Los fondos de inversión destinan 300 millones de euros a la compra de hoteles en Andalucía

Los dueños de hoteles han vendido en lo que va de año 20 grandes complejos en Andalucía por un importe global de 330 millones de euros, una cantidad que dobla la de 2020, aunque todavía queda lejos de las cifras que se han manejado durante los últimos años. En el conjunto del país se han firmado hasta este mes de octubre operaciones que alcanzan los 2.400 millones, cifra que ya supera con holgura la de 2019, según los datos que maneja la consultora Colliers.

Quince meses sin turistas pasan factura. Aunque se hayan reducido los gastos al mínimo y se haya intentado salvar la caja al máximo. “El sector está muy endeudado. Se han tenido que desafectar activos empresariales y personales para hacer frente a la crisis”, puntualiza Antonio García, secretario de la Federación de Empresas de Hostelería y Turismo de Granada. Es el mismo diagnóstico que expone Colliers en su último informe: “Las cadenas se han visto obligadas a acometer desinversiones selectivas de activos para mantener sus niveles de solvencia y cubrir sus compromisos financieros”.

Algunas de las compra venta más emblemáticas en suelo andaluz forman parte de grandes operaciones corporativas. Es el caso de los hoteles Meliá Atlanterra, en Cádiz, y Meliá Granada. Ambos establecimientos figuran entre los ocho transferidos a la sociedad Victoria Hotels and Resorts, un vehículo de inversión creado por Bankinter que pertenece en un 85% a sus grandes clientes y en el que Meliá conserva el 7,5% del capital y la gestión de los complejos. La venta de los ocho Meliá se cerraba a finales de junio por algo más de 200 millones.

El caso del hotel Don Carlos de Marbella es similar. El fondo canadiense Brookfield selló en julio la compra del grupo catalán Selenta por 440 millones de euros y con él, este histórico cinco estrellas de Marbella, junto a otros dos establecimientos de Barcelona y Tenerife.

La tercera operación de peso la ha protagonizado en junio el fondo estadounidense Castlelake para hacerse con el control de Millenium, una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi). De momento ha desembolsado 89 millones de euros y tiene previsto un segundo pago de 100 millones en marzo del año que viene. Millenium ha abierto este verano el hotel Radisson de Sevilla, en la céntrica plaza de la Magdalena.

Prácticamente a tiro de piedra tiene en curso la reconversión para uso hotelero de un edificio histórico de la plaza de San Francisco, dispone de suelos para el mismo fin en Sotogrande (Cádiz) y en Córdoba promueve un cinco estrellas en la calle Cabezas esquina con Caldereros, en el corazón del casco histórico.

También en junio, Altadis ha vendido sus suelos en Sevilla a KKH Capital and Property Investors, una alianza formada por la firma de inversión de Josep María Farré y el fondo estadounidense Perella Weinberg Real Estate. Es una operación de calado para el último rincón sin explotar de la trama urbana del Guadalquivir, donde se quiere levantar un cinco estrellas de lujo de unas 200 habitaciones.

Estas operaciones son, posiblemente, las de mayor envergadura de las 20 que se han realizado este año en Andalucía, que han implicado el traspaso de cerca de 2.600 habitaciones ya construidas, además de los terrenos pendientes de desarrollo.

La necesidad de liquidez, detrás de estas ventas

Laura Hernando, directora del área de hoteles de Colliers, precisa que la necesidad de liquidez ha empujado a colocar en el mercado activos que de otra manera no hubieran estado disponibles. “Muchos de estos activos, posiblemente, no se hubieran puesto a la venta de no ser por la pandemia”. No han sido tanto establecimientos menores, que solo hubieran interesado a los inversores previo descuento de gran calado, sino edificios importantes y en categorías de cuatro y cinco estrellas en destinos buenos. En definitiva, un caramelo irresistible para inversores con hambre.

En este sentido, la responsable del área de hoteles Colliers destaca la apuesta por mercados consolidados y resilientes, donde la recuperación parece más firme. En este caso, la Costa del Sol destaca junto a Madrid, Barcelona, Baleares y Canarias. “Hay consenso en la recuperación del turismo vacacional. La duda es si será en 2022 o 2023”, matiza.

Colliers añade en su último informe que la venta de activos hoteleros no es más que la punta del iceberg porque hay apetito inversor, una voracidad que está siendo especialmente intensa en el segundo semestre del año. No obstante, de momento, la inversión se concentra en los destinos más consolidados del país, es decir, Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias y la Costa del Sol, donde se han cerrado operaciones de compra venta de activos hoteleros por valor de 72 millones solo en el primer semestre del año.

De todas formas, el presidente de Turismo de la Confederación de Empresarios de Andalucía, Miguel Sánchez, se apresura a poner sordina. “Más ruido que nueces”, zanja. Reconoce que se están produciendo ventas, “pero no de esa forma tan desaforada como se está publicando. El sector en general está soportando la crisis. Con mucha dificultad, con préstamos ICO, como se puede, pero aguanta”. Recuerda que encadenan ya dos ejercicios en rojo, “porque este año la mayoría de los casos también habrá pérdidas.