La Palmera, la avenida del pelotazo

Sevilla/Siempre se repite la misma pauta en el fenómeno de la burbuja de las residencias universitarias. Un terreno con una edificabilidad que se dispara de pronto, un edificio de nueva construcción con plantas subterráneas para aparcamiento de vehículos, varias plantas en altura para habitaciones y unas ubicaciones siempre muy bien comunicadas con las zonas importantes de la ciudad. La fiebre de las residencias universitarias choca con los índices de natalidad y de matriculaciones, cada vez más bajos en la sociedad actual, a no ser que alguien tenga muy claro que en el caso de Sevilla habrá suficientes alumnos Erasmus como para llenar centenares de habitaciones como están siendo ultimadas o existen ya en la Palmera o el Porvenir. ¿Dónde está la clave? Los urbanistas advierten. Más pronto que tarde las residencias suplicarán el cambio de uso a hotelero, por eso el interés para que se autoricen los estacionamientos bajo tierra en todos los proyectos. ¿O es que tantísimos alumnos cuentan con vehículo propio? No, no es previsible que lo tengan en los años en que las economías son débiles y sustentadas por las familias.

En el último caso que ha trascendido, el del proyecto de residencia aprobado para el número 38 de la Palmera, la edificabilidad autorizada se ha disparado nada menos que un 770% con el aval de la Gerencia de Urbanismo. De 1.964 metros cuadrados construidos, según fuentes del Catastro, se pasará a más de 17.000, según el proyecto presentado. Un auténtico pelotazo. Y no es el primero que se produce en la misma Avenida, emblema hasta hace poco del crecimiento de la ciudad hacia el Sur en el contexto de la Exposición Iberoamericana de 1929, la que consagró el regionalismo como unos de los estilos arquitectónicos de Sevilla en el siglo XX. El dato de los metros cuadrados no había trascendido hasta ahora. En la comparación entre lo que está construido, una coqueta casa unifamiliar exenta muy del estilo original de la avenida, y lo que se permite, una residencia con tres plantas y dos bajo rasante, está el verdadero escándalo de este asunto, un ejemplo más de una fiebre que el Pleno municipal quiere frenar a partir de ahora.

Como de costumbre, las autoridades reaccionan tarde. Todo ha sido facilitado por una lectura de la normativa muy particular que ha hecho la Gerencia y que ha reformado a toda prisa después de que se haya denunciado el destrozo urbanístico que se está perpetrando en la avenida. El Gobierno ha consentido ya demasiados casos a través de la Gerencia de Urbanismo. El daño ya está hecho en la Palmera con tres mamotretos, además de otras agresiones sufridas a comienzos del siglo XXI.

La Botella

La residencia que ocupa el solar conocido en tiempos como el de la Botella está terminada. El chalet familiar, ya derribado, presentaba en tiempos una edificación principal en planta baja de 506 metros cuadrados, una edificación secundaria de 87,50, un aparcamiento cubierto de 39,80 y una edificación auxiliar de 15,10. También tenía una piscina de 87,80. El proyecto aprobado y ejecutado pretendía provocar el “el mínimo impacto visual sobre las edificaciones colindantes”, por lo que se proponía un “volumen limpio y que provoque las mínimas servidumbres”. El resultado a la vista está. No puede ser más agresivo con el paisaje original. La operación relacionada con la parcela del 38 de la Avenida de la Palmera fue iniciada por unos socios que, una vez que todo estuvo encauzado en la Gerencia de Urbanismo, vendieron el terreno a un fondo de inversión representado por un mediador italiano.

La clave urbanística

El PGOU califica la parcela de unifamiliar aislada y le asigna una ocupación del 30%, con tres plantas sobre rasante y una planta sótano. Y ahora, con el cambio de uso, la edificación que se va a construir pasará a ocupar el 80% de la parcela con tres plantas, más dos de sótano y una bajo cubierta. De esta manera, se consigue una edificabilidad extra de 4.000 metros cuadrados. Esto se logró tras pasar la calificación de la finca de unifamiliar a SIPS (Servicio de Interés Público y Social) para uso de residencia permanente de estudiantes.

Se levantó un edificio de planta baja, primera, segunda y ático (bajo cubierta) para una residencia con zonas comunes de esparcimiento, así como instalaciones incluida una planta para garajes, que es el complemento que nunca falla. La residencia tiene casi 250 camas en un total de 215 habitaciones.

En el solar del número 17 ya se puede apreciar muy avanzada la segunda residencia. El proyecto tiene una edificabilidad de cerca de 8.000 metros cuadrados. Y, cómo no, contempla el párking correspondiente. Dato curioso es que las habitaciones son individuales y dobles. La capacidad es para 300 estudiantes. Todas las características apuntan a la posible conversión de estos edificios en hoteles, máxime si se tiene en cuenta que el del número 17 tendrá hasta piscina y gimnasio.

El precedente de Eusa

La fiebre de las residencias universitarias de nueva construcción tras el pelotazo correspondiente tiene su mejor precedente en el Porvenir, en el caso de Eusa, centro de enseñanza. La Cámara de Comercio se hizo con el terreno en 2012, logró disparar la edificabilidad de la finca en 2014 –a coste cero y alegando mejoras educativas para las instalaciones de Eusa– y le pegó el pase al terreno en una venta formalizada en el catastro en 2019. Se trató de una operación valorada por la parte compradora en 20 millones de euros. ¡La operación soñada por cualquier promotor!

Tras comprar una finca en el Porvenir y lograr que su edificabilidad se disparase un 220% con la justificación de efectuar mejoras fundamentales para la impartición de estudios superiores, la Cámara de Comercio vendió el solar a un fondo de inversión con sede en Luxemburgo. Lógicamente, al pasar la finca a contar con casi 10.000 metros cuadrados más de edificabilidad, la Cámara hizo un negocio redondo. Primero, porque obtuvo ese aumento de edificabilidad a cambio de nada. El gobierno de Zoido aprobó la modificación del Plan Especial El Porvenir gracias a sus veinte concejales y sin exigir ninguna contraprestación, como sí se hace en muchos otros casos por medio de la firma de un convenio. Y segundo, porque la operación de venta se encareció al tener la finca un desarrollo urbanístico nunca visto anteriormente y con todas las garantías ofrecidas por la Gerencia de Urbanismo. La gran estrategia de la Cámara de Comercio tras hacerse con el control de Eusa fue conseguir un modificación a la carta del plan urbanístico del Porvenir, con los votos favorables del PP y la abstención de los entonces grupos de la oposición: PSOE e IU. El proyecto incluyó desde el principio cuatro plantas con sótano para aparcamientos. Nunca falla.