Transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano

LA manera de abordar la evolución del mercado de la vivienda es a través de datos oficiales, estableciendo comparaciones para periodos cerrados, tratando de ver tendencias en una serie, y analizando con cuidado los datos más recientes. Se puede observar información muy variada en portales web, inmobiliarias, Sareb, entidades financieras, etcétera, en relación a la vivienda libre nueva y de segunda mano. Asimismo, junto al número de ventas se relacionan los precios y se distingue también entre compradores nacionales y extranjeros, por el mayor interés que muestran ahora estos últimos.

En la tabla hemos recogido la evolución de las compraventas de vivienda libre nueva, según los últimos datos disponibles. Llama la atención la fuerte caída que sigue habiendo en las ventas, comparando los nueve primeros meses de 2012 con esos meses de 2013; sin embargo, el 37% de descenso de las ventas en España es justo el doble de la caída en Andalucía. Por provincias hay fuertes diferencias: tenemos Almería donde aumentan las ventas casi un 28%, y Jaén donde caen más de un 57%; Málaga recoge la media de Andalucía, y Sevilla se queda prácticamente igual. Estos porcentajes hay que tomarlos en relación a la dimensión de cada mercado provincial, pues el 60% de las ventas se concentra en tres provincias: Málaga, Sevilla y Almería.

Si nos remontamos a 2004, es muy llamativo el crecimiento hasta 2008, pasando de casi 45.000 operaciones, a cerca de 60.000, de las que casi la cuarta parte se vendían en la provincia de Málaga. Si proyectamos los tres trimestres de 2013 para los que hay datos, el año entero lo cerraríamos con casi 11.000 viviendas vendidas, que es un 18% de lo que se vendía en 2008. En ocasiones hemos destacado que no se conocen caídas tan fuertes en un sector productivo significativo en tan poco tiempo, y de ahí la preocupación que debería generar lo que sigue ocurriendo en nuestro sector inmobiliario.

En la vivienda libre de segunda mano la situación es muy distinta, pues hay una recuperación del mercado de compraventa entre los nueve primeros meses de 2013 y el mismo periodo de 2012: una subida del 4,7% en España y el 6,2% en Andalucía. Destacan, por porcentaje y volumen, Málaga, con un incremento del 13% y Sevilla, de casi un 11%, al igual que Huelva, aunque ésta con un mercado más reducido. Sin embargo, sigue habiendo tasas negativas en Granada, y en las demás provincias está el mercado prácticamente igual que el año anterior. También aquí, si miramos al pasado, choca el elevado número de operaciones en Andalucía en 2004, casi 94.000, que caen en 2008, se recuperan algo en 2010, vuelve a caer en 2012, y parece que vuelve a repuntar en 2013, en el entorno de 45.000 transacciones, algo menos de la mitad que en 2004.

Sobre estas cifras habría que hacer dos precisiones. La primera es que la vivienda nueva es la que da mayor dinamismo a la economía, pues las ventas de segunda mano sólo son un cambio de propiedad del bien ya construido; aun así, genera alguna actividad e ingresos fiscales. La segunda es que hay un periodo hasta 2008 en que la fuerte demanda de vivienda y la promoción se dirigen hacia la vivienda nueva, recientemente, y siempre dentro de los reducidos volúmenes actuales, esta inclinación cambia a la vivienda usada. Una de las principales razones de este cambio viene por el mayor ajuste de precios en este segundo segmento residencial, motivado por los descuentos que pueden aplicar las entidades financieras y sus filiales al stock de vivienda que se han ido adjudicando.