Los precios de la vivienda para 2017 en Andalucía

La predicción de precios que presentamos en este observatorio se basa en un modelo estimado en el que los importes de la vivienda, nueva y usada, dependen de la variable precios con retardos, la evolución del empleo, los tipos medios hipotecarios, y la variación del stock de pisos. Que la propia variación de los precios explique la fijación de un precio, independientemente de factores de oferta y demanda, es característico de una burbuja, donde la principal referencia del precio actual de una vivienda es el valor anterior, siempre que haya una oferta creciente de vivienda. Un fenómeno similar, aunque de menor intensidad, se da en las caídas. El dato del empleo explica la capacidad de demanda; los tipos medios hipotecarios, la facilidad para la compra de vivienda que suponen unos tipos de interés extraordinariamente bajos; y la disminución del stock de vivienda una reducción en la oferta y por tanto una cierta presión sobre los precios.

Estas variables explican bien el comportamiento del precio de la vivienda en España, pero a veces pierden significación cuando se desagrega.

Los datos de la tabla son precios medios en euros por metro cuadrado, para España y las provincias andaluzas. Siempre hacemos hincapié en las diferencias espaciales, y la necesidad de hablar de distintos mercados de vivienda, pero la visión de conjunto nos da una idea de qué factores están afectando a los precios.

Las ideas principales que se derivan de la tabla son: primera, para el conjunto de España los precios por metro cuadrado suben en los dos últimos años y lo harán también en 2017, pero aún no se llega a los niveles de 2004. En Andalucía, sólo Málaga con un precio medio de 1.542 euros por metro cuadrado supera a la media española de 1.518 euros. Segunda, en 2017, en Andalucía subirán los precios en Sevilla, Jaén, Huelva, Almería, Granada y Córdoba, permanecerán estables en Málaga y habrá una caída en Cádiz. Tercera, las variaciones en los precios son reducidas si consideramos los tres años de 2015 a 2017, y no siguen una misma pauta en todas las provincias; en Córdoba, por ejemplo, suben en 2015, bajan ligeramente en 2016 y tienden a subir en 2017.

Cuarta, lo anterior muestra las reticencias con las que se mueve el mercado de la vivienda en cuanto a precios, aunque puede considerarse que, en general, se han estabilizado y tienden a subir. Quinta, en relación a las variables del modelo de determinación de precios, no hay un efecto subida que origine una escalada de precios; el empleo a tiempo completo crece lentamente; el stock de vivienda se reduce poco a poco; y sólo el bajísimo tipo de interés medio hipotecario, en el entorno del 2%, estimula claramente el mercado y los precios. Sexta, como dato adicional hay que considerar el bajo crecimiento de las rentas salariales y las pobres expectativas de estabilidad en el empleo, que están detrás de la demanda de vivienda y la subida de precios. En suma, 2017 será un año de consolidación de los precios de la vivienda en Andalucía, con diferencias entre provincias, pero mostrando una tendencia de incrementos muy suaves de los precios medios.