Ikea: el calvario administrativo

La realidad, a veces, tiene dos caras: la aparente y la cierta. El alcalde de Sevilla, Juan Ignacio Zoido, firmó el pasado mes de febrero un protocolo de intenciones merced al cual su gobierno y los propietarios de los suelos de San Nicolás Oeste -situados junto al aeropuerto de Sevilla- se comprometían a impulsar la operación inmobiliaria liderada por la multinacional Ikea para abrir un segundo complejo terciario en la ciudad. La versión oficial del Consistorio fue entonces: "El convenio desbloquea definitivamente el proyecto". Unos días después, la propia Ikea se felicitaba por la iniciativa -que incluye agilizar los trámites e impulsar la construcción de la SE-35-, pero ponía en cuarentena el optimismo municipal. Todavía quedaban un sinfín de trámites legales.

El protocolo de intenciones, cuya validez es mucho más testimonial que jurídica, se firmó en vísperas de las elecciones autonómicas. Entre sus escasísimas cláusulas contemplaba que el pacto debería ratificarse por el Pleno del Ayuntamiento para darle el máximo rango institucional. La sesión plenaria que hoy celebrará la Corporación lo incluye en su orden del día, pero lo cierto es que en el mes y medio largo que ha transcurrido desde la firma el avance real de este proyecto -del que el gobierno del PP ha hecho bandera política- es más bien discreto.

La Junta de Andalucía, de hecho, ha emitido un informe técnico en el que recuerda al gobierno municipal, que comenzó a tramitar un Plan Parcial para poder dar cobertura urbanística a la operación, que todas las previsiones de desarrollo de estos terrenos están formalmente en el aire mientras el propio Ayuntamiento no cumpla con la legislación vigente en lo que se refiere al deslinde, desafectación y, en su caso, compensación de las vías pecuarias que discurren por la zona. Un proceso administrativo que debía de haber iniciado el Consistorio de oficio y cuya validación final es competencia del Gobierno regional.

Tal y como publicó este periódico en febrero, los suelos de Ikea, al igual que otros muchos que cuentan ya con planes urbanísticos aprobados, están bloqueados hasta que la Administración local asuma esta exigencia legal. No pueden ser desarrollados. El gobierno municipal guardó silencio sobre esta circunstancia, que le dejaba en mal lugar a un mes de las autonómicas, pero en privado minimizó la repercusión de esta cuestión en el caso de Ikea con la teoría de que la vía pecuaria era exterior a los terrenos.

La Junta no lo ve igual. La Consejería de Medio ambiente advierte claramente en su dictamen que "las previsiones del planeamiento urbanístico que afecten a los terrenos involucrados en el cambio de trazado [de las vías pecuarias] no podrán llevarse a cabo si con carácter previo no se produce, previa desafectación, la resolución aprobatoria de modificación del trazado [de la vía pecuaria] por parte del secretario general técnico de Medio Ambiente". No se trata de una decisión política. Sencillamente es una obligación legal: la aplicación estricta del artículo 42 del reglamento autonómico de vías pecuarias.

En concreto, la Junta, una vez analizado el Plan Parcial que le ha presentado el Consistorio, "constata en el ámbito de actuación del proyecto la existencia de dos vías pecuarias: la Cañada Real de Poco Aceite y el Cordel del Camino de la Fuente del Arzobispo. Ésta última no tendría afección real sobre los planes urbanísticos municipales porque coincide con una carretera cuya existencia es previa a la norma legal vigente. La primera, en cambio, sí. Un extremo que, aunque el gobierno local lo sigue obviando, admiten hasta los promotores, que reconocen que está sin desafectar.

Las vías pecuarias -antiguos caminos rurales que servían para usos ganaderos- son patrimonio de dominio público. Esta naturaleza jurídica obliga al Consistorio y a la Junta de Andalucía a sacar adelante, si se quieren desarrollar urbanísticamente los suelos por los que discurren, un proceso administrativo bastante complejo que pretende garantizar que, si son modificadas por cualquier tipo de desarrollo urbano, su superficie íntegra sea compensada con nuevos trazados alternativos. Este requisito legal obligatorio no se ha culminado.

No es el único trámite que tendrá que superar el proyecto de Ikea. El calvario administrativo -cuya agilización sólo está en manos del Consistorio durante la primera fase de la tramitación urbanística- incluye además un informe de la "administración hidráulica" -el desarrollo integral de San Nicolás Oeste implica un incremento de la demanda de agua existente; la obtención de una "autorización ambiental unificada" para los proyectos de urbanización -con independencia de que el Consistorio tenga previsto desarrollar los terrenos en fases distintas se aplicarán "los umbrales" globales de la normativa- y otro permiso ambiental único para la Gran Superficie Comercial prevista en los terrenos, cuya viabilidad urbanística también debe ser objeto de análisis por parte de la dirección de Urbanismo de la Junta. El Consistorio plantea una solución para salvar los límites de implantación de grandes centros comerciales en el Plan General de Ordenación Urbana -que dice que estos usos no podrán superar el 49% de la edificabilidad total de los suelos con otra vocación (productiva, en el caso que nos ocupa)- que todavía no está demasiado clara, al consistir en distribuir todas las plusvalías urbanísticas de los suelos de Ikea en dos parcelas distintas. Una idea que, según el Ayuntamiento, permitiría aprobar el proyecto sin problemas, aunque, en todo caso, con una urbanización que no incluirá todos los servicios urbanos necesarios.