Señal y contrato de arras: diferencias, porcentaje que hay pagar y derechos del comprador y vendedor de una vivienda

A la hora de comprar una vivienda es habitual acudir al banco para solicitar un préstamo hipotecario. Sin embargo, su respuesta no es automática; y, mientras la esperamos, otro comprador podría adelantarse. Para evitar que esto suceda, existen las reservas mediante el contrato de arras. Ahora bien, ¿en qué consiste exactamente?

Esta es una cuestión que suscita muchas dudas en la mayoría de las personas. Básicamente, podemos entender que se trata de un documento que sirve de garantía, por el cual el vendedor se compromete a reservar la vivienda en el proceso de compra-venta. Eso sí, a cambio de que el comprador entregue una cantidad de dinero, que suele oscilar en torno al 10% del valor del inmueble. Esto es lo que se conoce como señal.

Ahora bien, señal y contrato de arras son dos términos que tienden a confundirse; y, de hecho, atendiendo a la explicación anterior podríamos considerar que son lo mismo. Sin embargo, en parte sí y en parte no. Existen tres tipos de contratos de arras y la señal sólo se corresponde con uno de ellos.

Diferencia entre señal y otros contratos de arras

Las arras confirmatorias es lo que coloquialmente conocemos como señal. Asimismo, existen también las arras penales y las arras penitenciales, recogidas estas últimas en el artículo 1.454 del Código Civil.

Como explica la agencia inmobiliaria Gradual Homes, “la principal diferencia entre las arras penales y las confirmativas radica en su función. Mientras que las arras confirmativas son un anticipo del precio total de la compraventa de la vivienda (como garantía); las arras penales es una cantidad acordada para el cumplimiento del contrato”.

Así, podemos entender que las arras penales garantizan que, si alguna parte no cumple, deberá abonar una cantidad estipulada. Por su parte, las arras confirmativas son, sencillamente, el primer pago del precio final de la compraventa. Ahora bien, ¿y las arras penitenciales?

En este caso, como argumenta el Banco BBVA, “cualquiera de las partes puede desistir el contrato que ha firmado”. Asimismo, prosigue la entidad bancaria, “para hacerlo el comprador deberá abonar la cantidad, en concepto de arras, que se haya acordado; mientras que el vendedor deberá pagar el doble de lo pactado, en concepto de arras, para quedar liberado”.

¿Qué ocurre cuando se incumple el contrato de arras?

En este sentido, BBVA indica que “sólo cuando están ante un contrato de arras penitenciales, vendedor o comprador pueden incumplir o “anular” lo firmado, previo pago de las arras que se ha acordado y que, como tal figuran en el contrato (el doble en el caso del vendedor)”. En los otros dos supuestos, no hay forma de anular el contrato, por lo que se podría reclamar de la siguiente forma:

“En primer lugar, y extrajudicialmente, se notifica a la otra parte el ‘no’ cumplimiento de lo acordado (mediante el envío de un Burofax); si no “surte efecto”, y se mantiene el incumplimiento, se toma la vía judicial, interponiendo una demanda”, explica BBVA.