Cómo afecta la nueva Ley de Vivienda al alquiler: límites a las subidas de precios y mayor control al arrendatario

Tras más de 40 años esperando, la nueva Ley de Vivienda, pactada por el Gobierno con ERC y EH Bildu, no encuentra la aceptación por parte de todos los agentes implicados. El sector considera que la nueva propuesta se reducirá la oferta, subirán los alquileres y se desincentivará la inversión, mientras que Andalucía rechaza el "intervencionismo" de la Ley de Vivienda y estudiará si vulnera sus competencias. Lo cierto es que son varias las claves de esta nueva Ley de Vivienda, entre ellas ponerle límite a las subidas de precios. Así cambian los alquileres con la nueva Ley de Vivienda.

Los dos aspectos principales que influirán a aquellos que estén actualmente alquilados y quieran alquilar en el futuro son que se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos, fijándose un tope extraordinario del 3% en la subida de todos los alquileres para 2024, y que los honorarios de las inmobiliarias correrán siempre a cuenta de los propietarios y no de los inquilinos, que seguirá pagando todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, el teléfono...)

Bien es cierto que cada comunidad autónoma podrá regular los alquileres de determinadas zonas (denominadas áreas tensionadas), donde la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares o que el precio de compra o que el alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. El nuevo texto pondrá límite a los alquileres en las áreas tensionadas del centro de las ciudades, según el tipo de contrato y propiedad.

Nueva ley de vivienda: ¿Qué regula y cómo funciona?

La ley de vivienda introduce once novedades de calado respecto al texto que llegó al parlamento el año pasado:

• Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble (la mensualidad extra que se suele cobrar) correrán siempre a cargo del propietario.
• Se fija un tope extraordinario del 3% en la subida de todos los alquileres para 2024 y, antes del 31 de diciembre de 2024, el INE definirá un nuevo índice de precios de referencia que no superará el IPC (se creará para ello un grupo de trabajo).
• La ley permite que las comunidades autónomas regulen todos los alquileres en las áreas tensionadas, no solo los de los grandes tenedores. Habrá contención de rentas para todos mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.
• Se amplía a grandes tenedores personas físicas, y no solo jurídicas, la aplicación de la limitación de los precios referenciada al sistema de índices de precios en áreas tensionadas.
• Para declarar un área tensionada basta con que se cumpla una de estas dos condiciones (no las dos): que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30 % de la renta media de los hogares o que el precio de compra o que el alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
• Se rebaja de diez a cinco el número de viviendas que debe tener un propietario en una misma zona tensionada para ser considerado gran tenedor.
• Se podrán aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada.
• Podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda.
• Se incorporan nuevas medidas de protección contra los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional. Se aplicará un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario. De no haber acuerdo, se concede el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales y se habilita al juez a establecer plazos superiores.
• Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.
• Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización) para impulsar la vivienda protegida en alquiler a precio limitado.