios del alquiler sería el único escenario, a priori, oscuro. Más cauta es la opinión que plantea el Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla sobre este aspecto. “Podría darse esta situación, porque el mercado es imprevisible”, apunta su presidenta, Mariló García Bernal, pero “no tiene que ser consecuencia” de la normativa porque “no se están prohibiendo los pisos turísticos”, sino que “se está dotando a las comunidades de propietarios de un sistema de control”. También funcionará como una medida “disuasoria” para que los propios vecinos tengan poder de decisión sobre sus barrios: “Será una herramienta que estabilizará aquellas zonas que ya están tensionadas y no pueden tener más viviendas, pero también abre una vía de control para aquellos barrios a los que el turismo se va desplazando”.

Un arma para frenar la "emergencia habitacional"

También evitará los conflictos vecinales. Principalmente, en los bloques más pequeños. Esos que cuentan con una decena de pisos como máximo. La situación “primitiva” dejaba “muy desprotegida a la comunidad de propietarios”. García Bernal pone como ejemplo “casos reales” en los que “el 80% de los pisos de un edificio estaban dedicados al alquiler turístico” y aquellos vecinos “que realmente estaban viviendo en la comunidad lo pasaban muy mal, porque no se atendían sus necesidades respecto al mantenimiento, a los excesos de ruido y al trasiego de personas”.

Otro punto interesante de la norma es que, a pesar de no tener un carácter retroactivo, la comunidad sí que podrá aumentar la cuota a los dueños de pisos turísticos hasta un 20%. El fin es que sufraguen determinados costes como consecuencia de la actividad. “Esas comunidades tendrán que mantener el estatus conseguido hasta ahora, pero sí es verdad que tienen la posibilidad de no aprobar nuevas viviendas turísticas para no llegar a ese colapso”, sugiere la presidenta del Colegio de Administradores de Fincas.

A pesar de que la modificación llega como agua de mayo, todavía se tienen que seguir dando pasos. El más importante, según García Bernal, no es otro que una reforma total de la Ley de Propiedad Horizontal, “porque se hizo en los años 60” atendiendo a una realidad –y a unos edificios, sin ir más lejos, carentes de ascensor– que “no tiene absolutamente nada que ver con la actual”. También hace referencia a la puesta en marcha de juntas de vecinos telemáticas, posibilidad de reunión que estuvo permitida de forma temporal durante la pandemia. “Las comunidades de propietarios se merecen una ley acorde a la realidad física de los edificios de hoy y a la realidad jurídica que tenemos encima de la mesa”, apostilla García Bernal.

La Asociación Sevilla para Vivir también celebra la nueva medida. “Uno de los grandes problemas que teníamos con carácter previo a la entrada en vigor de esta modificación era que existía una posibilidad de que las comunidades de vecinas y vecinos pudiésemos vetar o limitar que determinadas viviendas se pudieran convertir en turísticas, pero el trámite tenía muchísima complejidad”, explica a este periódico Sofía González Reguera, portavoz de la organización. La eterna burocracia provocaba que estos vetos nunca se llevaran a la práctica.

Valoramos tener un arma que nos permita limitar esa proliferación de viviendas turísticas e intentar frenar la emergencia habitacional en la que está sumida esta ciudad" — Sofía González Reguera - Portavoz de Sevilla para Vivir

Además, valoran “positivamente esa potestad que este cambio normativo le da a los presidentes de la comunidad”. Y es que la nueva medida que modifica la Ley de Propiedad Horizontal indica, expresamente, que el presidente de la comunidad de vecinos podrá requerir al dueño del piso turístico que opere sin autorización del resto de propietarios el cese inmediato de la actividad. También tendrá potestad para emprender acciones legales si el dueño se negara.

“Valoramos tener un arma que nos permita limitar esa proliferación de viviendas turísticas e intentar frenar un poco la situación de emergencia habitacional en la que está sumida esta ciudad”, señala González y pone el acento sobre el famoso 10%. Ese porcentaje que indica el máximo de pisos de uso turístico que puede haber en cada uno de los 108 barrios de la ciudad respecto al parque de alquiler total. Un límite que el Ayuntamiento fijó en octubre y que Sevilla para Vivir considera “muy elevado para muchísimos barrios”. González apunta que el reto pasa por establecer nuevos límites “que estén muy por debajo de ese 10%”.

“Un enfoque desproporcionado”

Como siempre que se aplica una nueva normativa, no todas las voces son favorables. La Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVA Pro) ya indicó en un comunicado emitido el pasado enero que esta modificación “no solo plantea restricciones al uso de las viviendas de uso turístico –afectando directamente los derechos de los propietarios– sino que también limita la capacidad de actuación de los ayuntamientos y comunidades autónomas”. La organización valoró entonces que, al centralizar decisiones que deberían adaptarse a las particularidades locales, “esta reforma restringe la autonomía de las administraciones locales para implementar normativas propias y definir políticas de desarrollo y crecimiento en materia turística”.

En esta misma línea, consideró que la medida, además de “vulnerar los derechos de propiedad”, también “desincentiva la inversión en un sector que contribuye de manera significativa” a la economía local. “Abordar los retos del turismo debe hacerse con un enfoque equilibrado que respete los derechos de los propietarios y la autonomía de las instituciones locales” afirmó su presidente, Juan Cubo.

AVVA Pro manifestó además que en Andalucía, de un total de 4.673.007 viviendas, solo 82.454 están destinadas al alquiler turístico, “lo que representa un porcentaje muy reducido del parque total”. Por otro lado, señalaron que existen 641.437 viviendas vacías, “equivalente al 13,7% del parque inmobiliario andaluz”.