Aedas prevé invertir 1.300 millones en construir 5.000 viviendas en Andalucía

La promotora de obra residencial Aedas Homes ha irrumpido con fuerza en Andalucía en los últimos años. Entre la inversión ya realizada (406 millones) y la que está acometer, prevé gastar unos 1.300 millones (390 en Sevilla, 950 en la Costa del Sol y 110 en Granada) en la construcción de promociones que suman en total 5.150 viviendas. Actualmente, tiene en comercialización 1.500 inmuebles, de los cuales a marzo de 2019 estaban vendidos 523.

Andalucía pesa mucho en Aedas: aquí está el 32% de toda su cartera de suelo, concentra el 40% de la inversión y, a fecha de marzo, el 24% de las ventas.

Las promociones están en zonas muy localizadas y, según Diego Chacón, director territorial en la región, la forma de operar es muy diferente a la de los años del boom. “La compra de suelo va acompañada de un estudio de viabilidad, de oferta y demanda; si no cumple los parámetros mínimos de rentabilidad, no se compra”, afirma. El principal accionista de Aedas, Castlelake, comenzó a adquirir solares en la región en 2014 en la Costa del Sol y un poco más tarde en Sevilla, lo que le ha permitido anticiparse a la inflación que se ha producido a partir de 2016, el año de la constitución de Aedas como tal. Cuando nace, ya estaba lista para construir, ya que Castlelake le cedió su suelo, que además era finalista: estaba listo para la licencia de obras sin trámites extra.

Al operar con estudios de viabilidad, a la hora de elegir una zona “los parámetros eran buena capacidad de habitantes, atractivas desde el punto de vista económico, buena renta per capita, índice de paro controlado... Vamos jugando con las variables macro y los estudios de oferta y demanda”, afirma Chacón. Ni Huelva ni Córdoba ni Jaén entran por ahora en ese criterio y sí Sevilla capital, Mairena del Aljarafe, Dos Hermanas, Bormujos, Marbella, Estepona, Fuengirola, Estepona y Málaga, por citar algunas. La última en entrar ha sido Granada, con dos promociones en marcha.

“Hemos ido viendo cómo Andalucía ha ido despertando poco a poco: empezó Marbella, en 2014, se fue extendiendo a municipios limítrofes y Málaga y después a Sevilla en 2016. En Granada empezamos a ver cosas a finales de 2017 y compramos en 2018”. Y aquí ya hay diferencias en la operativa. Aedas comienza a comprar suelo no finalista, “con algo de gestión urbanística, pero leve”, dice Chacón. Los suelos de Granada, en Ferrocarril-Oeste y en Borde Norte N3, estaban parados por la crisis, “uno sin urbanizar y otro con la obra al 70%; nosotros hemos trabajado con la Administración y hemos conseguido transformarlo”.

La Costa del Sol, para el mercado extranjero

Respecto a la comercialización, en la Costa del Sol y en Sevilla “arrancó en su momento muy fuerte, con ritmos de venta altísimos, por un simple hecho de oferta y demanda: éramos prácticamente los únicos que vendíamos (Ahora Granada está en esa fase). Ahora hay más competidores, y los ritmos han bajado, pero son sostenidos. Tampoco pretendemos vender una promoción en dos meses, hay un ciclo de vida”. Aunque, eso sí, la situación en la Costa del Sol es algo diferente: la venta va “a menor ritmo pero aún siempre muy bien, por la demanda extranjera”. Su importancia es tal que cuenta con una dirección territorial propia, dirigida por José Ignacio Fernández de Jódar: en Aedas las direcciones son Andalucía (Granada y Sevilla) y Costa del Sol. En la costa malagueña todas las promociones son de lujo y para segunda residencia, salvo la de Teatinos, en Málaga, que es más para un segmento medio. “Allí el mercado es diferente, es un microcosmos”, dice Chacón.

Las promociones para primera vivienda se dirigen a todos los segmentos: de 120.000 a 180.000 euros en Sevilla (Jardines del Rosario), para un perfil medio (las de Granada) y para un poder adquisitivo alto (la de Ramón y Cajal en Sevilla, que supera los 500.000 euros). El comprador está definido: de 40 a 50 año y con ahorros. “Esa demanda embalsada es la que ha dinamizado el mercado inmobiliario”, dice Chacón.

Ciclo expansivo, pero contenido

El director territorial de Aedas en Andalucía ve, por otro lado, “un ciclo expansivo” en el mercado inmobiliario “pero sostenido”. “No vemos riesgo de burbuja ni especulación, la gente sabe muy bien cuándo se puede endeudar y sabe decir no si no llega”. También cree que la tendencia a que se construya en zonas muy localizadas va a seguir: “Ya no vale ir a cualquier lado; la gente sí va a Mairena del Aljarafe o Tomares, pero no mucho más lejos”. Y aplaude a dos actores a veces muy denostados. Uno es la banca. “Ya sólo financia proyectos viables. Te exige que el suelo esté en tu balance –Aedas, que está en Bolsa, lo adquiere con recursos propios–, que lo hayas comercializado y, cuando tienes el 30% vendido, entonces se habla de financiación”. El otro es la Administración local. “Funciona muy bien: hasta que presento el proyecto y pido la licencia puedo haber tenido tres reuniones, de tal manera que cuando lo hago el técnico municipal ya casi lo conoce. Hay transparencia y profesionalidad”.

Promociones en Dos Hermanas y Rincón de la Victoria

La promotora sigue “en pleno proceso de compra de suelo” pero Diego Chacón reconoce que ahora es más difícil que antes. “Hay una inflación del precio de venta y por eso estamos viendo otras fórmulas. Se sigue comprando, pero cuesta más. Además, suelos ordenados hay muy pocos. En Sevilla, en concreto, empieza a faltar suelo finalista”: Lo último que Aedas ha adquirido es suelo en Dos Hermanas para 180 viviendas. “Hemos estado trabajando ocho meses en ella. Es suelo finalista, lo único que hay que hacer es urbanizar algunas calles. Queremos empezar en octubre o noviembre a construir”. También se ha comprado suelo en el municipio malagueño de Rincón de la Victoria.