La letra pequeña del veto de las comunidades de vecinos a los pisos turísticos

Dos sentencias recientes del Tribunal Supremo avalan el veto de las comunidades de propietarios a la instalación de pisos turísticos al considerar el alto tribunal que se trata de actividades económicas. Un supuesto que, en ambos casos, estaba prohibido en sus estatutos. Ambas resoluciones pueden ayudar a aclarar dudas a la hora de saber si pueden o no haber viviendas turísticas en los edificios.

La decisión judicial se refiere a dos ciudades, Oviedo y San Sebastián donde existe una regulación de las viviendas turísticas. En Asturias hay un decreto autonómico y en San Sebastián una ordenanza municipal y en ellas se recoge que las viviendas de uso turístico son una actividad profesional que genera un beneficio económico. Incluso hilando más fino se aprecia que son dos sentencias diferentes: una es consecuencia de la demanda de los vecinos contra la comunidad y otra de la comunidad contra unos propietarios

Manuel Salinero, CEO Socio Director y presidente de Nertis ETL Global, explica que el Supremo, en ambas, indica que si los estatutos de la Comunidad de vecinos prohíben en general ejercer actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo, "sencillamente debe entenderse incluida en esa prohibición las viviendas destinadas a apartamentos turísticos".

Por esta razón, ambas desestiman las alegaciones presentadas porque el Supremo sostiene que el derecho de propiedad recogido en el artículo 33 de la Constitución española debe ser interpretado "de forma restrictiva y con ello esas prohibiciones genéricas no pueden ampliarse a esa actividad de apartamentos turísticos. Y con ello se afirma que no hay duda que la actividad de apartamentos turísticos es una actividad económica y está incluida en la prohibición estatutaria".

En Sevilla, para poder registrar la vivienda como de uso turístico solo hace falta licencia de ocupación, no hay ningún requisito sobre el uso que se le vaya a dar al inmueble. Sin ordenanza municipal al respecto porque las competencias son autonómicas y sin el decreto que la Junta de Andalucía está elaborando desde hace cinco años, el veto a los pisos turísticos por parte de las comunidades de propietarios es un asunto difícil a pesar de las dos sentencias del Supremo. Las competencias municipales en materia turística se restringen a la promoción. El resto son materia autonómica.

Desde el Ayuntamiento recuerdan que no pueden restringir ni limitar licencias para viviendas turísticas hasta que esté en vigor el Decreto de la Junta de Andalucía.

El delegado de Urbanismo y Medio Ambiente, Juan De la Rosa, ha explicado en varias ocasiones que está preparado para “empezar a limitar licencias” en cuanto exista el decreto autonómico.

El consistorio no tiene competencias en la regulación y control de las viviendas con fines y alojamientos turísticos. El Ayuntamiento no califica ni habilita para su actividad que una vivienda tenga como fin un uso turístico, la Gerencia de Urbanismo lo que da es licencia de ocupación y de obras, bien de nueva planta, de reforma o de rehabilitación en aplicación de la normas urbanísticas. Es la Junta de Andalucía quien tiene la competencia en materia turística.

El decreto en el que la Junta está trabajando desde hace unos cinco años, presumiblemente cederá competencias a los municipios en materia de turismo de las que hasta ahora carecen.

El presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla y del Consejo Andaluz de este sector, José Feria Moro, advierte en este sentido que, aunque hay algunas comunidades de propietarios que en sus estatutos señalan la prohibición de viviendas dedicadas a actividad económica (despachos de abogados, consultas médicas, oficinas, etc), lo habitual es que en las nuevas promociones este requisito no exista en sus estatutos. "Lo más resaltable de las sentencias del Supremo es que el alto tribunal señala la vivienda turística como actividad económica y, por lo tanto, en aquellas comunidades donde se prohíba por estatuto destinar las viviendas a una actividad que no sea la residencial, se podrá vetar -siempre previo acuerdo- su uso turístico", afirma. En cualquier caso, Feria insiste que los Administradores de Fincas están "a la expectativa" de las consecuencias reales que va a tener la jurisprudencia del Supremo.

¿Y qué pasa con las viviendas de alquiler 'normal'?

Según Salinero, las sentencias del Supremo establecen que esto no es aplicable a los arrendamientos de vivienda en general "pues está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y es ajeno a la prohibición estatutaria".

El abogado recuerda que en ambos casos "existen normas administrativas, como una Ordenanza en el caso de San Sebastián y un Decreto en el caso de Asturias que regula esa actividad de viviendas vacacionales y de uso turístico que no deja lugar a dudas sobre ese concepto de actividad económica". En todo caso, advierte, "por RD Ley 7/2019 de 1 de marzo se modifica el art. 17 de la LPH para que las comunidades puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad o exigir cuotas especiales en relación con las viviendas de uso turístico. Se exigen mayorías de 3 quintas partes del total que sean 3 quintas partes de las cuotas".

¿Y si ya existen viviendas destinadas a actividades económicas?

Esta decisión no tiene carácter retroactivo, por lo que si existen es porque el Estatuto de la Comunidad de Propietarios permite que haya pisos destinados a actividades comerciales. Habría que cambiar esta norma con todas las condiciones que establece la ley para estos casos.