De local a vivienda

El cambio de uso de local a vivienda vuelve a estar de moda. Habitual durante los años del boom inmobiliario, ahora regresa con el auge del turismo. Hasta las caracolas de la Gerencia de Urbanismo en la Isla de la Cartuja llegan todos los meses decenas de solicitudes de propietarios para tramitar la permuta. No todas cumplen la normativa.

Varios son los factores que explican este renacer. Por un lado, la alta demanda de viajeros por alojarse en una ciudad que no para de batir récord de pernoctaciones. Dormir en un antiguo negocio es una opción, lo que se traduce en una rentabilidad para la propiedad que duplica al alquiler tradicional. Por otro, los precios de la vivienda no dejan de subir y la compra de este tipo de inmuebles resulta más barata.

Las agencias inmobiliarias dan cuenta del renovado interés por este tipo de inmuebles con un pasado comercial. “Actualmente tenemos en cartera varios locales que se pueden transformar en viviendas. Es un producto que tiene mucha salida y es una buena oportunidad para los inversores”, explica José Manuel Gamero, gerente de Sevilla 2000. La oferta se concentra fuera de la zona prime del casco histórico. Alameda de Hércules, San Julián o Puerta Osario son algunos ejemplos. En el llamado primer arco fuera del centro destacan Resolana, María Auxiliadora o Recaredo.

En el resto de los distritos sobresalen la parte más antigua de Triana (entornos de San Jacinto y Pagés del Corro) y zonas de Nervión como la Avenida de la Buhaira o la Gran Plaza (las imágenes que ilustran la información son casos recientes del cambio de local a vivienda).

El precio de compra de un local es hasta un 20% más barato que el de una vivienda, un descuento que está atrayendo a particulares e inversores. Estos últimos han visto claro el negocio. “Son los inversores quienes demandan este tipo de inmueble, pues cambian su uso a vivienda, lo ponen en alquiler y en menos de una semana les está produciendo ingresos con una rentabilidad que puede estar alrededor del 6%”, indica Gamero. La mayoría ha visto claro que el negocio está en las viviendas turísticas. “Un perfil que demanda este tipo de proyectos son los propietarios de esos locales que quieren legalizarlos, destinarlos a viviendas turísticas y aprovechar la rentabilidad que llega al 15%”.

Pero estos espacios con origen comercial son más que un negocio. Para muchos particulares son el único camino para acceder a una casa. “Tuve que dejar un piso en la Plaza de la Alfalfa porque el propietario me quería subir la renta 200 euros. No podía asumir ese incremento. Vi un local interesante en Azafrán y lo compré. Ahora vivo allí con mi pareja”, explica Arturo Calvo, un vecino de Santa Catalina. El uso como vivienda habitual no es lo frecuente, sobretodo por las exigencias que fija Urbanismo: deben ser locales grandes y con ventilación.

El precio final depende de la superficie del inmueble. Una parte de la demanda busca locales de pequeño tamaño. “Este tipo de viviendas rara vez supera los 60 metros cuadrados, están orientadas en muchos casos a un patio central y suele contar con una o dos habitaciones, más cocina y aseo”, explica este experto en el mercado inmobiliario. Algunos se lanzan a hacer la reconversión del local a su gusto. En este caso, al coste del inmueble hay que añadir la redacción del proyecto técnico y dirección de obra, las tasas, licencias y la ejecución de las obras. Los interesados coinciden en que la tramitación en la Gerencia es lenta.

Requisitos para el cambio

Desde Urbanismo se exige a los propietarios para cualquier cambio de uso de local a vivienda una licencia urbanística, aun cuando no requiera de un permiso de obras. “Es cierto que se ha producido un incremento de la demanda de este tipo de cambios de uso, aunque desde la Gerencia no se puede constatar que deriven en usos turísticos. Aquí se tramita el cambio a residencial, y posteriormente lo dan de alta en la Consejería de Turismo en todo caso”, apuntan los técnicos.

Hay que abonar dos tasas. Una se corresponde con la licencia de ocupación, que se intentó incrementar en 2016 y 2017 pero terminó siendo rechazada por los cuatro grupos de la oposición. La otra es la licencia urbanística, en la que se abona un porcentaje del valor de la finca.

En los últimos meses y ante el incremento de solicitudes, la Gerencia ha endurecido al máximo los requisitos para este tipo de cambios de usos. Primero exigiendo a todos los requisitos fijados en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en cuanto a las dimensiones mínimas de una vivienda, condiciones de iluminación, ventilación o patio. Hay que puntualizar que se estudia caso a caso. Este elemento es importante puesto que se exige que cumpla los requisitos de una vivienda habitual, aunque el fin último del cambio pueda ser en algunos casos darlo de alta como Viviendas con Fines Turísticos (VTF). Esto permite dejar fuera a una parte de los locales que se quieren adaptar si no reúnen las condiciones, puesto que los límites de una vivienda turística o un apartamento turístico son distintos de los que fija el PGOU en cuanto a una vivienda habitual.

En los casos en los que conlleva obra se realiza una revisión específica del proyecto de acuerdo con los criterios del PGOU. Además, no se dan licencias individuales de cambio de uso de local a apartamento turístico cuando se trata sólo de una unidad. Deben ser al menos tres establecimientos o el bloque entero. Otro punto importante es que si en el local se hicieron antes de presentar la solicitud de cambio de uso una reforma no legalizable, el proyecto es parado. Advierten desde Urbanismo que se están rechazando muchas peticiones y analizando el fenómeno para que no salgan como viviendas espacios inhabitables.