Vivienda. Intervención o mercado

Intervenir, regular, incentivar o que sea el mercado, sin interferencias de la política, el que lo resuelva. Son las diferentes recetas frente al problema de la vivienda. La última iniciativa del Gobierno, 200 millones en ayudas al alquiler joven, ha provocado la respuesta inmediata de economistas y expertos: el dinero se lo quedarán los arrendadores y ejercerá una presión al alza sobre el precio de los alquileres. La explicación es sencilla. La demanda de vivienda es rígida o inelástica, como la de medicamentos o de gasolinas, es decir, que no se reduce significativamente cuando aumenta el precio.

Intervenir con incentivos a la demanda cuando el problema está en la insuficiencia de la oferta indica que en el Gobierno andan algo desorientados. En la oferta es donde ponen el foco, aunque de forma algo estrafalaria, sus miembros no socialistas, que hablan de intervenir a fondo en el mercado con medidas como la prohibición de invertir en vivienda como negocio e incluso la expropiación a grandes propietarios. La coordinación de los gobiernos central, autonómicos y locales en la gestión y cobro de arrendamientos podría ser un espectáculo colosal, pero todavía más la sustitución del sector privado en las nuevas promociones.

La intervención de los mercados está justificada cuando los fallos de mercado dan lugar a soluciones que distan del óptimo social, es decir, de lo que necesita la sociedad y suele ocurrir cuando una de las partes, normalmente la oferta, está concentrada en pocas manos. Es el caso, por ejemplo, de las eléctricas o la banca, en cuyos mercados interviene el Gobierno con la doble finalidad de defender el interés del consumidor, evitando el abuso de la posición dominante en el mercado del oferente, y garantizar la viabilidad económica de la actividad.

En otros sectores la regulación adopta formas más flexibles, pero la finalidad sigue siendo garantizar el abastecimiento en condiciones razonables, tanto para los intereses de las empresas como de los consumidores. Un ejemplo reciente fue la regulación de la cadena de valor en productos agrarios (diciembre, 2021), a raíz de las protestas de agricultores. También en esta ocasión hubo propuestas de establecimiento de precios máximos, que afortunadamente fueron ignoradas. El problema en los mercados donde tanto el número de productores como de consumidores es elevado, es que la intervención del precio suele provocar efectos indeseables. Fijar un precio máximo o limitar su crecimiento tiene dos consecuencias probables: escasez (demanda insatisfecha) y mercado negro. En el mercado del alquiler, a raíz de la Ley por el Derecho a la Vivienda (mayo, 2023), la escasez se estima en la necesidad de construir más de un millón de viviendas en alquiler hasta 2030 y la presencia del mercado negro en la proliferación de las ocupaciones ilegales y de condiciones indignas de alojamiento.

El mercado de la vivienda adolece de fallos derivados de una regulación deficiente y de la perversa injerencia de las viviendas vacacionales. Un escenario que nos indica la necesidad de una coordinación inteligente de tres ámbitos de regulación: el de la vivienda, el del urbanismo y el del turismo.