La regulación de las viviendas turísticas en Sevilla ¿Beneficio para los vecinos o los hoteles?

En febrero de este año el pleno municipal de Sevilla aprobó definitivamente la modificación del PGOU que regula las viviendas turísticas (VFT), asimilándolas a otros servicios de alojamiento. El motivo expuesto por el actual alcalde fue evitar “la competencia desleal” y avanzar “en la sostenibilidad del modelo turístico”.

Según el padrón municipal de habitantes, el centro histórico de Sevilla ha perdido más de 4.000 habitantes desde 2012, cuando en la primera década del siglo XXI ganaba población. Esto ha pasado de forma muy similar en otras ciudades andaluzas, como Granada, que pierde más de 6.000 habitantes en el mismo periodo, coincidiendo con el impacto de las viviendas turísticas. Esto ha coincidido también con protestas de asociaciones contra la saturación turística de las ciudades, que no solo implica a las denominadas viviendas turísticas, sino también la saturación de bares, lugares de ocio y en general del espacio público.

La modificación del texto refundido del PGOU de Sevilla implica que las viviendas con fines turísticos están sujetas a las condiciones de uso terciario de hospedaje establecidas en el PGOU. Esto supone que la vivienda turística necesita una licencia para uso comercial, que requiere pedir un cambio de uso de residencial a hospedaje y debe cumplir las condiciones que se le exigen a cualquier hospedaje, incluida la compatibilidad con el uso residencial. Resulta clave que este tipo de uso se restrinja a las plantas baja y primera, o en algunas zonas de la ciudad a la segunda planta si cuenta con acceso independiente.

De partida, la presente regulación, aunque supone una mejora frente a la situación anterior, parte con algunas limitaciones importantes. Para empezar, no tiene efectos retroactivos, de modo que las nuevas condiciones que se aprueben no afectarán a la oferta existente de viviendas turísticas registradas. Esto ha sido sin duda clave a la hora de espolear un incremento de la conversión de viviendas residenciales en viviendas turísticas.

Según los datos del registro andaluz, entre 2020 y 2022 las viviendas turísticas se han incrementado en todas las capitales de provincia. Esto ocurre en un contexto de crisis sanitaria y de freno a los desplazamientos, en los que la demanda debería haber tirado lógicamente a la baja de la oferta de alojamientos.

Ocurre también que ha sido un contexto en el que han proliferado las iniciativas municipales y autonómicas planteando la regulación de este tipo de alojamiento. De hecho, a principios de 2022 apareció un borrador de la modificación del decreto andaluz de 2016 que regula las viviendas turísticas y que iría en consonancia con las propuestas de Cádiz y Sevilla. La cuestión clave aquí es que el mayor incremento de la inscripción de nuevas VFT durante este periodo de crisis se ha producido en las dos ciudades más avanzadas en los textos regulatorios y que de hecho ya los tienen aprobados actualmente. Así, Cádiz ha incrementado en dos años las VFT inscritas en un 21,6% y Sevilla en un nada desdeñable 14,6%.

Además, si comparamos las regulaciones de Cádiz y Sevilla, la de Sevilla es mucho más timorata, más incluso que el borrador del nuevo decreto andaluz (que probablemente nunca llegue a tramitarse ante el cambio de gobierno). Al contrario que en Cádiz, la modificación del PGOU de Sevilla no establece unos umbrales de saturación de viviendas turísticas por barrios. En varios barrios del centro histórico de Sevilla, las viviendas turísticas ya son más del 30% de la vivienda residencial. Con esta reforma no hay razón para que estos números no sigan escalando.

Finalmente, la reforma no aborda en su integridad el problema de la conversión de edificios residenciales en alojamientos, sino que impone una determinada escala. Dificulta que esto se realice por viviendas sueltas frente a las iniciativas que se dirijan a transformar edificios enteros, favoreciendo principalmente a los agentes de mayor tamaño. Es previsible que la reforma prime los cambios de uso de residencial a comercial de edificios enteros, asemejándose a hoteles y apartahoteles, descentralizados y flexibilizados. Esto favorece a los grandes agentes, fondos de inversión e industria hotelera, que llevan introduciéndose en este mercado desde hace años.

De hecho, la patronal hotelera ha sido el agente más activo en Sevilla a la hora de espolear la reforma, denunciando públicamente las VFT como intrusismo en su sector y participando activamente en las mesas que ha desarrollado el ayuntamiento. Al mismo tiempo, los hoteles no han parado de copar el centro histórico de Sevilla, transformando viejos edificios, a menudo con carácter patrimonial, en alojamientos turísticos. Entre 2019 y 2020 se iniciaron o terminaron 23 nuevos establecimientos hoteleros, principalmente en el centro histórico y Triana. Una tendencia que ha continuado en los dos últimos años y que no para de transformar antiguos edificios residenciales en usos comerciales.

La solución al problema de la saturación turística pasa por regular las viviendas turísticas dentro de la ley de arrendamientos urbanos. Mientras se puedan sacar tan fácilmente viviendas del alquiler convencional al alquiler turístico, estos mercados serán totalmente interdependientes y deben regularse conjuntamente. Al mismo tiempo, la regulación de la saturación turística no puede centrarse exclusivamente en las viviendas turísticas e ignorar los excesos de la industria hotelera convencional.