Cómo dar liquidez a la vivienda

EL problema principal de la vivienda es la iliquidez; se reduce el número de transacciones de compraventa por el retraimiento de los compradores y la dificultad de los vendedores para encontrar un precio de equilibrio. Esta circunstancia se refleja en un funcionamiento inadecuado del mercado, de manera que los ajustes no se producen en la forma más o menos fluida que debieran, y en un horizonte temporal razonable.

En el mercado de compraventa, tanto de nueva vivienda como de segunda mano, está claro que el precio debe bajar, lo que supondrá menos plusvalías de las esperadas para algunas operaciones y pérdidas reales en otras, pero esto es inherente a cualquier actividad económica y así hay que aceptarlo. Lo importante es que se haga de forma ordenada, y para ello el papel de la política pública es importante. Sin embargo, junto con el intento de mantener la actividad promotora y constructora, hay que buscar una salida a las viviendas que no se venden. Cuando uno tiene una vivienda inundada porque llueve y hay un agujero en el techo, antes de sacar el agua hay que preocuparse de cerrar el agujero; o al menos intentar hacer ambas cosas simultáneamente.

Por estas razones hay que estudiar las propuestas de convertir viviendas libres ya construidas en viviendas de protección oficial. Las viviendas tendrán que cumplir requisitos que no las alejen mucho de las de protección, y la venta exigirá un esfuerzo al promotor, pero esto facilitará la reducción de viviendas no vendidas, mientras se acomete la promoción de nuevas viviendas. Es de suponer que en adelante, y por un tiempo, la promoción será en general más cuidadosa en la consideración del riesgo ante la nueva situación de la demanda. Habrá que aumentar la eficiencia productiva en lo que haya de margen en tecnologías y organización; las fusiones para ganar en competitividad y mejorar estructuras de balances son una necesidad. Los ayuntamientos y comunidades autónomas tendrán que pasar de las declaraciones a la acción y mostrar que es posible disponer de suelo adecuado de manera ágil, jurídicamente segura, con precio adecuado, ordenado y sostenible.

Las soluciones pasan también en buena medida por facilitar el alquiler, pues no creo que las ayudas a la compra sean eficaces ni convenientes, ya que se utilizan fondos públicos para favorecer la elección de comprar y se mantiene la presión sobre el mercado, que es precisamente lo que ha originado el problema actual. Una idea nueva sería que un fondo público adquiriera viviendas con un descuento significativo, entre un 20% y un 25% y obtuviera una renta en forma de alquileres. El fondo de la Seguridad Social, por ejemplo, no tiene problemas de liquidez y debe invertir a largo plazo; dedicando un porcentaje de los más de 50.000 millones de euros que tiene a comprar viviendas para alquilar, podría realizar una buena inversión y daría liquidez inmediata al sector. Para una rentabilidad dada de la inversión, el menor coste de adquisición redundaría en alquileres más bajos, con lo que socialmente sería doblemente interesante. Como todo problema complejo, requiere soluciones diversas y deberán explorarse todos los caminos posibles.