La degradación de los edificios

En España, según el Código Técnico de la Edificación (CTE), los edificios de viviendas son diseñados para tener una vida útil de al menos 50 años, aunque lógicamente, dependiendo de varios factores, su vida real puede prolongarse durante muchos más años. La calidad de los materiales empleados, la existencia de un buen diseño arquitectónico acorde con las condiciones del terreno y climáticas de la zona y la correcta ejecución de la obra, resultan a priori los principales factores a tener en cuenta para determinar la durabilidad de las edificaciones.

Nuestro parque inmobiliario es cada vez más antiguo por lo que resulta obligatorio cada cierto tiempo realizar una Inspección Técnica del Edificio (ITE), conviviendo ahora con el nuevo Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) para los inmuebles de mayor antigüedad. Otro aspecto a tener en cuenta es que en muchos edificios se viene incumpliendo el calendario de actuaciones de mantenimiento recogidas en el Libro del Edificio y demás normativa existente sobre el uso, mantenimiento y conservación de los edificios destinados a viviendas, con lo que se evidencia una importante falta de concienciación sobre la necesidad de realizar una inversión permanente en el adecuado mantenimiento de los inmuebles.

Otra clave importante para alargar la vida media de los edificios, o al menos su habitabilidad, dependerá del uso de sus propietarios. Las obras ilegales resultan mucho más fáciles de detectar en las zonas comunes, sin embargo, no lo son tanto en el interior de las viviendas donde en ocasiones durante su reforma se producen daños severos a elementos estructurales que resultan imperceptibles para el resto de los vecinos e incluso para los propios técnicos que realizan la ITE, apareciendo sus consecuencias al cabo de los años. Algunos propietarios realizan obras de reforma en su vivienda intentando ganar metros de habitabilidad. Para dicho cometido, muchas veces no tienen el menor reparo en realizar todo tipo de actuaciones agresivas como eliminar tabiques, cambiar la distribución original, reducir pilares, demoler falsos techos, cerrar terrazas, resultando el colmo de la felicidad el hallazgo de alguna cámara de aire o falsa buhardilla para incorporarla a la vivienda.

La degradación de los edificios resulta patente en el estado de conservación de las fachadas cuya función protectora va mucho más allá del simple aspecto estético. A nada que observemos nuestro entorno urbano comprobaremos que muy pocos inmuebles conservan intacta su fachada original, presentando alteraciones muy diversas que incluso en no pocas ocasiones se han visto amparadas por los Tribunales, por dos razones. La primera es que nuestra legislación exige a las Comunidades de Propietarios la ardua tarea de estar activos y vigilantes ante cualquier alteración de los elementos comunes lo cual no es siempre fácil en la práctica y la segunda, como consecuencia de la teoría jurisprudencial del “abuso de derecho”.

Esta teoría que a mi juicio debería ser matizada, permite actualmente que cada vez que se consolide una alteración en el edificio realizada por un propietario por su cuenta y sin permiso de la Comunidad, “se abra la veda” permitiendo que los demás vecinos estén facultados para realizar la misma modificación en la configuración original sin necesidad de autorización alguna, provocando una imparable espiral de transformaciones que de manera silenciosa merman notablemente no solo la estética y diseño original del edificio sino también otra serie de elementos que afectarán a su durabilidad.