La fiebre de los pisos turísticos se extiende del centro de Sevilla a la Macarena y Nervión

Nervión y la Macarena serán las zonas de la ciudad en las que se expandirán los pisos turísticos en los próximos meses. Este escenario aparece en uno de los últimos informes realizados por la Junta de Andalucía para analizar las viviendas con fines turísticos. Esta previsión viene respaldada por la regulación del equipo de Juan Espadas, que en la práctica se traduce en que a partir de ahora este tipo de alojamiento debe cumplir una serie de condiciones sobre accesibilidad, protección contra incendios y ubicación, ya que sólo podrán estar en el bajo o la primera planta si es un edificio del casco histórico (centro y zona de Triana y Nervión), permitiéndose hasta la segunda planta en el resto de la ciudad.

Para identificar los espacios donde en un futuro se extenderá la oferta de las viviendas con fines turísticos por Sevilla, la dirección general de Calidad, Innovación y Fomento del Turismo ha tenido en cuenta dos aspectos principales como el parque de viviendas y la cercanía al casco histórico, determinada por la distancia que una persona puede recorrer a pie en un límite máximo de 20 minutos. Dentro del área de influencia del centro se identifican varias secciones en el barrio de Los Remedios, Triana y San José Obrero. Fuera de esa zona de influencia, los sectores que presentan un mayor volumen de viviendas que deben convertirse en piso turístico se encuentran en Begoña, Villegas, San Carlos-Tartessos, San Pablo, Nervión y El Tardón-El Carmen.

En el análisis de las viviendas con fines turísticos en Andalucía se profundiza en la presión turística sobre el espacio. Los técnicos apuntan que, teniendo en cuenta la densidad de este tipo de alojamiento por hectárea, cabe señalar que existen cinco secciones censales en las que se sobrepasan las 20 en el barrio de la Alfalfa, el suroeste de Santa Catalina y la zona sur del barrio de la Feria. En otras zonas del centro histórico como San Bartolomé, la Encarnación, el Arenal, San Vicente o San Gil, se registran densidades que oscilan entre las 15 y las 20. Fuera del centro la densidad desciende de forma considerable hasta sólo el 0,74 de pisos turísticos por hectárea.

En cuanto a la distribución espacial de la oferta reglada de alojamiento tradicional, la densidad máxima se registra en el barrio de Triana. En otras cinco sectores del casco histórico la densidad también supera las 100 plazas (San Bartolomé, La Calzada, el Museo y León XIII-Los Naranjos). Todas estas zonas suman 4.500 plazas, un 16% de la oferta de alojamiento tradicional que existe en la ciudad. Alrededor de estas zonas, las Setas, el Palacio de las Dueñas, la estación de autobuses de Plaza de Armas y la Basílica de la Macarena cuentan con el segundo nivel más alto de densidad de Sevilla (76-100 plazas por hectárea). Otros espacios situados en las proximidades de la autovía A4 y el aeropuerto de San Pablo (vías principales de comunicación) también muestran densidades relativamente altas, entre 43 y 66.

¿Y cuál es la presión sobre la población residente según el informe de la Junta? Teniendo en cuenta la intensidad del fenómeno del alquiler turístico, medido por el número de plazas de VFT por habitante, se identifican como zonas con mayor intensidad los barrios de Santa Cruz, la Alfalfa, el Arenal y parte de la Encarnación-Regina y Feria, que suman más de 5.600 plazas de vivienda con fines turísticos, un 23,7% de la oferta total.

Sobre la intensidad de la oferta de alojamiento turístico tradicional, es decir, el número de plazas por habitante, los técnicos de la Junta observan que los valores más altos (que sobrepasan el ratio de una plaza turística por habitante) se encuentran en los barrios de la Cartuja, Triana oeste, el Museo y Santa Cruz, que suman casi 5.000 plazas, un 16% de la oferta reglada tradicional.

La pandemia no ha podido con la fiebre por los pisos turísticos en la ciudad, ya que el año pasado se crearon 4.000 nuevas plazas. Lo que sí está haciendo el coronavirus es aminorar el ritmo de crecimiento, ya que se ha detectado un número importante de alquiler vacacional que ha pasado a residencial. Esto ha provocado ajustes a la baja en el precio del alquiler medio. Atendiendo a los precios de oferta publicados por los distintos portales, estos se han visto reducidos entre un 5,2% según idealista y un 13% según pisos.com en 2020. Evidentemente, el trasvase inverso provocará la reducción del mercado residencial y el correspondiente incremento de precios, recuperando la evolución previa a la crisis sanitaria actual. Tiempo al tiempo.

En un informe reciente, el gerente de Emvisesa sostiene que la vivienda con fines turísticos puede afectar a la disponibilidad de vivienda en determinados ámbitos de la ciudad, así como inducir al aumento de los precios de forma desproporcionada y al despoblamiento de los barrios donde se produzca este fenómeno de forma intensiva. Felipe Castro reconoce que este fenómeno produce disfuncionalidades en el mercado de la vivienda de Sevilla y, por tanto, afecta a la oferta, a los precios, condiciona el acceso y la disponibilidad de vivienda.

Va más allá. Expone que el distrito Casco Antiguo se encuentra saturado en su conjunto y muy saturado en prácticamente todos sus barrios, donde alcanza el 42,9% de presión turística en Santa Cruz, el 34,2% en la Alfalfa o el 27,9% en la Feria, “lo que ha producido un desplazamiento de la población residente y un vaciamiento residencial del barrio, como se ha podido comprobar físicamente durante la actual pandemia”.