¿Cómo va a regular el Ayuntamiento de Sevilla los pisos turísticos?

Sevilla cuenta por primera vez con más plazas en viviendas turísticas que en hoteles en la capital. La proporción se ha invertido este verano, siguiendo una tendencia de crecimiento espectacular que en el último año y medio se ha disparado en un 33%. Los datos se extraen del Registro de Turismo de la Junta de Andalucía, que se modifica cada día. Según el último extracto consultado, las 5.012 viviendas de uso turístico que aportan 23.871 plazas suponen un 4% más que las 22.921 que ofrecen los 261 establecimientos hoteleros. Si se suman las 4.970 plazas que se reparten en los 157 edificios de apartamentos turísticos de la ciudad, otra clasificación, la diferencia es de casi un 15%.

¿Hay cada día más viviendas turísticas? Lo que hay son más propietarios que legalizan su situación. Y prueba de ello es el tirón experimentado en el otoño del año pasado, cuando plataformas como Airbnb, donde se comercializan estos alquileres, borraron los anuncios de los pisos que no figuraban en el Registro de Turismo. Conocer el alcance del mercado de viviendas de uso turístico clandestino es imposible. Pero no se puede negar que la vivienda turística es un fenómeno que está creciendo en la mayoría de los destinos urbanos de las economías occidentales “y que ha llegado para quedarse”, confirma el responsable de la gestión de Turismo en la capital, el concejal Antonio Muñoz, consciente de que ha llegado la hora en la que el Ayuntamiento de Sevilla se pronuncie y dé un paso más al frente para regular la situación de estas viviendas.

¿Es un proceso necesario? Hay dudas y eso explica que el Ayuntamiento de Sevilla lleve dándole vueltas al asunto ya varios años. Ninguna otra ciudad española ha encontrado una fórmula de éxito para frenar la situación y, en muchos casos, el intento ha terminado enmarañado en los tribunales, con la consiguiente mala imagen que supone para un destino que está de moda y en condiciones para competir con el resto del mundo. “La base jurídica está en la normativa europea que sacraliza la libre competencia y unidad de mercado y acota bastante cualquier limitación de cualquier actividad económica”, explica Muñoz, que asume que poner puertas al mar es imposible.

La necesidad de regular se argumenta en tres pilares: el impacto en el precio del alquiler, y no hay estudio a día de hoy que lo confirme, algunos observatorios han apuntado que es inferior al 2%; y problemas de convivencia vecinal, que en el sector se minimiza y se equipara a los ocasionados en hoteles. Un dato aportado por la Policía Local en la Mesa contra la ilegalidad creada hace un lustro: en el último año se han registrado 38 incidentes en viviendas turísticas en la capital. Son pocas denuncias frente a mucho ruido ciudadano y mediático. Por lo que el Ayuntamiento de Sevilla optó hace unos meses por abrir un buzón de quejas al servicio de los ciudadanos. Hay un tercer motivo, el cambio de piel de algunos barrios, cuestión que se enmarca en los argumentos contra la proliferación del turismo en la ciudad, un movimiento de turismofobia cuyo alcance real también se cuestiona desde distintos sectores.

¿Es más el ruido que las nueces? Es el suficiente para que el gobierno municipal tome cartas en el asunto. Y ya se han dado los primeros pasos abriendo dos procesos. Uno para reconocer este fenómeno en una nueva calificación urbanística en el PGOU, pues en el Plan Urbanístico del 2006, el que sigue vigente, no hay ninguna referencia a un tipo de alojamiento que ha crecido exponencialmente. La idea sería excluir del concepto de vivienda las edificaciones (o partes de ellas) destinadas al hospedaje, esto es, el servicio terciario destinado a proporcionar alojamiento temporal.

El siguiente paso, más arriesgado, sería aprobar una ordenanza municipal para regular en el terreno local. ¿De qué tipo? ¿Una ordenanza que eleve los requisitos que ya contempla el decreto de 2016 de laJunta de Andalucía que ya regula el sector?, ¿una ordenanza que regule pero también limite o restrinja la concesión de nuevas licencias?, ¿o tal vez una ordenanza que defina de manera más específica las características que tienen que tener estas viviendas? En cualquier caso, el problema ahora es qué hacer con las que ya existen. La normativa no sería retroactiva.

No obstante, lo primero sería reconocer este fenómeno en una nueva calificación urbanística en el PGOU. En el Plan Urbanístico del 2006 no hay ninguna referencia a este fenómeno que ha crecido exponencialmente ente en los últimos años. ¿Qué pasa con los ya existentes? ¿Y cuando el propietario quiera cambiar el uso? Hay todavía muchos interrogantes para cuya respuesta está asesorándose el gobierno municipal que sí tiene clara una cosa: “Estos alojamientos no dejan de ser una actividad económica y, por tanto, se aleja de la meramente residencial”, admite Muñoz.

En este punto coincide con Manuel Cornax, presidente de los hoteleros sevillanos: “Las viviendas turísticas deberían emitir factura y tributar por el IVA, por ejemplo. Cuando tengan que sufrir las mismas cargas que la industria hotelera tradicional no habrá tantas”, opina. Cornax lamenta que el decreto de la Junta que regula estos alojamientos sea “tan laxo”. Realmente basta con una declaración responsable para que una vivienda que reúna unos requisitos básicos de habitabilidad pueda obtener licencia para operar como turística.

Si se considerase actividad económica, no tendrían nada que objetar y, en este sentido, apunta el caso de Italia donde una ley grava con un 10% más a las viviendas con ingresos superiores a los 10.000 euros a través de plataformas. Una solución que apunta al bolsillo.

¿Es una competencia desleal? Desde la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía, que agrupa a 9.000 alojamientos en la comunidad, David Moreno, asegura que el sector está autorregulado “y aporta muchos beneficios a la ciudad como destino turístico, es indispensable y complementario a los demás”.

El sector hotelero, de hecho, ya ha entrado en este negocio de la mano de cadenas como Marriot, Accor, Meliá, Hotusa, Som Hotels o Derby Hoteles, empresa que construye apartamentos turísticos en la Campana. En opinión del delegado de esa entidad en Sevilla, estos alquileres no son tan rentables como parece. “Hay muchas bajas últimamente, no se gana tanto dinero y muchos propietarios han optado por irse de nuevo al alquiler de larga temporada”, apunta. Este cambio no requiere de inversión.

Propietarios consultados por este periódico coinciden en la petición de guardar su identidad, conscientes de que el sector está demonizado, y también en la afirmación de que esta actividad no es una cuestión de “fondos buitres” ni inversores, sino de particulares.

La normalización del sector se atribuye, según las asociaciones, a la existencia de un mayor rigor fiscal. Desde enero de 2019, y con retroactividad de un año, entró en vigor la modificación del artículo 54 de la Ley General de Tributos que obliga a todos los intermediarios a cumplimentar el modelo 179, donde se identifica el inmueble y titular del mismo y también se registra los ingresos percibidos, contratos de alquiler, medios de pago... “Es una transparencia y un control fiscal que pocos sectores tienen”, asegura Moreno, que recuerda que también se ha ganado en seguridad, pues estas viviendas entregan fichas de huéspedes a los registros de Interior, como los hoteles. Y, por último, las viviendas turísticas han salido de la LAU, ya no tienen bonificaciones. Y hay otro cambio legal en la ley de propiedad horizontal: si tres quintas partes de los propietarios se unen, pueden limitar estos pisos en el edificio, lo que aleja a los “malos propietarios” que dan lugar a los problemas de convivencia.

¿Despedidas de soltero o turismo familiar?

En el sector aseguran que hay muchos mitos y que es más fácil que un grupo numeroso y ruidoso se cuele en un hotel antes que en una vivienda turística. Los informes de la Consejería de Turismo apuntan que un 40% de los turistas alojados en este tipo de viviendas son familias, el doble que en los hoteles, y el resto parejas. Turistas, la mitad son extranjeros, que dejan un importante gasto en la ciudad, en la hostelería y el comercio de la zona, aproximadamente la mitad de lo que invierten en su estancia. “Y que quieren integrarse y convivir, por lo que insistimos en la necesidad de que los contratos incluyan una lista de normas de convivencia”, apunta Moreno.

Según esta asociación, es imposible que haya tantos ilegales. Las viviendas de uso turístico se encuadran dentro de la economía colaborativa. Los propietarios declaran estos ingresos vía IRPF, pues no se considera una actividad comercial. La manera de comercializar estos pisos es a través de plataformas, fundamentalmente en Sevilla el 95% de las reservas se realizan, por este orden, en Booking, Airbnb, Expidia y algo en Home Away, que tienen la obligación de colaborar para detectar fraudes. “Hacienda cruza los datos, si te anuncias y no lo declaras ni estás registrado al final te sacudirá ese año”, explica Moreno.

Daniel Gata, de Apartsur, entidad que reúne a un centenar de propietarios de viviendas turísticas en Sevilla y que nació en 2013, cuando un cambio normativo de la Junta de Andalucía dejó en el limbo legal a centenares de propietarios, confirma que ya se han producido varias cribas que han regularizado el sector y que tienen que ver con el control fiscal. “Todo esto en teoría porque en la práctica todavía hay cosas difíciles de digerir”, apunta refiriéndose a una operación realizada por el Ayuntamiento este verano y que permitió detectar 98 apartamentos ilegales con 345 plazas tras la inspección de 15 edificios. “Tenían la placa de Alojamiento Turístico (AT) en la puerta incluso, la prueba de que no hay inspecciones suficientes”, comenta Gata, que advierte de que esta falta de control, que han denunciado en otras ocasiones, incita a algunos a arriesgarse y operar sin licencia y también da lugar a la picaresca: “Si te pillan y te cierran el negocio, lo abres con otro nombre y sigues en él, en muchas ocasiones la sanción es sólo la clausura”, apunta este empresario. Las sanciones, que son las mismas que las que se aplican al resto de establecimientos turísticos, no son muy frecuentes. Cuando se consideran grave las multas oscilan entre los 2.001 y los 18.000 euros.

Hoteleros, propietarios, administración... lo único que no los divide es la necesidad de establecer un marco legal, autonómico mejor, y un registro único, nacional. Y, de momento, todos parecen dispuestos a colaborar y esperan un empujón por parte del gobierno local.