Coronavirus: ¿Existe la posibilidad de ocupar forzosamente las viviendas privadas desocupadas?

La declaración del estado de alarma y las diferentes medidas que al respecto ha ido adoptando el Gobierno, han generado cierto desasosiego en algunos ámbitos. Prueba reciente de ello lo constituye la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, que el pasado 12 de abril se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y, por tanto, entró en vigor y adquirió eficacia plena, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Con la publicación de dicha Orden se ha generado un cierto debate en los medios de comunicación y en las redes sociales, al interpretar que la misma podría facultar la expropiación de las viviendas privadas que se encontrasen desocupadas –algo que viene siendo temido por un amplio sector de la población, por razones que ahora no vienen al caso-.

Sin embargo, tras una lectura sistemática de aquella Orden, y aunque efectivamente se hubiese podido evitar dicho revuelo de haber existido una mayor exhaustividad, de ningún modo se deduce que la posibilidad de ocupación legal de ciertas viviendas privadas, por necesidad de habitación, pueda hacerse de manera forzosa por el Gobierno.

Dicha Orden, no viene más que a incorporar, sustituir y modificar algunos programas de ayudas previstos en el Plan Estatal de Viviendas 2018-2021, con el único fin de implementar nuevas subvenciones que contribuyan a minimizar -con soluciones habitacionales más rápidas- el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de viviendas habituales para determinadas personas que se encuentren en situación vulnerable. Tales programas de ayudas contemplados en el Plan Estatal, no estaban preparados para solucionar con rapidez la especial situación de vulnerabilidad en la que se encuentran determinadas personas con motivo del COVID-19, motivo éste por el que resultaba necesario adaptarlos, circunstancia que expresamente se contempló en el Real Decreto-ley 11/2020.

La Orden proporciona a las Comunidades Autónomas (CCAA), y las ciudades de Ceuta y Melilla, las herramientas necesarias para acelerar la disposición de soluciones habitacionales, a través de ayudas para el alquiler de vivienda habitual, mediante la adjudicación directa, destinadas a determinados arrendatarios que se encontrasen en situación de vulnerabilidad –víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio y otros- con motivo del COVID-19.

Con tales propósitos, la referida Orden instaura el “Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”. Con este programa, se implanta la posibilidad de conceder ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a los arrendatarios de vivienda habitual que con motivo del COVID-19 se encontrasen en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida, y en consecuencia, tuviesen problemas transitorios para atender el pago total o parcial del alquiler.

En este sentido, se faculta a las CCAA, y las ciudades de Ceuta y Melilla, para que puedan determinar cuáles serían los referidos supuestos de vulnerabilidad -respetando ciertas condiciones establecidas en el Real Decreto-ley 11/2020-, los medios para acreditar tal situación, así como el plazo y forma en la que debiera presentarse la correspondiente solicitud de ayuda, pudiéndose solicitar la misma como máximo hasta el próximo 30 de septiembre. En lo referido a la cuantía prevista para estas ayudas, la Orden contempla un máximo de 900 euros al mes y del 100% de la renta, pudiéndose conceder por un plazo de hasta 6 meses.

El segundo de los programas de ayuda que crea la Orden es el “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras especialmente vulnerable”, el cual tiene por objeto facilitar una solución habitacional inmediata a personas víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras especialmente vulnerables. Y dicha solución habitacional se desarrolla en el artículo 4.3 de la Orden, el cual establece que las CCAA pondrán a disposición de los beneficiarios de estas ayudas, una vivienda de titularidad pública, o que haya sido cedida para su uso a una administración pública, aunque mantenga la titularidad privada, para que pueda ser ocupada en régimen de alquiler, de cesión de uso, o en cualquier régimen de ocupación temporal admitido en derecho. De esta forma, lo que se intenta es que la vivienda (o solución habitacional) esté gestionada por el sector público: por ejemplo, las viviendas de alquiler social que tienen determinadas entidades públicas. Y en este caso, el importe de la ayuda se destinará al pago de ese alquiler al sector público.

En el supuesto que las CCAA –y las ciudades de Ceuta y Melilla- no dispusiesen de vivienda pública, la ayuda podría aplicarse sobre una vivienda adecuada, de titularidad privada o sobre cualquier alojamiento o dotación residencial susceptible de ser ocupada por las personas beneficiarias de la ayuda, en los mismos regímenes indicados –alquiler, cesión de uso o cualquier otro de ocupación temporal-. Es decir, cuando no hubiese viviendas públicas disponibles, se podrían aplicar estas ayudas para costear los gastos de ocupación de la vivienda o solución habitacional, de titularidad privada, pero dicha ocupación siempre habrá de tener un título jurídico válido y para que este exista necesariamente se ha de contar con el consentimiento o aprobación del titular de la vivienda privada en cuestión pues no podemos olvidar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1261 del Código Civil, “no hay contrato sino cuando concurren los siguientes requisitos: 1º consentimiento de los contratantes, 2º objeto cierto que sea materia del contrato y 3º causa de la obligación que se establezca”.

Es esta posibilidad la que ha creado el debate, incluso entre juristas, anteriormente señalado, ya que en determinados ámbitos se ha interpretado que el término “ocupación” se emplea en el sentido de “okupación” (ilícita), y que con ello, el Gobierno está infligiendo un grave atentado a la propiedad privada. A nuestro juicio, la cesión de vivienda prevista en la Orden debe ser voluntaria, aunque no se diga expresamente en la misma, lo cual requerirá normalmente acuerdo o consenso entre el arrendador y arrendatario, limitándose la administración a costear, mediante ayuda directa, el importe del alquiler o semejante.

La cuantía de estas ayudas, atendiendo a las circunstancias personales del beneficiario, podría alcanzar el importe de hasta 600 euros al mes y hasta el 100% de la renta o precio de ocupación del inmueble. No obstante, en algunos supuestos la ayuda podría incrementarse hasta los 900 euros al mes. También se contempla un importe de hasta 200 euros para atender gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos con el límite del 100% de los mismos. Y estas ayudas pueden concederse por un plazo máximo de 5 años.

En definitiva, lo que hace la Orden es articular unas ayudas para el alquiler de vivienda habitual (o cualquier otro título licito de ocupación de una vivienda), contemplando una colaboración pública-privada que en ningún momento supone la posibilidad de ocupar forzosamente las viviendas privadas que se encontrasen desocupadas.

JAVIER PIÑERO GARCIA.

Abogado del Departamento de Derecho Público de MONTERO/ARAMBURU ABOGADOS.