¿Cómo se regulan las cláusulas hipotecarias?

Las diferentes cláusulas de los préstamos hipotecarios generan numerosas cuestiones que, a menudo, terminan ante los tribunales. La coordinadora del área de Derecho Bancario de Roca Junyent-Gaona y Rozados Abogados, María Dolores Jiménez, aclara algunos conceptos. Aunque con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario se parecía poner fin a la elevada litigiosidad relaiconada con las hipotecas, han sido numerosas las sentenci posteriores en las que se han estudiado estas cláusulas.Pero, ¿cuáles son?

Vencimiento anticipado

El artículo 693.2 LEC, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, disponía que podría reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital e intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin que el deudor cumpliere su obligación de pago o un número de cuotas tal que supusiese que el deudor hubiera incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, siempre que este convenio conste en la escritura de constitución de la hipoteca.

En los préstamos firmados con anterioridad a dicha fecha y que acordaban el vencimiento en otros términos, el prestamista no declaraba vencido el préstamo en tanto en cuanto no se cumpliese, en la práctica, con lo estipulado en la citada regulación. Por esta razón el Tribunal Supremo venía admitiendo la validez de esta cláusula, siempre que el incumplimiento del deudor fuese esencial y suficientemente grave con respecto a la duración y la cuantía del préstamo.

Posteriormente, con el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, se establece que el vencimiento anticipado solo podrá tener lugar cuando se produzca el impago de cuotas equivalente al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo o al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.

Es decir, el artículo 693.2 de la LEC quedó redecatado de esta forma: "Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria".

¿Y qué pasa con los contratos anteriores a su entrada en vigor?. El Tribunal Supremo resolvió que los procesos en los que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, serán sobreseídos. Asimismo, los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo, serán sobreseídos si los impagos de las cuotas de la hipoteca son inferiores a 12 meses.

Por otro lado, en aquellos en los que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo, continuarán su curso si los impagos de las cuotas de la hipoteca son superiores a 12 meses.

Es importante destacar que, el Supremo advierte que los autos de sobreseimiento dictados en base a lo anterior no surtirán efecto de cosa juzgada, pudiéndose iniciar nueva demanda ejecutiva en cumplimiento de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Intereses de demora

Con la publicación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se estableció como limitación que los intereses de demora no podían ser superiores a tres veces el interés legal del dinero. Igualmente, se estableció que sólo podían devengarse intereses legales sobre el principal pendiente de pago.

La Ley 5/2019 fijó que, cuando el préstamo o crédito fuese concedido a una persona física y estuviese garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, los intereses de demora serán el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

De este modo, a la hora de calcular la deuda pendiente, el acreedor aplica como interés de demora el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

Gastos hipotecarios

La Ley 5/2019 establece que los gastos hipotecarios, para los préstamos hipotecarios firmados con posterioridad a su entrada en vigor, se distribuirán de la siguiente forma:

• A cargo del prestamista:- Los gastos de gestoría.- Los aranceles notariales.- Los gastos de Registro.- El pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (fijado tras la Sentencia núm. 1505/2018, de 16 de octubre de 2018, del Tribunal Supremo y el artículo 29 del Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de noviembre).
• A cargo del prestatario:- Los gastos de tasación.- Los gastos notariales de las copias solicitadas por su cuenta.

No obstante, para aquellos préstamos hipotecarios firmados con anterioridad a dicha Ley, los gastos se distribuirán según la doctrina fijada por el Tribunal Supremo con sus cuatro Sentencias de 23 de enero de 2019 (SSTS 44/2019, 46/2019, 47/2019 y 48/2019).

Es decir; los gatos de notaría y gestoría se distribuyen por la mitad y los de registro los asumirá el prestamista. El impuesto recaerá sobre el prestatario pues, hasta la modificación de 2018, era el sujetado pasivo.

Hace unos días, se conoció la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europa, de 16 de julio de 2020, por la cual se estableció que "(…) en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos".

A pesar de existir una vertiente interpretativa que entiende que los gastos deberán ser enteramente asumidos por la entidad prestamista, la realidad es que la STJUE confirma la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Además, la nulidad de la cláusula no puede conllevar que el prestamista restituya unos gastos que no le corresponden pagar.

Comisión de apertura

Respecto de la comisión de apertura, en contra del criterio asentado por el Tribunal Supremo, resuelve la Sentencia del TJUE, de 16 de julio de 2020, que esta comisión estará sujeta a análisis de transparencia y será válida siempre que responda a un servicio efectivamente prestado, extremo cuya comprobación incumbirá al juez competente.

Pacto novatorio

Se trata de contratos privados firmados, entre prestamista y prestatario, a efectos de modificar ciertas cláusulas del préstamo hipotecario, principalmente con la finalidad de eliminar el tipo mínimo (cláusula suelo) y evitar un futuro litigio entre las partes, convirtiendo así una situación de incertidumbre en seguridad para ambos.

El pasado 9 de julio, el Tribunal de Justicia resolvió respecto a estos contratos de novación indicando que la renuncia a hacer valer el carácter abusivo de una cláusula, para resolver una controversia, será válida siempre que proceda de un consentimiento libre e informado por parte del consumidor.

En todo caso, incumbe al juez competente verificar dichos extremos.

Todo ello nos lleva a preguntarnos cuántas reformas normativas y jurisprudenciales están por llegar, y cuál será el final de los préstamos hipotecarios y su clausulado.