El mercado de la vivienda

Los fondos de inversión internacional, especialmente estadounidenses, echan el ojo en el mercado inmobiliario español. Aumentan la demanda insatisfecha y los precios y mejoran las perspectivas de financiación, pese a que los tipos siguen altos y en el BCE no hay prisas para continuar con el recorte (25 puntos básicos) del mes de marzo.

A mediados de 2022, cuando el número de hipotecas se aproximaban a las 60.000 mensuales, la cifra más elevada desde mayo de 2011, el tipo medio se encontraba en su mínimo de los últimos años (1,8 el tipo fijo en mayo de 2022 y también 1,8 el variable en septiembre de ese año), pero la subida de los meses siguientes provocó una fuerte convulsión en el mercado. En los meses de abril de 2022 y 2023 el número de hipotecas descendió en 6.340 (un 19%) y en el conjunto de esos dos mismo años la compraventas de viviendas se redujo en 79.143 (un 11%). En 2024 todo parece haber cambiado. Según datos del Gobierno, las transacciones de vivienda durante el primer trimestre del año han superado a las del anterior, que es algo que no ocurría desde el tercero de 2022.

La confianza en que el BCE decidiría bajar tipos en su reunión de marzo, provocó que los préstamos hipotecarios experimentaran una fuerte subida en febrero y que los firmados durante el pasado mes de abril (4.774 millones de euros) hayan superado los del mismo mes de 2022, cuando todavía no se había iniciado la escalada de tipos de los dos últimos años. Como cabía esperar, el precio de la vivienda ha seguido un camino parecido. Tras un brusco descenso en la segunda mitad de 2022, se mantuvo estable en 2023, inició su recuperación en el primer trimestre de 2024 (4,2% según el INE) y se mantuvo en el segundo (3% adicional, según Fotocasa).

Hay demanda, financiación y perspectiva de nuevas subidas en el precio, así que la oportunidad de negocio es nítida para los inversores, aunque bastante menos clara para quienes buscan casa donde instalarse, ante la escasez de la oferta. Especialmente en zonas turísticas y grandes ciudades y sobre todo para jóvenes sin empleo estable y mal remunerados e inmigrantes. El Gobierno prometió 4.000 millones para construir 43.000 viviendas sociales, pero era mayo de 2023, justo antes de las elecciones y cuando había anuncios de corte parecido casi a diario. Luego creó el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que crea un grupo de trabajo para estudiar el problema y culpa a la vivienda turística de parte del problema, pero que en lugar de poner en marcha las viviendas sociales prometidas, insiste en el afán regulatorio de la Ley de la Vivienda de 2023, de tan funestas consecuencias prácticas.

De la experiencia en el caso de los alquileres hay que aprender que la sobre protección del arrendatario y la presión insistente sobre el arrendador provoca la huida del capital, la contracción de la oferta y el desamparo de los vulnerables. La estructura del razonamiento es similar en el caso de la compraventa y de ambos se deduce que en este mercado sobra la regulación inútil y falta un adecuado sistema de incentivos a la participación. Probablemente también mayor voluntad de compromiso y cooperación entre administraciones.