La revolución que viene en Kansas City: edificios terciarios de hasta 15 plantas y carriles más anchos

La fisonomía de la avenida Kansas City seguirá cambiando en los próximos años. Tras las reurbanizaciones de la avenida del Greco y la cubierta del tanque de tormentas, y el proyecto para reordenar los terrenos del entorno de la estación de Santa Justa, ahora toca el turno de una parcela de 39.967 metros cuadrados que se encuentra junto a las líneas del ferrocarril y el puente de la Carretera de Carmona. Los técnicos de la Gerencia de Urbanismo han finalizado el estudio de detalle solicitado por un promotor para desarrollar unos suelos que tendrán un uso terciario con edificios de hasta 15 plantas y servirán para completar la anchura de una de las principales arterías de la ciudad.

En la ordenación del terreno que fue adquirido por la empresa gaditana Proviaf S. A. se contemplan distintos usos permitidos por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) como pequeño y medio comercio, oficinas, hotelero, recreativo, agrupaciones terciarias y aparcamiento. Los técnicos de la Urbanismo han diseñado dos parcelas lucrativas con una altura máxima de 15 plantas y una edificabilidad de 41.799 metros cuadrados. El espacio libre de uso público (ELUP) ha sido reajustado con la misma superficie para servir como franja vegetal entre la avenida y las edificaciones proyectadas.

Una de las principales novedades del estudio de detalle es que la parcela dotacional (SIPS) cambia de lugar al entender la Gerencia que estando junto a la Carretera de Carmona es “un lugar claramente inadecuado una vez que se estudia al detalle la topografía y circunstancias físicas del ámbito”. Los técnicos detallan que la nueva ubicación es mucho más correcta, no solo por sus condicionantes físicas, sino por la situación que ocupa justamente en la fachada a la avenida y cercana a otros equipamientos. En definitiva, más integrada en la trama de la ciudad y con una mejor funcionalidad y accesibilidad.

El estudio de detalle ha posibilitado completar los anchos de Kansas City. La ordenación de la parcela contempla la urbanización y la apertura del carril de servicio lateral para darle continuidad al tramo existente. Esta nueva vía se repite a lo largo de la avenida y será muy importante para descongestionar el intenso tráfico y evitar los atascos innecesarios, produciendo una fluidez en los tres carriles de entrada a la ciudad. Además, se han rediseñado los acerados y el carril bici de la Carretera de Carmona al entender los técnicos que el trazado que existe “se han materializado de manera confusa”. Igualmente, en el documento se recoge un ensanchamiento del acerado de la avenida principal y se le ha dotado al carril de servicio lateral de una banda de aparcamientos en un primer tramo que será continuado por una doble vía. Una de las consecuencias de todas estas ampliaciones ha sido el aumento considerable de la superficie de viario propuesto por el PGOU, y que la ordenación asume rebajando la superficie lucrativa.

Tras la ordenación realizada con el estudio de detalle, la parcela quedará con dos zonas terciarias. La primera (pegada a la Carretera de Carmona y las líneas ferroviarias) ocupa 21.553 metros cuadrados y será en la que el promotor levante los edificios de hasta 15 plantas con una edificabilidad máxima de 37.619 metros cuadrados. La segunda ha sido diseñada más pequeña (2.394 metros cuadrados) y de uso municipal. Justo detrás estará el espacio dotacional de 1.551 metros cuadrados. La zona para uso público (6.115 metros cuadrados) que estará formada por arbolado lindará con Kansas City. Por último, el viario que se ganará con la ampliación de la calzada será de 6.446 metros cuadrados. En el documento se apunta que se trata de un terreno rodeado de una importante población residencial y edificios de equipamiento que suponen una relevante demanda para actividades terciarias.

El desarrollo de la parcela se efectuará a cargo de los titulares mediante el sistema de compensación con una inversión total estimada de 3.051.353 euros. Las mayores partidas son para las cargas y el coste de la urbanización de los suelos que se encuentra en uno de los accesos más significativos de Sevilla. A esa cifra hay que añadir 2.908.956 euros del valor del suelo y 252.483 euros de la gestión, por lo que la operación llega a los 5,9 millones de euros. En el estudio de detalle se apunta que el beneficio urbanizador es de un 8%.

En el informe de sostenibilidad económica aparece el impacto positivo para la Hacienda pública. Los técnicos entienden que el desarrollo de la parcela es positivo para la ciudad ya que las actividades que se van a desarrollar generarán tres tipos de beneficios: monetarios, demaniales-patrimoniales y sociales. El proyecto presenta unos plazos que arranca con la aprobación definitiva del estudio de detalle a lo largo del año. Le sigue la aprobación e inscripción del proyecto de reparcelación (un año máximo desde ese visto bueno); la presentación del proyecto de urbanización al Ayuntamiento (el plazo es de dos años); la ejecución de las obras de urbanización (máximo en tres años); y la ejecución de las obras para levantar los inmuebles que serán para usos terciarios (se fija un tope de cinco años). Estas etapas podrán ser solapadas, acortándose los plazos hasta la culminación de las edificaciones.

Este proyecto coincidirá en el tiempo con la ordenación de los terrenos que rodean a la estación de Santa Justa y, que según aparece en el borrador del plan especial, contará con una torre de 66 metros para uso terciario, una zona ajardinada de una hectárea, 512 viviendas (más de la mitad protegidas) y un intercambiador de transporte. La comisión de seguimiento formada por el Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (ADIF) y la Gerencia de Urbanismo dieron el visto bueno en febrero del año pasado a un documento que espera la Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada que realiza la Junta de Andalucía antes de su aprobación definitiva por la sesión plenaria.

Uno de los cambios más llamativos tendrá lugar en la caótica entrada a la estación de trenes. Frente a la fachada principal se propone un espacio público que sirva de intercambiador para diferentes paradas de autobuses, conexión con la parada de tranvía (proyecto que aún se encuentra enquistado), un nuevo área de espera y diferentes zonas verdes. En total serán 18.825 metros cuadrados. En la zona más próximas a la avenida de Kansas City estarán los usos terciarios con una edificabilidad máxima de 22.152 metros cuadrados.