La prohibición de los alquileres turísticos no supone limitar el derecho de propiedad sobre un inmueble

Existe un gran debate en los Tribunales y en la sociedad sobre el tema de prohibición de alquileres turísticos en las comunidades de propietarios, asistiendo a una gran división y disparidad de criterio por parte de los Ayuntamientos, Comunidades Autónomas, sector turístico, comerciantes y propietarios.

Las posturas están enfrentadas y los propietarios consideran que este derecho no puede ser limitado por terceras personas o por parte del Ayuntamiento de turno y perfectamente se puede alquilar con fines lucrativos y turísticos sin restricciones.

Por otro lado, existen partidarios de que se limite ese derecho porque en muchas ocasiones tales actividades producen ruidos, inseguridad, uso comercial dentro de edificios residenciales y, sobre todo, porque puede suponer el destierro masivo de vecinos que ante el suculento negocio turístico, le llevan a tener que vender sus casas y tener que “emigrar” al extrarradio de la ciudad, convirtiendo barrios de solera en un auténtico escaparate de apartamentos turísticos, acabando con la convivencia gratificante de lo que supone vivir en un barrio dentro de una ciudad.

Desgraciadamente, hemos podido comprobar el éxodo de ciudadanos teniendo que dejar el barrio de toda su vida ante la presión que ejerce la actividad del alquiler de apartamentos turísticos y sirva como botón de muestra la situación en que se encuentra el Barrio de “Santa Cruz” en pleno centro de la ciudad de Sevilla y tantos barrios del territorio nacional.

Ante tal situación de desconcierto, una vez más el Tribunal Supremo ha tenido que intervenir para aclarar el tema de la prohibición de los alquileres turísticos y, sobre todo, precisando por primera vez que esa prohibición es perfectamente ajustada a Derecho ya que la voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico.

Este alto Tribunal considera que sería suficiente con un acuerdo en junta de propietarios por mayoría de tres quintos, descartando la necesidad de unanimidad que antes se exigía, pronunciamientos que han llevado a cabo en STS 1232/24 y 1233/24, dictadas el 3/10/2024, unificando criterios en esta polémica que está generado división en los juzgados.

Al respecto la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha concluido lo siguiente:

1. La prohibición del alquiler vacacional es válida siempre que cumpla la mayoría establecida de tres quintos en acuerdo de junta de propietarios.
2. Prohibir constituye una “limitación” máxima, compatible con el Art. 17.12 LPH en donde se permite a las comunidades limitar o condicionar la actividad del alquiler turístico con mayoría cualificada de tres quintos, descartando la necesidad de unanimidad.
3. Considera que el citado acuerdo exigido respeta el contenido esencial del derecho de propiedad, al atender a intereses generales de convivencia y función social.
4. Resucita la doctrina pacífica del Tribunal Constitucional en donde ya estableció que las restricciones al uso privativo de inmuebles son legítimas si persiguen el interés colectivo y están respaldadas por la normativa vigente, como es el caso a que alude el Art. 17.12 de la LPH que permite limitar la citada actividad del alquiler turístico y en concordancia con la finalidad del Art. 3.1 C.C.
5. Y por último, el Tribunal Supremo y para resolver esta espinosa cuestión, acude una vez más al Art. 3.1 del Código Civil y en la que nos viene a puntualizar que los jueces deben interpretar las normas no solo según el sentido propio de sus palabras sino en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y sobre todo la realidad social (me refiero al fenómeno actual de los alquileres turísticos) del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquella.

En definitiva, el espíritu de la norma pretende que aquellas zonas de mayor incidencia turística, el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ciudadanos. Con estos nuevos criterios, la jurisprudencia unifica, clarifica y respeta el contenido esencial del derecho de propiedad delimitando a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.