Otro edificio de cuatro plantas cambiará más la estética de la Palmera

La Palmera contará con un nuevo mamotreto. Las limitaciones impuestas por el Ayuntamiento para evitar construcciones con un fuerte impacto visual en la avenida no ha podido frenar el comienzo de las obras para levantar un hotel de cuatro plantas en la esquina con la calle Cardenal Bueno Monreal debido a que Ybarra y Compañía cuenta con una licencia otorgada por la Gerencia de Urbanismo en julio de 2019.

Los primeros trabajos ya han comenzando con la colocación de un vallado y la presencia de alguna maquinaría en una zona ajardinada de la parcela donde está el edificio Columbus, en el que tienen su sede Vodafone y Genera Games, un inmueble que es propiedad también de Ybarra y Cía. Los promotores agotarán la volumetría excedente que contempla el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en esa finca enclavada en una de las millas de oro de la ciudad. El nuevo establecimiento hotelero contará con cerca de 5.000 metros cuadrados y se complementará con otros 500 metros cuadrados construidos de la planta baja del edificio anexo, que se reservaron para el proyecto hotelero.

El presupuesto de construcción es de unos siete millones de euros, a lo que habrá que sumar otras cantidades para la puesta en marcha del establecimiento hotelero. Aún se desconoce si explotará el negocio una cadena hotelera o Ybarra y Cía. El hotel contará con 105 habitaciones y tendrá una categoría de cuatro estrellas. El autor del proyecto es Javier Betancourt.

Debido a la envergadura de la obra que se va a realizar y la situación actual de los árboles, el proyecto contempla su traslado temporal a una zona de acopio para luego ser trasplantados a su lugar definitivo. Los criterios básicos que rigen el proyecto de jardinería son los correspondientes al modelo urbanístico de ciudad jardín, en los que se prima el arbolado y la vegetación para conectar estos espacios en la trama verde de los jardines adyacentes y la avenida de la Palmera. Las especies vegetales a conservar son la Tipuana speciosa y el Ficus benjamina, principalmente.

Los mamotretos han crecido como las setas en la Palmera en los últimos años. El último fue ratificado por Urbanismo hace cuatro meses al sostener que la licencia otorgada para levantar una residencia de estudiantes en el número 38 de la avenida es reglada y se ajusta a derecho. Las obras siguen su ritmo, y en unas semanas ya se podrá ver la estructura del nuevo edificio de grandes dimensiones. Otra de las residencias ha generado polémica al usarse como hotel. La macrorresidencia se expone a una multa de 120.000 euros. Los técnicos de la Gerencia han advertido a la propiedad del establecimiento de que sufrirá cortes de suministros si mantiene el uso hotelero.

La eliminación del plus de edificabilidad que transformó la avenida de la Palmera no afectará al proyecto de la Ciudad de la Justicia. El Ayuntamiento asegura que la tramitación en curso no impide que la Gerencia pueda estudiar de manera complementaria y caso a caso otros ajustes normativos que permitan impulsar y consolidar actuaciones de interés público y de mejora de los niveles de equipamiento de la ciudad, en especial para asegurar el desarrollo de sistemas generales públicos.

Un ejemplo claro es la Ciudad de la Justicia en Palmas Altas. El gobierno municipal garantiza que la primera fase de implantación propuesta por la Junta de Andalucía (la que se plantea sobre la adaptación al uso de equipamiento del centro tecnológico con más de 50.000 metros cuadrados ya construidos) no tiene ningún tipo de dificultad o problema de compatibilidad con la modificación en tramitación.

Con respecto a la segunda fase y la ampliación que se plantea en otras parcelas para el máximo programa de implantación de este equipamiento (todavía no hay proyecto), se están estudiando distintas fórmulas que permitan adaptar las condiciones urbanísticas a estas necesidades máximas de edificabilidad que plantea la Consejería de Justicia en el escenario de mayor crecimiento hipotético. Esta tramitación, caso de ser finalmente necesaria, sería en cualquier caso compatible con el escenario temporal previsible para la ejecución material de la segunda fase de implantación.

La modificación del PGOU ha eliminado el plus de edificabilidad que se permitía a los nuevos edificios con uso para equipamientos y servicios públicos en parcelas que no tienen esta calificación urbanística, pero admiten dichos usos como compatibles por las condiciones particulares de la zona. Esto significa que aquellos promotores que quieran desarrollar en estas parcelas el uso permitido de equipamiento privado (ejemplo, una residencia de estudiantes o una clínica privada) deberán ajustarse a las mismas condiciones de edificabilidad, posición y forma que si desarrollarán los usos residenciales o terciarios, respetando, por tanto, en su caso las condiciones de baja densidad edificatoria para estos ambientes.

Otro de los efectos de la eliminación del apartado 2 del artículo 6.6.3 del PGOU es que en ningún caso afecta a las parcelas que tiene calificación como equipamiento. Estas parcelas mantienen las mismas condiciones de uso y edificabilidad. En la actualidad existen numerosas parcelas disponibles calificadas como equipamiento en la ciudad para el desarrollo de estos usos dotacionales, tanto para equipamientos de carácter local, como de sistema general.

El Ayuntamiento sostiene que la derogación de este apartado de la norma sólo afecta en la práctica a las parcelas que no están calificadas como equipamiento (residencial, actividades productivas o terciario). En estas parcelas se admitía como compatible el uso de equipamiento, aplicando, además, las condiciones particulares de la zona, lo que permitía que se vinieran otorgando licencias de edificación que en determinadas zonas generaba un gran incremento en edificabilidad frente al desarrollo del uso lucrativo originalmente previsto.

La modificación no impide que se construya un equipamiento en esas parcelas, pero obliga a que se utilicen las ordenanzas urbanísticas propias del uso original, lo que en la práctica elimina ese plus de edificabilidad. Es decir, se puede construir el equipamiento, pero de acuerdo con las condiciones urbanísticas propias del uso originalmente previsto. En una zona prevista para residencial unifamiliar, pueden desarrollar un equipamiento, pero con la edificabilidad, volumetría y altura propias del uso y entorno en el que se encuentran.

La modificación afecta a toda la ciudad, pero prácticamente sólo tiene incidencia real en áreas residenciales de baja densidad edificatoria o en las que predominen viviendas unifamiliares aisladas, porque es en estas zonas s donde se producían una mayor diferencia volumétrica entre la edificabilidad del uso original y la del uso compatible.