La Cámara de Comercio vende el solar del Porvenir tras ser disparada su edificabilidad

Sevilla/La Cámara de Comercio se hace con el terreno en 2012, logra disparar la edificabilidad de la finca en 2014 –a coste cero y alegando mejoras educativas para las instalaciones de Eusa– y le pega el pase al terreno en una venta formalizado en el catastro en 2019. Se trata de una operación valorada por la parte compradora en 20 millones de euros. De nuevo la operación soñada por cualquier promotor.

Tras comprar una finca en el Porvenir y lograr que su edificabilidad se disparase un 220% con la justificación de efectuar mejoras fundamentales para la impartición de estudios superiores, la Cámara de Comercio vendió el solar a un fondo de inversión con sede en Luxemburgo. Lógicamente, al pasar la finca a contar con casi 10.000 metros cuadrados más de edificabilidad, la Cámara pudo hacer un negocio redondo.

Primero, porque obtuvo ese aumento de edificabilidad a cambio de nada, como ya informó este periódico. El gobierno de Zoido aprobó la modificación del Plan Especial El Porvenir gracias a sus veinte concejales y sin exigir ninguna contraprestación, como sí se hace en muchos otros casos por medio de la firma de un convenio. Y segundo, porque la operación de venta se encareció al tener la finca un desarrollo urbanístico nunca visto anteriormente y con todas las garantías ofrecidas ya por la Gerencia de Urbanismo.

El fondo de inversión, que opera bajo la denominación de Corestate, confirma en su web en inglés que adquirió “un proyecto de vivienda para estudiantes de 413 unidades en Sevilla en el sur de España para inversores privados como parte de un Club Deal”. La construcción del proyecto comenzó en junio de 2018 “después de que Corestate hubiera obtenido un préstamo de 19,8 millones de euros en un plazo de cinco años de un fondo de deuda asesorado por LaSalle Investment Management para la inversión”.

Corestate Capital Holding SA es un administrador de inversiones totalmente integrado y coinversor en Luxemburgo. La residencia de estudiantes, que se levanta en la calle Isabela del barrio del Porvenir, junto a las instalaciones de Eusa, contempla una construcción de casi 12.000 metros cuadrados. Su apertura está prevista en el primer trimestre de 2020. El fondo de Luxemburgo relata que “a pocos minutos a pie del centro de la ciudad, se encuentra en el campus de Eusa, que forma parte de la Universidad de Sevilla. La universidad es la más grande de España [sic] con más de 60.000 estudiantes. En general, la capital andaluza alberga a más de 75.000 estudiantes, lo que representa el 16% de la población estudiantil total de España. La residencia de estudiantes será operada por Youniq, que es parte del Grupo Corestate”.

Corestate se presenta como líder del mercado en el sector en Europa. Cubre toda la gama de servicios inmobiliarios para sus inversores: desde la adquisición y venta, financiación y desarrollo de propiedades hasta operaciones profesionales sin complicaciones, sin correr ningún riesgo de desarrollo de proyectos.

Corestate considera que España es un mercado objetivo importante para la estrategia.

Lo relata en su web: “El país ha experimentado un aumento en el número de estudiantes, especialmente los internacionales. Esto se ve impulsado, entre otras cosas, por las bajas tasas de matrícula en comparación a otros países europeos, así como a la creciente cantidad de cursos en inglés que ofrecen las universidades. Entrar en el mercado español es un paso más en el proceso de internacionalización de los esfuerzos de nuestro grupo”.

El préstamo tiene un vencimiento a cinco años. Matthias Heimann, director ejecutivo de Deuda de Finanzas del fondo, explica en la web lo siguiente con motivo de la operación efectuada con los terrenos del Porvenir: “Nuestro mayor compromiso en el mercado de vivienda para estudiantes en España nos ayudó a asegurar condiciones de financiamiento atractivas para el proyecto”.

La gran estrategia de la Cámara de Comercio tras hacerse con el control de Eusa fue conseguir un modificación a la carta del plan urbanístico del Porvenir, con los votos favorables del PP y la abstención de los entonces grupos de la oposición: PSOE e IU. Hasta ahora no se han evidenciado las verdaderas intenciones y consecuencias de ese cambio.

Lo que en principio se justificó como la necesidad de contar con mejoras para los alumnos (aulas, despachos, etcétera)se reveló después como un proyecto urbanístico puro y duro: la construcción de una residencia de estudiantes de cuatro plantas con sótano para aparcamiento que, finalmente, es controlada por un fondo de inversión con residencia en Luxemburgo.

Modificación a la carta de un Plan Especial

El acuerdo clave del Pleno del Ayuntamiento se tomó en enero de 2014, menos de dos años después de que la institución cameral, presidida por Francisco Herrero, completara la compra del 100% del centro de Estudios Universitarios y Superiores de Andalucía (Eusa), hasta entonces propietario del terreno y de las instalaciones. El ejecutivo local de entonces, que gozaba de una mayoría absoluta de 20 concejales, promovió una modificaron del denominado Plan Especial del Porvenir para aumentar hasta un 220% el grado de edificabilidad. Y lo hizo sin exigir ninguna contraprestación a cambio para el interés general de la ciudad, cosa que sí es habitual en muchas otra operaciones de estas características, en las que se firma un convenio donde la parte beneficiada establece su aportación en dinero o mediante la construcción de alguna infraestructura de servicio público.

La parcela donde se construye la residencia se encuentra en los números 1 y 3 de la calle Isabela. Se trata de un terreno que siempre ha contado con la calificación de equipamiento para su uso escolar. Tanto en el plan de 1963 como en de 1973 se refleja el uso escolar del terreno. Ya entonces funcionaba en la parcela el colegio Alfonso X El Sabio. La adaptación de la normativa a la Ley de Suelo del 82 mantuvo también el uso escolar y no asignó ningún grado de protección al edificio actual –ya existente entonces– pese a que sí recoge un exhaustivo catálogo de las edificaciones del barrio, considerado común conjunto urbano de edificación tradicional. El Plan General del 87 insistió igualmente en el uso escolar. El colegio Alfonso X El Sabio cerró en el 92. Eusa se instaló entonces en el edificio.

El documento de modificación del Plan Especial de 2004 destaca que Eusa se encontró con una serie de espacios libres, apropiados para la vida de un centro escolar, pero no para otro de estudios superiores. Dicho plan mantuvo el uso de dotacional educativo de carácter privado, siguió sin asignar ningún nivel de protección e indicó los parámetros urbanísticos de aplicación: una ocupación máxima del 25% de la parcela y un edificio de planta baja más dos plantas en altura. Por este motivo, el Plan Especial de 2004 abogó por mantener los espacios libres del antiguo colegio.

El texto de la modificación del Plan Especial refleja cómo el PGOU de 2007 avalaría ya una ocupación de la parcela del 80% y un edificio de planta baja más tres plantas en altura. Eusa, ya adquirida por la Cámara de Comercio, pidió al gobierno de Zoido una modificación de la ficha urbanística alegando una ampliación de la oferta de estudios superiores y, por lo tanto, la necesidad de contar con nuevas instalaciones, como más aulas, despachos, salas de reuniones, aparcamientos y otros servicios complementarios. Por este motivo, la normativa vigente suponía un “impedimento” para las aspiraciones de la Cámara.

De 5.000 a casi 14.000 metros cuadrados

La Cámara de Comercio pidió un aumento considerable de la edificabilidad. De una superficie construida de 4.945 metros cuadrados se pasó a una superficie construida de 13.839 metros cuadrados. La modificación se justificó alegando que el antiguo plan daba protección a espacios libres sin distinguir entre tipologías de edificios. Es decir, concedía el mismo trato a jardines de las casas tradicionales del Porvenir que a las instalaciones deportivas del antiguo colegio Alfonso X El Sabio. A la gran parcela de Eusa se le daba una edificación muy reducida (25%) por mera analogía con las construcciones tradicionales del barrio.

La Cámara de Comercio anunció en abril de 2012 la compra de la propiedad del centro de formación Eusa y Nuevas Profesiones, ubicado en el Porvenir. La entidad cameral se hizo con el 50% de las acciones que pertenecían a la familia Uruñuela dos años después de haber adquirido el otro 50%. La operación contó con el beneplácito de la Consejería de Turismo, Comercio y Deportes de la Junta de Andalucía. La Cámara de Comercio explicó entonces que disponía de poco espacio en sus sedes, por lo que pretendía aglutinar en este edificio toda su actividad de formación para reforzar su oferta y conseguir también nuevas fórmulas de financiación. Eusa está adscrito a la Universidad de Sevilla y fue fundado en 1961 por las familias Valero y Uruñuela.

En ese momento no se hizo alusión alguna a los objetivos urbanísticos, basados en la construcción de una gran residencia de estudiantes de cuatro plantas con aparcamiento subterráneo. El PP ya gobernaba la ciudad con una mayoría absoluta jamás vista. Según explicaron fuentes de la Cámara de Comercio en su momento, la adquisición de Eusa y Nuevas Profesiones supuso un mayor compromiso de la entidad y un refuerzo en la calidad de la enseñanza de este centro, incorporando el saber hacer de la Cámara. “La sociedad ha mejorado su actividad y su nivel de estudios en los últimos años, y esta adquisición significa una mayor apuesta si cabe por la formación y en pos del desarrollo del empresariado sevillano”, señalaron estas fuentes cuando se anunció el cierre de la operación.

Entre las titulaciones universitarias que se imparten en Eusa destacan las carreras de Turismo, Periodismo, Publicidad y Relaciones Públicas y Comunicación Audiovisual. El centro también organiza másteres en organización de reuniones, congresos y eventos y en dirección y gestión tecnológica de empresas turísticas. En cuanto a los ciclos superiores, destacan los de gestión comercial y marketing; administración y finanzas; guía, información y asistencia turística; agencias de viajes y gestión de eventos; gestión de alojamientos turísticos; administración de sistemas informáticos en red; y desarrollo de aplicaciones multiplataforma.