Las socimi como instrumentos para una política de alquiler

Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) tienen en su balance activos inmobiliarios en renta, suelo, o participaciones en otras sociedades similares, y se financian cotizando en bolsa, emitiendo deuda, y mediante préstamos. Fiscalmente gozan del privilegio de no pagar impuesto de sociedades, pero han de repartir al menos el 80 por ciento de sus beneficios en forma de dividendos, que pagan como rentas del capital.

La cuestión es que estas sociedades tienen en España activos inmobiliarios muy diversos, pero la parte que supone la vivienda es reducida. Se trataría de ver qué estímulos serían eficaces para aumentar la inversión en vivienda, ya que la figura en sí es una herramienta sólida, pues puede financiarse en el mercado, y está sujeta a la disciplina de las sociedades cotizadas. Algunas de ellas son patrimonio de una familia, pero han de cumplir igualmente con los requisitos de transparencia de toda cotizada, y además con la exigencia de que las acciones tengan liquidez en el mercado.

Dos publicaciones recientes tratan este tema de la vivienda en las socimi. Una, del Banco de España: “Evolución reciente de las socimi españolas”, donde destacan cuatro aspectos. Primero, el rápido crecimiento que ha llevado en 10 años de 2 a 90 sociedades. Segundo, una elevada concentración, con pocas sociedades de tamaño relativamente grande y muchas pequeñas. En tercer lugar, se observan considerables diferencias en composición de balance y estructura de propiedad. Y, por último, que la inversión en el sector residencial es reducida, alrededor -estiman- del 11 por ciento. Otra publicación es la de Maksym Melnyk, de la UMA: “La vivienda en las carteras de las socimi”, editado por Euroval, que analiza 74 socimi, y calcula para cada una su inversión en vivienda de alquiler; el valor neto contable total es de 39.308 millones de euros, de los que 4.505 millones son valor neto contable residencial, esto es, el 11,5 por ciento.

Nuestro sistema societario y fiscal cuenta con un instrumento muy eficaz para canalizar diversas inversiones inmobiliarias, aunque no lo ha sido tanto para la vivienda. El mercado actual de alquiler de vivienda en España es principalmente de pequeños propietarios, pero la profesionalidad en la gestión es importante, y requiere dimensión. Un aspecto poco mencionado, que nos parece relevante, es el cumplimiento con criterios de medioambiente, responsabilidad social corporativa, y buen gobierno, que están cada vez más presentes en las estrategias de las compañías cotizadas. Sería preciso buscar fórmulas para que esta inversión se desarrollara, ya que la financiación es atractiva por la menor dependencia de financiación bancaria, y el interés de ahorradores e inversores en una inversión regulada, diversificada, líquida, y con un enfoque hacia la obtención de una renta a través del reparto de dividendos.

Consideramos que la forma adecuada de tratar fiscalmente a las socimi no es pretender recaudar más de las mismas, ya que las ventajas fiscales están pensadas para estimular una inversión colectiva. Tampoco debería preocupar que haya sociedades familiares con forma de socimi, pues puede corregirse esta limitación con exigencias de apertura del capital al mercado. Hay que cambiar la mentalidad de penalizar a las socimi y buscar cómo utilizarlas para la política de vivienda. Entendemos que la fiscalidad debe ser neutral, y hacer hincapié en el inversor, no en el instrumento. Un beneficio fiscal sobre el rendimiento del capital (dividendo) en sociedades que se dediquen principalmente a la vivienda en alquiler, sería un estímulo para aumentar su peso en las carteras de las sociedades. Podría extenderse a la vivienda de alquiler social, y la creación de socimi mixtas, con capital público y privado, para el desarrollo de ambiciosos proyectos de vivienda en alquiler, buscando la participación de ahorradores e inversores en una de las pocas actividades que pueden ofrecer hoy una renta más o menos consistente en el tiempo. De la misma forma podrían integrarse las inversiones en rehabilitación, siguiendo los criterios de la Unión Europea sobre eficiencia energética y vivienda sostenible.