¿Burbuja? Al fondo hay sitio para más hoteles

Un hotel más y otro... Las inversiones hoteleras han aumentado considerablemente en Sevilla en el último año, un ritmo de crecimiento tan espectacular que hace que muchos teman ya una nueva burbuja inmobiliaria, en este caso hotelera. Éste es un recelo que tanto en el sector turístico como en el gobierno municipal se suele combatir con la siguiente afirmación: hay estudios de mercado y los inversores no vendrían si no estuvieran seguros de la rentabilidad de estas operaciones. Parece obvio y, de hecho, es la regla sobre la que se asientan los 23 proyectos que hay en estos momentos en marcha en la capital y que mueven inversiones cercanas a los 70 millones de euros.

"La inversión hotelera es un termómetro de la salud económica de una ciudad", argumenta el delegado de Turismo del Ayuntamento de Sevilla, Antonio Muñoz. No es sólo una apreciación municipal. Hay también estudios de consultoras que destacan a Sevilla como el destino nacional de referencia para inversores hoteleros, tanto de España como del extranjero. Una posición en la que se ha consolidado, desbancando a ciudades como Barcelona.

Un ejemplo: según los datos de Colliers Internacional, empresa de servicios de asesoramiento financiero e inmobiliario, el momento es inmejorable en la capital, que ha atraído una inversión de 393,2 millones de euros entre 2015 y 2019, destacando 2018 con un volumen de 196 millones de euros. Sólo en el último año se concentraron diez operaciones por un volumen de 60,8 millones de euros que hicieron crecer la oferta hotelera en 734 nuevas habitaciones.

A día de hoy, según el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía, Sevilla cuenta con 23.719 plazas hoteleras en funcionamiento. ¿Es mucho? Sevilla es la ciudad española que más ha crecido en número de establecimientos en los últimos diez años, un 36,31%, seguida de Barcelona (35,1%) y Málaga (24,4%). En lo que respecta a los apartamentos turísticos (edificios completos, no viviendas sueltas de uso vacacional), el ránking lo lidera Valencia, pero seguida de Sevilla. En este tipo de alojamiento, el peso de la oferta sevillana es menor porque su incorporación ha sido tardía, lo que explica que su crecimiento haya sido muy destacado en los últimos años.

¿Se ha tocado techo? Sevilla cuenta con un Centro de Datos Turísticos que monitoriza el valor de un conjunto de indicadores que se asocian a la planificación y la gestión de las actividades turísticas y a la sostenibilidad del turismo. La intención municipal es lograr el equilibro entre lo social y lo económico, sin permitir que Sevilla pierda su propia identidad como ciudad. Y estos indicadores confirman que en la capital hay todavía margen de crecimiento. ¿Cuánto? El umbral se sitúa en las mil plazas. Esto es, la oferta podría ampliarse durante 2020 y 2021 en 494 plazas cada año sin riesgo de que cayese el actual nivel de ocupación, que en 2019 fue del 63,5%, un 76,7% durante los fines de semana (algo más alto en los hoteles de 4 y 5 estrellas).

El mercado, de momento, sería sostenible en vista también al comportamiento del turismo. Según los datos que maneja el Ayuntamiento de Sevilla, el desarrollo de modelos predictivos apuntan que Sevilla este año registrará un 1,03% más de viajeros, un 2,04% más de pernoctaciones y que la estancia media se incrementará un 1%.

Actualmente dos de cada tres plazas hoteleras, que incluyen los proyectos en marcha, corresponden a establecimientos de cuatro y cinco estrellas. Categorías que más están creciendo en los últimos años, lo que indica también que la demanda en Sevilla se posiciona claramente en un segmento medio y medio alto. En 2019 los hoteles de 4 estrellas aumentaron un 9,6%, prácticamente el mismo porcentaje que bajaron los de 2 estrellas.

¿Eso es bueno? De entrada, desmonta la teoría de que el turismo que llega hasta Sevilla es de bajo coste y de que la capital es un destino de moda con escaso impacto económico. Y después ofrece buenas expectativas al sector, pues este tipo de hoteles tiene mejores indicadores de ocupación y de rentabilidad que el resto.

Cantidad y calidad en 4 y 5 estrellas

De todo ello se desprende que Sevilla no sólo va a incrementar su planta hotelera, sino que va a mejorar su calidad, lo que permitirá atraer a una clientela con mayor poder adquisitivo. Lo demuestra el hecho de que de los proyectos en marcha, el 84% corresponde a hoteles de 4 y 5 estrellas y gran lujo. De hecho, hay transacciones de hoteles ya existentes que se han comprado para ser reformados y que subirán de categoría. Es el caso del Hotel Ducal, un 2 estrellas adquirido por One Shot que se ha transformado en un hotel de 4 estrellas manteniendo sus actuales 51 habitaciones.

Pero hay otra novedad. La tendencia en el mercado de Sevilla, a diferencia de lo que ha ocurrido otros años, pasa por reconvertir edificios en hoteles, habitualmente inmuebles de oficinas. Siete de las diez operaciones registradas en 2019 fueron de este tipo, según se recoge en el informe de Colliers. Es el caso de la compra por parte de Millenium del edificio de El Corte Inglés de la Plaza de la Magdalena para desarrollar un hotel de lujo bajo la marca Radisson Collection y la adquisición por parte de Zikotz de la antigua sede de CCOO en el Duque, que será un Sercotel de 4 estrellas. Y en esto Sevilla se sitúa también a la cabeza de España arrebatándole igualmente el puesto a Barcelona.

La reconversión de oficinas en hoteles

La transformación de un inmueble a uso hotelero nunca había resultado una inversión interesante, pero la situación ha cambiado. En este contexto de crecimiento turístico, la mejora de los resultados operativos de los hoteles ha permitido revertir la brecha de renta. El turismo urbano está en alza y está atrayendo a inversores extranjeros de primer nivel. A ello se une la falta de suelo en los centros de las ciudades y la tendencia de bancos y grandes empresas a reunificar sus sedes en zonas más alejadad del centro histórico. Estas reconversiones suelen ser muy rentables pues, de media un edificio de oficinas transformado a hotel alberga hasta 2,7 veces más habitaciones que un edificio residencial.

El perfl del inversor que está llegando a Sevilla es interncional sobre todo, pero también nacional. Así, en 2019, el conjunto de cadenas, inversores y socimis (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) representaron el 90,8% del volumen total invertido. Destaca especialmente la socimi Millenium Hotels Real Estate quien llevó a cabo dos de las operaciones más notables en la ciudad (compra de El Corte Inglés para su reconversión a un hotel de 5 estrellas y adquisición de varios edificios sobre los que se levantará un hotel de lujo y 31 habitaciones a operar en arrendamiento por la cadena Alma Hoteles).

El análisis del Centro de Datos Turísticos de Sevilla apunta que la tarifa media diaria (ADR) de los hoteles sevillanos fue en 2019 superior a la media de España y Andalucía y que la rentabilidad fue positiva, sobre todo, en los hoteles de 4 estrellas y los de menor categoría (2 y 1).

En el sector la creencia es que la planta hotelera mejorará noteblemente con los proyectos en marcha y eso, lejos de ser un peligro en estos momentos, es una oportunidad para el sector que pone su foco en la necesidad de regular las viviendas turíticas, que ya han superado en plazas a los hoteles, según ha manifestado el presidente de los hoteleros, Manuel Cornax.

Zonas más saturadas

El Ayuntamiento tiene en cuenta para garantizar el equilibrio del mercado la densidad de plazas de la oferta reglada, tanto de hoteles, como de apartamentos turísticos y viviendas con fines turísticos por kilómetro cuadrado. La mayor concentración corresponde al centro histórico. Y los distritos postales 41001 y 41004 son los que cuentan con una mayor densidad de hoteles de 5 estrellas y también de 4, categoría donde la densidad de plazas es elevada también en la Buhaira (distrito 41018).

El reto es conjugar todos estos indicadores para mantener ese margen de crecimiento, entre otros aspectos, porque ayuda a dinamizar la economía. Otro de los datos monitorizados es la creación de empleo. En los últimos diez años, las empresas hoteleras han aumetado un 36,3%, las plazas un 27,1%, las habitaciones un 20% y el pesonal ocupado un 33,6%. En 2019 la plantilla ascendía a 3.676 personas, frente a las 2.744 de hace diez años, lo que demuestra un crecimiento continuo e imparable.