Santa Cruz: el barrio con más presión turística de España

Santa Cruz es el barrio de España que cuenta con una mayor presencia de alojamientos turísticos sobre el parque de viviendas. Esto se debe a que seis de cada diez pisos es un hospedaje para los viajeros. Esta fuerte presión del turismo debido a que ese enclave histórico de la ciudad cuenta con 109 plazas por cada 100 habitantes se traduce en una pérdida de población del 9% y la merma de su funcionalidad como zona de servicios para los residentes (por tanto su vitalidad cómo elementos de la identidad local), viendo transformar sus espacios de comercio para los vecinos en una oferta indiferenciada de tiendas de conveniencia y alimentación para los foráneos.

Esta es una de las conclusiones más llamativas del estudio Principales evidencias de los efectos del resurgir de las viviendas turísticas en las ciudades españolas y recomendaciones para su tratamiento elaborado por Exceltur. La patronal nacional del turismo considera que la alta conversión de viviendas en alojamientos turísticos se ha concentrado en los barrios más emblemáticos de las ciudades, donde ha contribuido a intensificar el problema de acceso a la vivienda, ayudando a encarecer su compra, con la consecuente expulsión de los residentes, que deteriora su vitalidad como lugares estratégicos de la vida urbana y de su atractivo turístico. La traslación de la presión turística a los edificios que ejercen las viviendas de uso turístico ha provocado un deterioro de la percepción social sobre el turismo y sus efectos sobre la ciudad y la calidad de vida de sus residentes.

Entre las evidencias más relevantes de la incidencia de las viviendas de uso turístico sobre la vitalidad de las ciudades, en el informe se apunta que “la detracción de viviendas del mercado residencial por el alquiler turístico ha alcanzado niveles disfuncionales para garantizar su habitabilidad por parte de los residentes en algunas zonas muy concretas de las principales ciudades españolas”. Este es el caso de todo el casco antiguo de Sevilla. En Santa Cruz, las viviendas turísticas alcanzaron el 61,2% de todo el parque residencial. En la Alfalfa es del 20,3%, en El Arenal del 18,7%, en San Bartolomé del 16,8% y en la plaza de la Encarnación y la calle Regina del 16,1%.

La caída de la oferta de viviendas en estas zonas, junto con otros factores que han impulsado la demanda por el valor emblemático y creciente de los centros de las ciudades, han impulsado un aumento de su precio en el mercado inmobiliario. Concretamente, los precios de venta en las zonas turísticas se ha elevado desde 2010 un 9,1% coincidente con el aumento de la presión de las viviendas de uso turístico, mientras en el resto de la ciudad el incremento se ha limitado al 0,5%. Como resultado de esta tendencia, el encarecimiento del acceso a la vivienda y de la vida, en general, en estos barrios es uno de los problemas que más asocian los residentes a la irrupción y el crecimiento de este tipo de alojamiento para los turistas.

El alto volumen de las viviendas de uso turístico alcanzado en los barrios céntricos de las principales ciudades del país ha multiplicado la presión turística sobre la población residente en el interior de los edificios, hasta provocar una sensación creciente de pérdida de calidad de vida. El número de plazas en viviendas turísticas por cada 100 habitantes se situaba en 2019 en 18,1 plazas de media. En el caso concreto de Sevilla, en el barrio de Santa Cruz se dispara hasta las 109 plazas, en la Alfalfa a 74 y en El Arenal a 73.

Esta presión turística se ha venido a sumar sin ningún control a la que ya existía en estos barrios derivada de la oferta de alojamientos reglados como hoteles, apartahoteles y hostales, y de su propia condición de principales centros de visita para los residentes de otros barrios y zonas metropolitanas de la ciudad. La presión turística total (viviendas de uso turístico y hoteles) sobre la población residente es de 190 plazas por cada 100 habitantes en Santa Cruz, de 107 en El Arenal y de 106 en San Bartolomé.

Más allá del volumen turístico generado por las viviendas de uso turístico en estos barrios, el principal elemento diferencial respecto a los alojamientos reglados son los efectos que producen en el interior de los edificios residenciales. En este sentido, la multiplicación de este tipo de alojamiento, compartiendo espacios comunes con los residentes de los barrios, ha provocado un deterioro de la calidad de vida de los vecinos de los edificios. Concretamente, en una encuesta de Exceltur aparece reflejado que el 65% manifiesta sufrir problemas de ruido, derivado tanto del propio trasiego de los turistas como de episodios de comportamiento incívico de algunos de ellos. Entre los efectos negativos más relevantes, el 54,6% daba fe de inconvenientes por suciedad en los espacios comunes, un 48% por el desgaste de lugares comunes, y otro 47,7% trasladaba una percepción de mayor inseguridad en el edificio.

Cuando a los mismos vecinos del edificio se les preguntaba sobre los posibles efectos positivos de las viviendas de uso turístico, el 65,6% destacaba como el más importante la revalorización de su vivienda, mientras apenas el 37% valoraba la oportunidad de conocer a personas de otros lugares, un 18,5% haber podido generar ingresos por la prestación de servicios o las mayores cuotas a pagar a la comunidad de propietarios, y un 17,9% la posible mejora del edificio por un mayor cuidado derivado de los propietarios o gestores de los alojamientos.

En el estudio se constata la vuelta con fuerza de estos efectos ante el resurgir de las viviendas turísticas que se está produciendo en 2022. Si bien durante la pandemia (de 2019 a 2021) generada por el coronavirus el desplome de la demanda turística provocó una rápida y notable salida temporal del mercado turístico del 31,4 % de las viviendas dedicadas al alquiler turístico de las 20 principales ciudades españolas, en los tres primeros trimestres de este año ya se ha recuperado el 65% de esta caída, que se explica por el notable diferencial de rentabilidad entre el alquiler turístico (19.737 euros al año para el propietario por una vivienda media de 80 metros cuadrados después de impuestos) frente al alquiler residencial (10.138 euros al año de una vivienda con las mismas características) en 2022.