El Banco de España constata que en la corona del centro de Sevilla el alquiler turístico supera al residencial

El Banco de España ha puesto números al aumento de las viviendas turísticas en el centro de Sevilla y a su relación con el alquiler residencial. En su informe sobre el mercado del alquiler de la vivienda advierte de la situación en barrios del centro histórico donde estima que el número de viviendas turísticas es 1,5 veces superior al número de las de alquiler residencial. En concreto, señala las denominadas "secciones censales del centro" que corresponden a la Alfalfa, el Arenal, Feria,Museo, San Bartolomé, San Gil, San Julián, San Lorenzo, San Vicente, Santa Catalina, Santa Cruz y el eje Encarnación-Regina. 

El informe de este organismo recuerda que se ha constatado que en las áreas donde el alquiler turístico ha reducido el potencial de vivienda para uso residencial se producen mayores aumentos relativos de los precios inmobiliarios. Una situación que no ha impedido el aumento de la inversión en la vivienda para alquilar con un aumento del peso de los propietarios frente a las empresas o los fondos de inversión. Esta afirmación la basa en datos de 2021, cuando más de un 90% de la viviendas eran de personas físicas frente al 8% de sociedades. Según el Banco de España, en el actual mercado del alquiler, la propiedad no se encuentra concentrada, sino que está repartida en pequeños propietarios. 

En cualquier caso, el Documento sobre el Mercado del Alquiler de Vivienda Residencial enEspaña recoge que dentro de las grandes ciudades españolas de más de 500.000 habitantes, entre las que se ha estudiado el caso de Sevilla, destaca los crecimientos acumulados en determinados barrios y zonas céntricas, que llegan a precios medios de alquiler superiores al 40% en el período entre 2015 y 2022. El máximo se sitúa en Valencia, donde el incremento ha sido del 60%. Sevilla supera ligeramente esa media del 40%. El documento refleja que los mayores crecimientos de los precios de alquiler se observan en las zonas donde se concentran la actividad económica y turística, destacando los incrementos de en los municipios de las periferias de las grandes áreas urbanas, donde está incluida Sevilla.

Un aumento del precio del alquiler que ha contribuido a generar situaciones de sobreesfuerzo que se concentran entre los hogares con menos esfuerzos que destinan más del 40% de la renta bruta disponible al gasto en vivienda. 

Estas condiciones del alquiler y el acceso a la vivienda tienen como consecuencia otra de los rasgos que destaca el documento es el proceso de concentración de la población en las principales áreas urbanas, concretamente en la periferia. Las áreas metropolitanas ganan población frente a los núcleos urbanos propiamente dichos. 

En porcentajes, un 60% se instala en la periferia frente al 32,5% en los centros. Normalmente son hogares jóvenes y de origen extranjero, siendo ambos colectivos donde se concentra una mayor demanda de vivienda de alquiler. En el caso de los nacidos en España, los residentes en los centros se redujeron en más de 500.000 frente a un aumento de unas 250.000 personas en las periferias. Cerca de un 70%de los jóvenes de entre 20 y 34 años residían en áreas urbanas en 2022.

A esta situación de demanda mayor de alquileres contribuyó según el Banco de España el endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos y el incremento del coste de financiación de las nuevas hipotecas, asociados al cambio de tono de la política monetaria iniciado a finales de 2021, “habrían elevado adicionalmente la demanda de alquiler entre los colectivos con menores ingresos durante los años 2022 y 2023”. 

Respecto a la oferta de vivienda de alquiler residencial, según este documento, se ve limitado por la creciente escasez de viviendas en alquiler que se adecuen a las preferencias de los hogares en las áreas urbanas con mayor demanda, la reducida capacidad de rehabilitación de las viviendas usadas, así como la aparición y el auge de los usos alternativos como el alquiler turístico, el arrendamiento de habitaciones y el alquiler de temporada. Estos dos últimos coinciden con la consolidación del mercado del alquiler turístico. 

Si bien los datos apuntan a un peso moderado de este tipo de arrendamiento en el mercado de la vivienda residencial, el documento del banco central español afirma que las viviendas con fines turísticos han alcanzado una dimensión relevante en los distritos céntricos de las ciudades de más de 500.000 habitantes.

En España, las 350.000 viviendas destinadas al alquiler turístico a principios de este año representaban cerca del 1,8% del total de las viviendas principales y en torno al 10% del tamaño del mercado del alquiler de vivienda residencial. Respecto a su ubicación, están en las principales zonas turísticas. En Sevilla, el documento destaca los porcentajes elevados del alquiler turístico en relación con el parque residencial.