El Supremo establece que las comunidades pueden prohibir los pisos turísticos por una mayoría de 3/5

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos. La Sala se ha pronunciado por primera vez sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, según ha informado este lunes el Alto Tribunal.

Las decisiones, adoptadas por unanimidad, resuelven la controversia entre las audiencias provinciales, evidenciada en las dos sentencias recurridas -en sendos casos ocurridos en Marbella (Málaga) y Madrid- de signo opuesto, sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

La Sala parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico (sentencias 358/2018, de 15 de junio y 729/2014, de 3 de diciembre; y en las más recientes sentencias 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero).

En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución (SSTC 37/1987, de 26 de marzo, 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo).

A continuación, la sala interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 CC. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

Esa conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

Los magistrados consideran que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto. Como razonamiento adicional la Sala señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

El caso de Marbella

En el caso de Marbella, el Supremo ha desestimado el recurso de casación que presentó una empresa contra dos sentencias que dieron la razón a una comunidad de propietarios. Un juzgado de Primera Instancia de Marbella declaró en febrero de 2021 que no había lugar a decretar la nulidad del acuerdo adoptado en el punto o apartado 4o del orden del día de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios, celebrada con fecha de 20 de julio de 2.019, absolviendo a la demandada de todas las pretensiones contra ella deducidas por la parte actora y condenando a ésta al pago de las costas procesales causadas.

La Audiencia de Málaga avaló en enero de 2023 la decisión del juez de Primera Instancia, pero la empresa recurrió en casación ante el Supremo, que ahora ha vuelto a fallar a favor de la comunidad de propietarios.