La caída estrepitosa de la vivienda protegida y sus soluciones

La vivienda protegida sufrió una caída en picado en todo el país a partir del año 2013 que prácticamente redujo a cero su construcción, según se deduce de la evolución de las últimas tres décadas (1991-2019) extraídas de las estadísticas del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana. El problema es que ahora estamos sufriendo las consecuencias de esa total ausencia de alojamientos a precio "asequible" (término acuñado por el Consejo Andaluz de Arquitectos) porque las necesidades sociales no han dejado de aumentar con dos crisis económicas consecutivas y la demanda de vivienda pública no ha dejado de subir. Las esperanzas están puestas en el alquiler de vivienda y la rehabilitación.

En Andalucía, podemos decir que la vivienda protegida entró en un páramo en 2013 y quedó prácticamente reducida a la nada desde 2015, una responsabilidad achacable directamente al Gobierno andaluz del PSOE en la Junta. La media de 9.000 viviendas protegidas anuales que se calificaban se dobló en 1996 hasta las 18.284 y se mantuvo en niveles elevados, luego fue cayendo para subir de nuevo a su segunda cifra más alta de 11.426 viviendas en 2004, cuando aún no había llegado la burbuja inmobiliaria. La mayor caída se dio en 2013, cuando se redujo seis veces la cifra a los 3.585. Nunca más volverá a subir sino a sufrir constantes descensos. Desde 2015 son unos pocos centenares de viviendas protegidas las que se califican (665) y en los años siguientes las cifras dan miedo: 13 viviendas en 2017, 86 en 2018 y cero en 2019.

En la provincia de Sevilla es donde se construía la mayor cantidad de vivienda protegida de toda Andalucía en las últimas tres décadas. En el año 1996 se dio también, al igual que a nivel andaluz, el registro más alto, con 7.209 viviendas, que suponían casi la mitad del total de las registradas en la comunidad. Ese número no se ha vuelto a repetir más. En 2013 esta cifra cayó a 1.440 y en 2015 y 2016 bajó a niveles ultradeficientes: 258 y 396, respectivamente. Aún peor sucedió en 2017 y 2019, cuando se registraron cifras igual a cero y únicamente de 86 en 2018.

A nivel nacional, la cifra más alta se alcanzó en 1997 con más de 85.000 viviendas protegidas que lograron calificación definitiva en planes estatales y autonómicos, según las estadísticas del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana. Estas 85.000 viviendas suman una cifra casi 13 veces por encima de la que se alcanzará en décadas posteriores y nunca más ha vuelto a repetirse. Tras años de descensos sube de nuevo en 2008 a las 67.904, cuando ya había estallado la burbuja inmobiliaria en EEUU y en el resto del mundo. El mayor descenso se dio a partir de 2013, en plena crisis económica, cuando los niveles de vivienda protegida sufrieron una impactante reducción hasta colocarse en 17.059, y aún más acentuado fue el recorte en 2015 (7.931) hasta llegar a las 6.615 viviendas calificadas de 2019.

La situación actual, sobre todo en Andalucía, es que "la vivienda se ha vuelto inasequible para gran parte de la población aunque supere los límites de renta establecidos para la vivienda protegida", advierte José Carlos Babiano, arquitecto profesor de Urbanismo de la Escuela de Arquitectura de Sevilla, que fue director de la oficina del área metropolitana de Sevilla y redactor del POTAUS.

Babiano explica que hasta hace 15 o 20 años era un éxito la construcción de vivienda protegida en cantidades que ascendían a cientos de miles, pero su ejecución cayó en 2013 cuando la crisis inmobiliaria y financiera hizo imposible el acceso a la financiación, que fue el problema principal. "El sistema financiero estaba cerrado y ni siquiera las administraciones tenían capacidad para invertir y vender", señala.

Entre las causas añade la escasez de suelo urbanizado, por lo que el mercado que se abrió tras la crisis económica era relativamente bajo, salvo algunos municipios que habían tomado medidas anticíclicas, como fue el caso de Entrenúcleos en Dos Hermanas. Había muy poco suelo para urbanizar, además de que la urbanización es muy cara, se dilata en el tiempo y requiere un plan urbanístico cuya tramitación tarda años, con lo que todas las actuaciones que necesitan suelo se llevan al menos cinco años para desarrollarse hasta el día en que puedes colocar un ladrillo.

La ley andaluza del suelo establece la obligación de reservar el 30% para viviendas protegidas, lo que supone un campo de maniobra muy amplio si verdaderamente se urbaniza, pero lo que ha ocurrido es que se ha urbanizado poquísimo y, sin embargo, en la ciudad existente, la que ya tiene construidos sus parques y colegios y hay transporte y servicios, carecemos de instrumentos legales realmente efectivos para generar una rehabilitación asequible y masiva de viviendas, recalca el experto.

Es importante destacar que legalmente existía y existe en Andalucía la obligación de reservar un 30% del suelo edificable para vivienda protegida, por tanto, de precio limitado, en los nuevos desarrollos y zonas urbanas de reforma. Eso mismo se plantea ahora el Gobierno central en su futura Ley de Vivienda, cuyo anteproyecto de Ley se quiere aprobar en el Consejo de Ministros del 26 de octubre. En esta nueva ley, aparte de la reserva del 30% a vivienda protegida en toda nueva promoción, se estipulan incentivos urbanísticos o fiscales a propietarios para crear la figura de la vivienda asequible incentivada, la definición de vivienda vacía, para habilitar recargos de hasta el 150% en el IBI, o la protección legal ante situaciones de desahucios.

El Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Arquitectos (CACOA) dio la voz de alarma en 2018 al calificar la situación de la vivienda en Andalucía de "extraordinariamente grave y con perspectivas de empeoramiento" y culpaba directamente de la situación a la administración pública. El consejo que agrupa a todos los colegios de arquitectos andaluces denunció por primera vez el 12 de julio de 2018, por acuerdo unánime del Pleno de Consejeros del Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Arquitectos (CACOA), "la ausencia de una política de vivienda eficaz" para resolver los problemas de los andaluces y andaluzas para acceder a una vivienda, teniendo en cuenta las más de 212.000 solicitudes de vivienda que constaban en esa fecha en los registros municipales de vivienda, que sumadas a las de las personas que no se registran, eleva a más de 300.000 la demanda de viviendas de precio limitado en Andalucía.

Los arquitectos reclamaban actuaciones urgentes, profundas. "Somos constructivos y creemos en la transformación de la realidad social de nuestra tierra, y por eso pedimos una acción política urgente. Una iniciativa bien informada, decidida, creativa, valiente e integradora en materia de suelo y de vivienda y no sólo un conjunto de medidas paliativas de carácter social. Demandamos una política viable de vivienda, una política urbana integradora, que se erija en centro de la acción pública en todos sus ámbitos, local y regional".

La clave de las actuaciones, según destacaban los arquitectos, es ofrecer vivienda a precio limitado acorde con la economía de la población, rehabilitar vivienda, intervenir en las viviendas vacías de la forma más flexible y que la administración facilite esta tarea a la iniciativa privada, "la única que puede realizar en cualquier lugar la cantidad necesaria, la ejecución de estas viviendas de precio limitado, tanto en alquiler como en compra".

"Una política de vivienda activa y eficaz, que permita la acción directa de los Ayuntamientos dándole herramientas legales y de acceso a la financiación realmente efectivas y sencillas, que permita el establecimiento de precios limitados de la vivienda desde cada municipio, un precio de acuerdo a los costes reales de producción, gestión y capacidad económica de la población, que posibiliten la discriminación positiva de este tipo de vivienda en las actuaciones urbanísticas de suelo, permitiendo fácilmente el incremento de su número y superficie edificable, que active mecanismos de intervención para rehabilitar viviendas o intervenir en las vacías de la forma más flexible, que recupere un régimen fiscal específico, que ajuste las condiciones técnicas a las necesidades reales de superficie y precio y que facilite a la iniciativa privada, la única que puede realizar en cualquier lugar la cantidad necesaria, la ejecución de estas viviendas de precio limitado, tanto en alquiler como en compra".

Las soluciones: alquiler y rehabilitación

Los 8 Colegios de Arquitectos de Andalucía calculan que se necesitan 50.000 viviendas al año de precio limitado para atender una demanda de vivienda protegida. Los expertos señalan que la clave es ofrecer "viviendas asequibles" en Andalucía, es decir, vivienda protegida al precio que puede pagar una mayoría de la población que se ha quedado fuera del acceso a una vivienda pública y que tampoco reúne los ingresos para acceder a una vivienda libre en propiedad. Los arquitectos avisan de que "cada vez son más quienes se que quedan sin poder acceder" al mercado de la vivienda.

El consejo andaluz de arquitectos avisa de que al bajo ritmo que se ha construido vivienda protegida en los últimos años "se necesitarían 50 años para ofrecer viviendas a la demanda actual y creciente".

Dado que se requieren muchos años de espera para construir viviendas protegidas en suelo por urbanizar, el alquiler de vivienda protegida a precio asequible se apunta por parte de los expertos como prioridad en la política de vivienda. Que al menos la mitad de lo que se ponga en el mercado sea de este tipo de alquiler.

"Caminamos inexorablemente hacia la vivienda protegida en alquiler como solución en los próximos años porque el problema más grave lo sufre la gente joven en las grandes ciudades que no puede acceder a una vivienda", afirma Babiano, quien aclara que esta opción del alquiler ha comenzado a ejecutarse pero aún no está suficientemente desarrollada en España. "El alquiler requiere de profesionalización, de grandes profesionales que ofrezcan esos paquetes de vivienda y con una regulación y un sistema de control adecuados, en definitva de organizar ese mercado de una manera sensata", añade. Eso implica un control sobre la vivienda protegida y aclarar cómo se descalifica.

Uno de los inconvenientes de la vivienda protegida ha sido la descalificación (el fin de la protección que permite venderla a precio de mercado) que fue una petición de los propietarios de estas viviendas para incrementar su patrimonio y venderlas en 300.000 euros cuando si fuera protegida no podría pasar de los 140.000 o 150.000 euros. El límite para poder descalificar ha ido pasando de los 30 años en 1979 a los 10 años actuales, por lo que no ha existido contención en la subida de precios de la vivienda existente de los últimos años. "Sobre esta cuestión, si se trabaja y se amplían los plazos de descalificación para vivienda en alquiler...se puede buscar un equilibrio entre lo que es negocio para esos grandes propietarios y lo que es la posibilidad de que estos grandes propietarios pasados diez años dejen de alquilar y se encuentren con un patrimonio multiplicado por dos", afirma Babiano, quien recalca que "en el alquiler hay mucho trabajo que hacer serio y riguroso con los operadores, con la administración y desde el punto de vista financiero porque la demanda existe y se está abriendo un enorme negocio en ese ámbito".

Otra clave para cubrir esa demanda de vivienda asequible debe ser la rehabilitación de viviendas porque "las políticas urbanísticas en toda Europa caminan hacia el mejor aprovechamiento de las ciudades

existentes, propiciando que la actividad urbanística se desarrolle en gran media en el suelo urbano y

limitando las actuaciones urbanísticas en el suelo urbanizable", señala el consejo de arquitectos. En este capítulo hay grandes expectativas puestas en los 200 millones de fondos europeos Next Generation que llegan a Andalucía. Europa plantea la rehabilitación de 300.000 viviendas al año en España, pero los expertos no creen que la administración tenga capacidad para esa gestión casa a casa y proponen que se hagan acuerdos con grandes propietarios.

Junta y Ayuntamiento de Sevilla han acelerado los esfuerzos

La Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Sevilla están haciendo grandes esfuerzos para tratar de ofrecer vivienda a precio asequible a toda velocidad y compensar así las carencias. La consejería de Fomento que dirige Marifrán Carazo (PP) lleva desde 2019 promoviendo 3.000 viviendas de alquiler a precio asequible a las que va a sumar otro millar, lo que eleva a 4.000 su oferta de vivienda, además de permutar suelo público a cambio de recibir vivienda ya construida y de conceder ayudas para adecuar suelos para levantar vivienda protegida y ayudas a la autoconstrucción en zonas rurales. Queda mucho para cubrir la demanda pero al menos la administración ha tomado conciencia del problema.

El Ayuntamiento de Sevilla también está dando buenas lecciones en políticas de vivienda con la compra de vivienda vacía a propietarios privados para destinarlas al alquiler público y con otras medidas. En los últimos seis años ha logrado adjudicar 1.273 viviendas públicas, aunque aún son insuficientes para cubrir la demanda de las 14.000 personas que necesitan una vivienda.

Las causas

Los arquitectos señalan lo lento que se ha cumplido la obligación de reservar el 30% de las nuevas construcciones a vivienda protegida. "La modificación de la ley urbanística de Andalucía dejó el protagonismo en la iniciativa privada al exigir que el 30% de lo que se construya en actuaciones urbanísticas sea para vivienda protegida. Está muy bien, en línea con otras legislaciones de suelo, pero analizando los datos de lo realizado desde su entrada en vigor, en los últimos 10 años y en las 8 capitales andaluzas, se han construido unas 31.000 viviendas protegidas, y en el total de ciudades y pueblos andaluces no llega al doble, en 10 años. A este ritmo se necesitarían 50 años para ofrecer viviendas a la demanda actual y creciente", lamentan.

Y explican que la situación creada se ha debido a estas causas: al descuido de esta demanda, a la falta de suelo, a la ausencia de financiación y a dejar todo en manos del mercado. Por un lado, al "boom inmobiliario que no atendió esta demanda, después de una década perdida por los problemas de paro, precariedad en el empleo y ausencia de financiación e incapacidad de ahorro, con tendencia a agravarse por la falta del suelo disponible y por la dinámica del mercado, que vuelve a general una espiral de alza de precios que no atiende este tipo de vivienda. Además, en Andalucía seguimos creando nuevos hogares y tenemos un parque inmobiliario de cierta edad que necesita renovación y mejora de la habitabilidad y la eficiencia energética y, por lo tanto, las necesidades seguirán en aumento", reza el documento de denuncia de los arquitectos.

Los arquitectos denunciaban en el verano de 2018 que "sin temor a exagerar, que no existe tal política de vivienda" porque no se daba respuesta a la demanda real. "La atención directa de la administración pública reparte subvenciones dirigidas a los segmentos más vulnerables de la población o bien construye directamente viviendas protegidas, siendo el parque público menos del 10% del número de viviendas andaluzas. A esto le llamábamos antes política social, necesaria claro está, pero insuficiente para resolver el problema de vivienda. En el otro extremo, el mercado libre atiende a los segmentos superiores de renta, con un crecimiento muy significativo en los dos últimos años, pero inaccesible para la mayor parte de quienes necesitan vivienda. Con una población con niveles de salarios bajos o muy bajos, empleos temporales y niveles de renta del conjunto andaluz inferiores a la media nacional, el esfuerzo económico para el acceso a una vivienda en propiedad o en alquiler deviene en insostenible. Con crecimiento de precios exponenciales por fenómenos como el turismo urbano, los datos de EUROSTAT -que en su estadística de 2015 fija en el 43% de la renta mensual el esfuerzo para alquilar en España frente al 27% de media europea- no pueden sino empeorar".