El TSJA da la razón a una pareja frente a Hacienda en la tasación de su piso

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha dado la razón a un matrimonio frente a la Hacienda andaluza en la tasación del piso que compraron: el “valor real” es el que comprador y vendedor pactan en un mercado libre y no el fijado por la Administración en base a un peritaje sobre la futura ejecución hipotecaria.

El matrimonio compró en noviembre de 2016 un piso en Morón de la Frontera por 116.800 euros, al que correspondía una cuota tributaria de 9.344 euros. Pero la Agencia Tributaria de Andalucía inició una comprobación y le asignó un precio de 164.400 euros en base al informe de una empresa privada de valoración, basada a su vez en la tasación para la hipoteca otorgada sobre la misma finca. La diferencia equivale a 47.600 euros (40% de incremento).

La sentencia de la Sala Segunda de lo Contencioso del TSJA, a la que tuvo acceso este periódico, dice que la Ley Tributaria establece que los datos de una autoliquidación “se presumen ciertos” y la Administración “debe explicar por qué inicia una comprobación de valores, por qué no acepta el valor del contribuyente y por qué elige un sistema concreto” para fijar su nueva tasación, en este caso el artículo 57.1 g) de la Ley Tributaria.

El TSJA se adhiere así a la última jurisprudencia del Tribunal Supremo en una sentencia de mayo de 2018, que superó el criterio de otra de diciembre de 2011 a la que se acogieron la Agencia Tributaria de Andalucía y la Administración del Estado.

Dice el TSJA que “la opción de la Administración por uno de los métodos del artículo 57 no impone al contribuyente la carga de demostrar que el valor que declara es el correcto, sino a la Administración la de probar que el suyo lo es, algo que la Agencia Tributaria de Andalucía no ha hecho”.

“El valor real es el que pactarían dos sujetos de derecho independientes en un contexto de mercado libre. Es un concepto indeterminado que no materializa en una cifra exacta sino que se mueve dentro de unos márgenes, pero al que se aproxima más el precio de la compraventa, fijado por la voluntad concurrente de dos contratantes, que el previsto para una venta forzosa como es la realización de una hipoteca”.

La propia normativa en la que decía basarse la Agencia Tributaria define el valor de mercado de un inmueble como el precio que alcanzaría entre un vendedor voluntario y un comprador independiente “en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal para negociar la venta”. Y añade el TSJA: “algo, como puede verse, muy alejado de la tasación para una futura subasta”.

Según la sentencia, el valor hipotecario asignado por la Administración “no perseguía calcular el resultante de una transacción libre, negociada y actual, sino el de su venta futura, que garantizará el cobro del crédito ante posibles cambios y fluctuaciones del mercado y que tuviera en cuenta no solo la condición presente del inmueble sino también las alteraciones o mejoras de que sea susceptible. Algo por tanto muy distinto al valor real de la cosa en el momento de la liquidación del impuesto, que es lo relevante en el caso que nos ocupa”.

Por tanto, la Agencia Tributaria debió basar su discrepancia con el contribuyente en el examen directo del inmueble y efectuar a partir de él una valoración singularizada. Al haber incurrido en esa falta de motivación, el tribunal estima la demanda del matrimonio y condena a la Administración al pago de las costas judiciales.