Cómo pueden evolucionar este año los datos de la vivienda

Intentamos pronosticar la evolución de los precios de la vivienda utilizando un modelo de series temporales que recoge datos trimestrales de precios de vivienda para un período de casi treinta años, y que ha dado resultados aceptables en el pasado; la serie nos cuenta la historia de los precios y sus vicisitudes con períodos de subidas, bajadas, y estabilidad, y de ella se deduce una tendencia probable. No obstante, las actuales circunstancias de subida de tipos de interés y menores expectativas de crecimiento hacen que estas proyecciones deban tomarse con precaución.

La idea más destacada es que, aunque muy moderadamente, los precios de la vivienda continuarán subiendo en todas las provincias de Andalucía, comparando el último trimestre de 2022 con la proyección al último trimestre de 2023. En la tabla puede verse Huelva con una subida del 4% y algo más del 3% en Cádiz; siguen Málaga, Sevilla y Granada en el entorno del 3%; Almería, con 2,3%; y Jaén y Córdoba menos del 1%. Esto pondría los precios medios por metro cuadrado a finales de 2023 en un rango que va de 2.009 euros en Málaga, al entorno de algo más de 1.400 en Cádiz y Sevilla; 1.200 euros en Granada y Huelva; y algo menos en Almería, Córdoba y Jaén.

No consideramos las medias de Andalucía porque habría que ponderar las variaciones por el peso de cada mercado de vivienda provincial. Para la media de España, como referencia, el crecimiento sería de un 2% en este mismo período, y los precios pasarían de 1.706 a 1.740 euros por metro cuadrado.

Vemos también la evolución entre el cuarto trimestre de 2019 y el de 2022, que son dos momentos primeros en que los precios estaban más altos, y luego cuando ya se habían frenado tras la recuperación de la pandemia. También Cádiz, Málaga, Granada, Huelva y Sevilla, aunque en distinto orden de incremento que en 2023, tienen las tasas más elevadas de crecimiento de precios en estos tres años; y Almería, Jaén y Córdoba las más bajas, estas dos últimas provincias ligeramente negativas, pero con el incremento de 2023 a finales de año volverán a los niveles de 2019. El gráfico de barras se forma a partir de los datos de la tabla, multiplicando los precios por metro cuadrado por 100, y tomando así una vivienda tipo de 100 metros cuadrados.

Al inicio de la pandemia las previsiones para la vivienda no eran muy optimistas, pero pronto se vio que con los apoyos a la empresa, mantenimiento del empleo, y tipos de interés muy bajos con condiciones de financiación y de liquidez favorables, el mercado de vivienda se mantenía. Incluso subieron precios y transacciones de forma no totalmente generalizada, pero sí de media. Las circunstancias actuales son comparativamente desfavorables en lo que se refiere a las subidas de tipo de interés y mayores restricciones a la financiación, que son variables que guardan una relación inversa con los precios de la vivienda; pero mientras se mantenga el empleo y las expectativas de crecimiento de la economía, aunque sean débiles, el mercado de vivienda puede sobrellevar la situación actual e incluso los precios subir ligeramente, siempre por debajo de la inflación.