Guía para entender Tablada

La batalla de Tablada, el pulso de poder que desde hace más de un decenio vienen manteniendo el Ayuntamiento de Sevilla -con distintos actores- y los propietarios de estos suelos -primero, las antiguas cajas de ahorro sevillanas; después, un consorcio privado que agrupa a las grandes empresas inmobiliarias- continúa abierta. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) que esta semana se ha pronunciado sobre el fondo del litigio cambia por completo el panorama existente y, aunque no cierra todos los flecos judiciales abiertos, supone un antes y un después en el extenso rosario de enfrentamientos que vienen condicionando la vida política de la ciudad desde hace algo más de una década. Un tablero de juego en el que moverse requiere no sólo mucha habilidad, sino memoria.

1LOS PLEITOS. Actualmente existen tres frentes judiciales abiertos en relación a Tablada. El primero deviene de la operación de venta impulsada en 1998 por el Ejército, que vendió los suelos al mejor postor. El segundo es el que se refiere a los pasos administrativos dados por el Ayuntamiento para intentar hacerse con la titularidad de los terrenos. El tercero, acaso el más trascendente de todos, es el que se ha resuelto -aparentemente- esta misma semana: la impugnación de las inmobiliarias contra el Plan General de Ordenación Urbana. La pieza jurídica que más carga de fondo tiene, al referirse al núcleo mismo del conflicto.

2EL FALLO DEL TSJA. El Alto Tribunal andaluz ha concluido en una sentencia que el PGOU actuó acorde a la ley al mantener para Tablada su uso histórico: suelo no urbanizable. Avala también los argumentos del Plan General para excluir del proceso urbanizador esta bolsa de suelo de 367 hectáreas. A su juicio, existen servidumbres (la inundabilidad, sobre todo) que lo justifican, junto al hecho de que los terrenos tienen un valor paisajístico, territorial y natural que no sólo explican la decisión adoptada, sino que, en función de la legislación autonómica, obligan al Plan General a impedir que se construya en ellos. El fallo es vinculante: contra él cabe recurso de casación al Tribunal Supremo. Es difícil, pero no imposible, que esta opción prospere: la sala del TSJA que ha dictaminado en contra de las inmobiliarias se apoya en todo momento en jurisprudencia de este alto órgano judicial estatal. No parece probable que sus magistrados censuren a los del Tribunal Superior so riesgo de contradecirse a sí mismos.

3LA EXPROPIACIÓN. El segundo litigio judicial relacionado con Tablada tiene que ver, más que con el fondo (si se puede construir o no), con la decisión municipal de intentar hacerse con la propiedad de los terrenos, en manos privadas desde que el Ejército los subastó. En base a su modelo urbanístico, el Ayuntamiento inició en 2003 y en 2004 dos expedientes para "delimitar" los terrenos. Se trata de un paso previo a la expropiación propiamente dicha. Consiste en que el Consistorio alega que tiene derecho a hacerse con los suelos sobre la base de sus planes urbanísticos. Lógicamente, a cambio de pagar una indemnización a sus titulares. Ambos expedientes han sido anulados por los tribunales. Primero en noviembre de 2003. Después en 2005. El último recurso municipal contra esta decisión judicial se falló en 2008. Volvió a perder la Gerencia de Urbanismo. Ésta es la razón por la que Tablada todavía está sin uso: los suelos tienen un destino pero aún no pueden utilizarse. En este punto hay que hacer una puntualización: ambos procesos judiciales han coincidido en el tiempo con otros dos favorables a los planteamientos municipales. Los juzgados sevillanos han emitido sentencias con criterios dispares. No obstante, basta con que un juez dé la razón a uno de los propietarios -los litigios los han presentado las inmobiliarias por separado- para que, incluso teniendo fallos a favor, no pueda actuarse. Así ha ocurrido hasta ahora. Otro detalle: los expedientes de delimitación del suelo se iniciaron cuando el PGOU todavía no era firme y la ley estatal del suelo permitía calcular el valor de un terreno por el "valor de expectativa" de sus dueños. Esto explica que ahora sea perfectamente factible iniciar un tercer proceso formal de expropiación con nuevos argumentos jurídicos más sólidos y un escenario de valoración bastante más favorable al Ayuntamiento.

4¿UNA VENTA VICIADA? Ésta es la pregunta que motiva el último frente judicial, abierto por el promotor Jesús López, que viene peleando en los tribunales para anular en cadena las sucesivas ventas de los suelos de Tablada en base a un hipotético defecto de forma: el Ejército subastó los suelos sin contar con un documento preceptivo de la Dirección General de Costas. Este vicio, según este empresario, pervierte todo el proceso de venta. Los actuales propietarios no lo ven igual: estiman que este aspecto no está recogido en el registro de la propiedad y las sucesivas compraventas se han hecho de buena fe, lo que implica que lo que se resolviera no tendría consecuencia real. Sobre el tema se ha pronunciado ya la Audiencia Nacional, aunque todavía tiene que verse una pieza sobre el fondo mismo de la cuestión.

5EL NUEVO ESCENARIO. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia, de momento, abre dos posibilidades: por un lado, no impide la opción, existente desde el primer día, de negociar, algo que, curiosamente, ha sido rechazado por el alcalde hasta julio, apenas meses antes de que los tribunales dieran la razón a su antigua posición. Por otro, permite, si se estima conveniente, iniciar de inmediato un tercer proceso de expropiación, probablemente el definitivo. Argumentos existen de sobra: primero, el propio aval que supone el fallo de la Sala de lo Contencioso. Ya no están en cuestión los usos asignados o si el PGOU puede o no calificar Tablada como suelo no urbanizable. No hay más materia de debate, en caso de que se opte por negociar, que el precio de compensación para que las inmobiliarias cedan el suelo. Si se opta por expropiar, el escenario es radicalmente diferente a los litigios previos. El PGOU se encuentra en vigor desde 2006 y sus argumentos han sido reforzados por el TSJA; el Plan Metropolitano (que también protege la dehesa) está en vigor desde el pasado mes de julio de este año y, sobre todo, desde junio de 2008 rige la nueva ley estatal del suelo. Este texto normativo es el principal aliado del Consistorio: fija el precio de los suelos, a efectos de expropiación, no ya por el valor de expectativa de su titular, sino por el uso real del terreno. En el caso de Tablada éste no es otro que el uso agrícola. El más bajo de toda la escala. Con respecto a la opción de retomar la expropiación hay que hacer constar un factor: hasta ahora los jueces han anulado las delimitaciones de suelo porque Urbanismo no argumentaba suficientemente los motivos por los que quería hacerse con los terrenos; no tanto porque en realidad no pueda. El Supremo exige el máximo grado de detalle para privar a un propietario de su patrimonio. La notable suma de documentos urbanísticos ya en vigor (inexistentes todavía en los expedientes previos) sustentan de sobra el argumentario requerido por los jueces. Otro detalle clave: la sala judicial que examinó el último recurso municipal sobre la delimitación de suelo y alegó que ésta era inconcreta es, paradójicamente, la misma que ahora ha dado la razón al Consistorio en el pleito de fondo, donde el Ayuntamiento sí ha explicado suficientemente los motivos de la calificación de suelo.

6EL PRECIO. La pregunta del millón. ¿Cuánto valen de verdad los terrenos? Pues depende. ¿De qué? Esencialmente, del momento en el que se hagan las cuentas. Unos antecedentes ayudan a contextualizar la cuestión. Tablada, históricamente, fue patrimonio de todos los sevillanos. Un suelo comunal. La ciudad se lo entregó en su día gratis al Ejército. Y Defensa, tras cerrar la antigua base aérea, optó por subastarlos en 1998. El precio de salida fueron 30 millones de euros. El comprador: el Consorcio Tablada, una sociedad instrumental de las antiguas cajas de ahorro de Sevilla y de una empresa, minoritaria, del empresario Ramón Valencia, actual gestor de la plaza de toros de la Maestranza. En 2001 el PA (entonces gobernaba ya con el PSOE) anunció su decisión de expropiar los terrenos. Monteseirín, ya entonces alcalde, quedó al margen de la decisión, con la que los andalucistas buscaban mejorar su imagen al frente de Urbanismo. Ese mismo año las cajas movieron ficha: vendieron los suelos a un consorcio -Tablada Híspalis AIE [Agrupación de Interés Económico (AIE]- en el que participaban casi todas las grandes inmobiliarias: Osuna, Prasa, Expoan, Sando, el grupo empresarial de Luis Alarcón de la Oliva, Arenal 2000 y Cartuja Inmobiliaria. El precio oficial de adquisición fue de 82 millones de euros. Una vez traspasado el suelo, las distintas empresas inmobiliarias decidieron venderse entre sí determinadas parcelas con el objetivo de fijar, con vistas al proceso judicial, precios de referencia muy superiores al de partida. Al real.

7NUEVAS TASACIONES. Los suelos deberían volver a tasarse en caso de que se opte por negociar. O incluso si se sigue adelante con la tercera expropiación. En realidad, ambas hipótesis coinciden en un mismo sendero: en todo proceso de expropiación, antes de que un tribunal diga para quién son los terrenos y cuál es la indemnización correspondiente, siempre se permite a las partes en litigio acordar entre ellas una cantidad. El problema es que las únicas referencias oficiales conocidas a este respecto, que ya se han quedado antiguas, están demasiado alejadas para pensar en un pacto. El Consistorio, a fecha de 2004, tasó y cuantificó el valor de los suelos de Tablada en siete millones de euros. A razón de dos euros por metro cuadrado. Usó como parámetro su uso agrícola. Esta cantidad hoy día no sería demasiado distinta, aunque todo indica que sí sería algo superior. Las inmobiliarias, evidentemente, tienen otra opinión: en 2003 dijeron en público que no aceptarían acuerdo alguno por menos de 210 millones de euros, bastante más de lo que pagaron en su día y al menos siete veces más del precio de salida que en su día fijó el Ministerio de Defensa. Por tanto, pensar en la posibilidad de un acuerdo entre ambas partes -como desde julio dice el alcalde- es un ejercicio de optimismo más que considerable. Hasta el fallo del TSJA, para las inmobiliarias todo estaba abierto: no estaba claro si la postura municipal se ajustaba a derecho ni tampoco su capacidad para acometer la expropiación. Salvo que el Supremo sorprenda, ya se ha cerrado una de estas incógnitas: el PGOU tenía razón. Otra cuestión es cómo se pacta la salida de las empresas de Tablada. Y a qué precio.

8EL PAPEL DE LA JUNTA. El Ayuntamiento ha estado solo en esta batalla. Por ser rigurosos, habría que decir que, más que el Consistorio, los técnicos de la Oficina del Plan General, que son los que diseñaron la estrategia legal del pleito. El gobierno local respaldó esta táctica sin fisuras hasta este verano, cuando Monteseirín abrió la puerta a negociar alegando motivos disparatados (hacer una marisma, trasladar la Feria). La Junta nunca ha culminado el expediente de protección ambiental abierto para Tablada en 2003. En el Parlamento, el PSOE andaluz ha votado ya en contra de esta iniciativa.