Entrenúcleos (Dos Hermanas) y Mairena del Aljarafe concentran la mayor oferta de vivienda nueva en Sevilla

Las zonas de Entrenúcleos (Dos Hermanas) y Mairena del Aljarafe concentran la mayor oferta de vivienda nueva libre plurifamiliar de Sevilla, según un estudio realizado por Foro Consultores Inmobiliarios, consultora especializada en el sector residencial, que califica a estos territorios como "zonas de expansión de Sevilla". La tercera zona analizada es Sevilla Este, que no dispone de proyectos nuevos porque estos aún están pendientes de la bolsa de suelo de Santa Bárbara que tendrá que sacar el Ayuntamiento de Sevilla, aclara el informe.

De los enclaves analizados, Entrenúcleos es el que registra más oferta de vivienda nueva en Sevilla, con casi 2.500 viviendas que suponen el 65 % del total de las tres zonas analizadas. En la actualidad, de estas casi 2.500 iniciadas, quedan en stock unas 1.500 viviendas. 

El informe se centra en la evolución del mercado de obra nueva en Mairena del Aljarafe y Entrenúcleos (Dos Hermanas) en el periodo 2019 - 2024, por ser los dos principales focos de crecimiento del mercado inmobiliario de obra nueva plurifamiliar en la corona metropolitana de Sevilla. Además, se comparan los datos con Sevilla Este, que también acoge obra nueva dentro de la ciudad.

Este estudio excluye las 3.000 viviendas que se están construyendo en Palmas Altas por "falta de datos por parte de Metrovacesa, que comercializa en solitario esta promoción", explica a este periódico la consultora Foro Consultores Inmobiliarios, que en Sevilla comercializa dos promociones: en Entrenúcleos (Las Terrazas) y en Espartinas (La Altana).

En Mairena del Aljarafe los expertos consideran que la zona está consolidada en el enclave del nuevo bulevar que tanta demanda genera por su abundancia de servicios y equipamientos, precisa María Castrillón, directora de la zona de Andalucía. Por eso el informe asegura que en Mairena "se está agotando el suelo finalista", aun cuando el municipio dispone de más suelo por desarrollar que acogerá más viviendas con vistas a elevar su población por encima de los 50.000 vecinos. La buena conexión de Mairena con Sevilla gracias al Metro es uno de los atractivos respecto a otras zonas del Aljarafe.

En el inicio del periodo analizado (2019), la actividad promotora se centraba en Sevilla Este, con 8 promociones y 1.150 viviendas en comercialización, el 49% del total. En el caso de Sevilla Este el infome da cuenta de que no hay proyectos nuevos, ya que estos aún están pendientes de la bolsa de suelo de Santa Bárbara que tendrá que sacar el Ayuntamiento de Sevilla. 

En el año 2024 se alcanza el máximo de viviendas en comercialización en estas tres zonas, con un total de 3.816 unidades iniciales. Y el stock de viviendas por vender también alcanza máximos, con 2.122 viviendas, un 55 % de las viviendas iniciales. 

Sobre el municipio de Camas, el estudio subraya su menor importancia en el mercado inmobiliario de Sevilla debido a su bajo stock de vivienda. “Existen otros municipios importantes en el mercado inmobiliario de la corona metropolitana de Sevilla, como Camas, pero a día de hoy, su stock de viviendas es bajo, por lo que consideramos a las dos localidades mencionadas como las más importantes en el mercado de obra nueva”, comenta Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios.

Evolución de los precios en cinco años

De las tres zonas estudiadas, Mairena del Aljarafe cuenta con los pisos más caros, con 219.000 euros de media, seguida de Sevilla Este con 207.600 euros, mientras Entrenúcleos, con 191.000 euros, registra los pisos más baratos. El crecimiento de precios se ha dado en todos estos años, salvo en 2020 donde los precios se mantuvieron e incluso descendieron por la paralización casi total del mercado. 

El informe destaca que el precio medio en valores absolutos se ha incrementado un 28 % en los últimos cinco años en Entrenúcleos, y un 20 % en Mairena y en Sevilla Este.

Pero si se analiza la tipología principal de 3 dormitorios, los incrementos están por encima en todos los casos, llegando en Entrenúcleos al 38 %. Así, en 2019, la vivienda de 3 dormitorios no sobrepasaba los 200.000 € en ninguna de las zonas. Actualmente superan esa cifra Mairena y Sevilla Este. Y en el caso de Entrenúcleos, el precio medio de esta tipología ya está en 199.800 €.

Precio por metro cuadrado

En la actualidad, el precio del metro cuadrado construido en Entrenúcleos es de 1.768 €, el precio más barato de las tres zonas analizadas. Muy cerca de los 1.870 € de Sevilla Este o los casi 2.000 € de Mairena del Aljarafe.

El precio medio por metro cuadrado se ha incrementado un 34 % en los últimos cinco años en Entrenúcleos y un 20 % y 17 % en Mairena y Sevilla Este, respectivamente.

Otro dato relevante es que, en 2019 la diferencia del precio medio entre la zona más cara, Mairena del Aljarafe y Entrenúcleos era del 25 %. En 2024, esa diferencia se ha reducido al 11 %, lo que indica el aumento de precios en esta última zona.

Entrenúcleos gusta a la clase media

Los gráficos indican que Entrenúcleos se ha convertido en la zona de moda para comprar vivienda. A pesar de pertenecer a Dos Hermanas, está considerado un nuevo barrio de Sevilla, por la cercanía que tiene con la zona Sur de la capital. Está al lado de Montequinto, y a la misma distancia que Sevilla Este del centro de la ciudad.

“Al principio era una zona para compradores con menor poder adquisitivo, pero ahora la subida de precios es evidente y una vivienda de 3 dormitorios ya ronda los 200.000 euros. El perfil de la zona ya es de clase media, con jóvenes y público de reposición. La procedencia no es sólo de Dos Hermanas, abarca diferentes localizaciones de la ciudad”, puntualiza María Castrillón, directora zona Andalucía en Foro Consultores Inmobiliarios. “Los precios son más bajos que en Sevilla Capital, y la demanda está respondiendo mucho mejor que en zonas ya consolidadas como el Aljarafe” añade Castrillón.

Las buenas conexiones e infraestructuras han contribuido a ello, tanto por la parada del metro de Montequinto, con un autobús lanzadera que lo conecta directamente, como por una parada próxima del tren de Cercanías que lleva a las estaciones de San Bernardo y Santa Justa. Asimismo, genera gran atractivo es la cercanía a los Campus universitarios Pablo de Olavide y la Universidad Loyola, además de las ciudades deportivas del Sevilla y del Betis. Es una zona con grandes avenidas y zonas verdes. Además de la zona residencial está proyectada una torre de oficinas, donde se ampliará la oferta comercial. Además, cuenta con la mayor oferta de vivienda protegida.

Superficie

Por lo que respecta a la evolución de la superficie media en las zonas analizadas, no existe un patrón claro en la evolución de las mismas y cuentan con una superficie media similar. En Entrenúcleos, la media de las viviendas ronda 109 metros, en Mairena, 110 metros y en Sevilla Este,111 metros. Mientras en Entrenúcleos si se observa un descenso de la superficie media de las viviendas en los últimos años, en Mairena del Aljarafe y Sevilla Este, ésta se ha incrementado en el último año.

Foro Consultores Inmobiliarios es una consultora inmobiliaria con más de 25 añosde experiencia, fundada en 1997. Está especializada en la comercialización de promociones inmobiliarias en todo el territorio nacional, gestionando desde la inversiónen suelo hasta la entrega de viviendas y postventa. Además, es líder en la realización de estudios de mercado, análisis de oferta y demanda. Otro de nuestros valores diferenciales es la intermediación en operaciones de suelo, asesorando tanto apropietarios como a promotoras en las distintas fases del proceso. Foro desarrolla su actividad en sector residencial, siendo especialistas en marketing inmobiliario, tanto online como offline, además de gestionar con sistemas propios y personalizados todas las gestiones administrativas y comerciales.