Sería un error penalizar fiscalmente a las socimi

Las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (socimi) son una forma de inversión colectiva en activos inmobiliarios que dan una rentabilidad en alquiler; no pagan impuesto de sociedades pero tienen obligación de repartir el 80% del beneficio en dividendos, por los que sí se paga. Las inversiones habituales son en hoteles, centros comerciales, locales, logística, oficinas, residencias y vivienda, y también se puede invertir en otras socimi.

 Un trabajo realizado por Yuliya Voychyshyna y Carmen Blanco-Arana, de la Universidad de Málaga, y publicado por Euroval, titulado: “La vivienda en las socimi”, nos proporciona una información valiosa sobre la cuestión. Las autoras analizan y clasifican 82 sociedades en una laboriosa tarea de identificar el peso de la inversión en vivienda en sus carteras, tomando como referencia el valor neto contable (VNC), y encuentran que la cartera en vivienda aumenta en cuatro años del 11,5% al 15%, con las últimas cuentas anuales publicadas de las sociedades. De ellas, 53 tienen menos del 10% de su cartera en vivienda, 7, entre el 10% y 50%, y 22 más del 50%; hay 13 socimi que se dedican en exclusiva a la vivienda. Como el VNC del activo residencial aumenta, la primera idea que destacamos es que hay aquí posibilidad de desarrollo de la oferta de vivienda en alquiler, pues aunque crece, tiene aún un peso relativamente pequeño en las carteras de las socimi.

La segunda idea es que desde su inicio ha habido cierta disposición en contra de estas sociedades por el privilegio fiscal, olvidando que se trata de una figura internacional para potenciar la inversión colectiva en el inmobiliario en renta, mediante la incorporación de pequeños ahorradores que obtienen una renta en forma de dividendos, que pueden reinvertir. Es desde luego mucho más arriesgado, complicado, e ilíquido, dedicar una cantidad a la compra de un piso para arrendar, que invertir en un grupo diversificado de socimi. Cabe también la constitución de socimi con participación pública, que tengan como finalidad la promoción de vivienda asequible, o la rehabilitación para alquilar en situaciones de desastres naturales. Esta forma de inversión debería potenciarse, no penalizarse, haciendo que fuera un sistema complementario al de los planes de pensiones, permitiendo, por ejemplo, que se invierta en socimi que se dedican al alquiler de vivienda con las ventajas y obligaciones que tienen los planes.

 En tercer lugar, y en cuanto a la fiscalidad, las debilidades que se detectan cuando parece que sólo se constituyen por grupos familiares para aprovechar ventajas fiscales, pueden tratarse intensificando las obligaciones de disponibilidad de acciones en el mercado (free float), pues al fin y al cabo son sociedades cotizadas en las que cualquiera debería poder invertir. También puede haber una consideración más dura con las compraventas como forma de generar ingresos, orientando la actividad hacia rentabilidad recurrente en largo plazo, que es para lo que fueron concebidas. Fiscalmente podrían penalizarse algunos comportamientos que pueden desestabilizar el mercado, o vayan en contra de una política consensuada de vivienda, como son sociedades que se constituyen para el alquiler a corto plazo. Pero, por lo demás, habría que pensar de forma contraria, esto es, estimular fiscalmente, dentro de un programa de vivienda asequible, a aquellas socimi que inviertan en residencial para alquiler; la penalización debería ser para comportamientos desviados del propósito de estas sociedades.

Volviendo al trabajo de Voychyshyna y Blanco-Arana, analizan también variables como amortizaciones, que son menores en las sociedades que se dedican a la vivienda, al ser una actividad, que sólo coge cierto impulso recientemente; y habría que tener en cuenta las características de los subsectores en cuanto a amortización, y el gravamen de beneficios no repartidos. En cuanto a los beneficios por tamaño de socimi y dedicación o no a la vivienda, vemos una correlación entre el tamaño de la sociedad, y el beneficio antes de impuestos, intereses y amortizaciones, de 0,594 (una correlación total sería 1, y cero la ausencia de relación), que no es muy alta pero señala que las sociedades que más beneficios generan son las mayores, esto es, las que contarían con una amplia base de accionistas minoritarios. También, las sociedades que son relevantes en vivienda tiene un tamaño medio-alto de VNC en el entorno de 500 millones de euros, y son las que más beneficios generan respecto a ese VNC.

Estos datos tienen la limitación de referirse sólo a un ejercicio económico, pero sugieren varias cuestiones que sintetizamos así: las socimi deberían apoyarse para aumentar su dimensión media, reforzando la profesionalización continua en la promoción, construcción, financiación y ventas. El Banco de España menciona el menor riesgo que supone para el sistema bancario la financiación mediante deuda y capital de las socimi. Hay un papel para estas sociedades en la promoción de vivienda asequible en la que participen entidades locales, de las que dependen el uso del suelo. Al ser cotizadas tienen unas obligaciones de información, que redunda en transparencia del sector, destacando las nuevas obligaciones en criterios medioambientales, sociales y de gobernanza, con las salvedades que las normas europeas permiten para pequeñas cotizadas. En fin, hay mucho que trabajar inteligentemente para que las socimi sean un instrumento inmobiliario eficaz, y en particular de la vivienda, pero esto requiere comprender bien en qué consiste la inversión colectiva, corregir sus defectos, y utilizar la fiscalidad no para frenar, sino para estimular a un sector que puede ser de tanta utilidad social. La penalización como un “a priori” sería, aunque este no es un asunto para bromear, como empezar la casa por el tejado, o peor aún, dejar sin tejado a una casa.