Sector inmobiliario, motor de la recuperación

Esta vez es diferente. En la gran recesión del 2008 el sector inmobiliario fue una de las causas de la crisis financiera y de la débil y alargada recuperación. En la crisis del Covid-19 ha sido un soporte, y en 2021 está actuando como motor de la recuperación. La resiliencia del sector inmobiliario a la más profunda recesión desde la Segunda Guerra mundial ha sorprendido. En 2020 la pandemia y el obligado confinamiento redujeron drásticamente la demanda de viviendas (-17,2%). Lo sorprendente es que a pesar de esta caída de la demanda los precios de la vivienda nueva crecieron moderadamente y los de la vivienda usada descendieron suavemente (-5,2%). La demanda residencial de los extranjeros es la que más se vio afectada por la pandemia por la falta de movilidad internacional y el desplome del turismo. En el primer semestre de 2021 la demanda de vivienda ha despertado con fuerza y los precios han iniciado el camino de subidas moderadas y sostenidas durante los cuatro últimos meses de 2021. En el segundo semestre de 2021, tanto la demanda de vivienda como los precios continuaran aumentando. Con más fuerza los de la vivienda nueva. En junio la venta de viviendas ha aumentado un 71% con respecto al mismo mes del año anterior. Según el Consejo General del Notariado han sido 64.877 las viviendas vendidas en ese mes. Habría que retroceder a junio de 2010 para encontrar una cifra superior de ventas, motivadas fue el deseo de anticiparse a un cambio en la fiscalidad de la vivienda.

Varias son las causas que justifican tanto la resiliencia del sector en 2020 como su dinamismo en 2021. Gracias al fuerte desapalancamiento durante la larga crisis financiera de 2008 las familias y las empresas están hoy menos endeudadas y con mayor capacidad de financiar sus inversiones. Por otra parte, el exceso de oferta inmobiliaria se redujo drásticamente durante la gran recesión. Las políticas de apoyo al mantenimiento de las rentas vía moratorias, subvenciones y los ERTE fueron fundamentales para evitar una explosión de la oferta de segunda vivienda que hubiera hundido la demanda y los precios. Un factor fundamental ha sido la política monetaria del BCE que permitió a los bancos mantener la oferta de crédito a unos bajísimos tipos de interés. El descenso de la carga financiera de intereses y las moratorias en los vencimientos determinaron que los españoles, pudieran hacer frente a sus hipotecas sin verse obligados a vender.

La demanda se dispara

En el segundo semestre de 2021 la demanda de vivienda ha despertado con fuerza y los precios suben moderadamente, más en la vivienda nueva que en la usada. La principal causa es la consolidación del crecimiento económico y el empleo a partir del segundo trimestre. La confianza de los consumidores y de los empresarios ha mejorado y el avance del proceso de vacunación ha reducido el grado de incertidumbre, elemento fundamental para la decisión de invertir en vivienda. Por otra parte, durante la pandemia el obligado confinamiento y la restricción de movilidad ha creado un ahorro forzoso, por imposibilidad de consumo. Ahorro que en los primeros meses de 2021 está actuando como demanda de vivienda embalsada que está aflorando con fuerza en el mercado. Continuará en los próximos meses hasta su total agotamiento, siendo un impacto coyuntural.

Gran parte del incremento de la demanda de vivienda en 2021 está motivado por el cambio de las nuevas necesidades que la pandemia y el teletrabajo han inducido. La demanda se dirige a viviendas con más espacio, más terrazas, más abiertas a la naturaleza y con menos densidad urbana. Lo cual ha motivado una recomposición de la demanda. En el centro de las capitales la demanda ha disminuido y ha aumentado en los extrarradios y zonas rurales. Sevilla capital es un ejemplo paradigmático ya que la demanda ha descendido sustancialmente y en menor medida también los precios. Sin embargo, este efecto es temporal, a medida que nos alejemos de la pandemia irá desapareciendo. Otro efecto de la recomposición de la demanda de vivienda es el protagonismo de la demanda de viviendas unifamiliares frente a los pisos en edificios. Son las clases medias los protagonistas de esta recomposición de la demanda de vivienda, ya que son los que más han ahorrado durante la crisis. La continua reiteración de los bancos centrales en que la liquidez será abundante y los tipos de interés bajos durante un largo período de tiempo es otro de los factores qué aporta certidumbre y alimentará la creciente demanda de vivienda en 2021 y2022. Por último, los bajos tipos de interés y las mínimas rentabilidades de otros activos financieros influyen en qué el ahorro acumulado durante la crisis se dirija con prioridad a la inversión en vivienda, como activo más seguro, con un horizonte de rentabilidad a medio y largo plazo más atractivo. La demanda de vivienda como inversión crecerá en los próximos meses, aproximándose a las 500.000 unidades vendidas en 2021 y superando las ventas de 2019 en 2022 ,con un crecimiento moderado de los precios.

La oferta de viviendas

Los problemas se localizan en el lado de la oferta y producción de viviendas. Hay escasez de mano de obra cualificada y un aumento del precio de las materias primas (cemento, madera, hierro, aluminio, cobre) que está disparando los costes. La drástica reducción del exceso de capacidad productiva que se hizo en la crisis del 2008 provocó que el empleo en el sector de la construcción se redujera de 3,8 millones de empleos a 800.000. Actualmente el sector cuenta con 1,3 millones de empleos. Los empresarios opinan que se necesitan 700.000 más. La mano de obra, cada vez con mayores exigencias de cualificación, es escasa. Los que se fueron a otros sectores no quieren volver y los jóvenes no quieren subirse a un andamio. Gran parte de este déficit de mano de obra se está cubriendo con la inmigración, pero ni es suficiente, ni tiene la requerida cualificación. La construcción industrial estandarizada puede resolver parte del problema. Este escenario plantea dos problemas: la producción de viviendas será inferior a la creación de nuevos hogares, generando una demanda insatisfecha y un futuro aumento de los precios. El aumento del precio de las materias primas, coyuntural o estructural, presionará sobre los márgenes de las empresas, que acabarán trasladándolo a los precios. Conclusión, hoy por hoy, los problemas del sector inmobiliario están más en el lado de la oferta que de la demanda. La pandemia también ha afectado a otros sectores. Muy negativamente a la construcción de hoteles como consecuencia del desplome del turismo, y también a los residenciales colectivos como residencias de ancianos o de estudiantes. La construcción de centros logísticos y de datos se ha visto impulsada fuertemente. Por último, la participación de España en el fondo europeo Next Generation, con una asignación de 6.800 millones de euros para rehabilitación de residencias y edificios, supondrá un gran apoyo a la inversión y la producción del sector de construcción e inmobiliario en los próximos años. La rehabilitación residencial absorberá 3.420 millones de euros y la construcción de viviendas sociales para alquiler 1.000 millones de euros.

Concluyendo: el sector inmobiliario y de la construcción está siendo uno de los motores de la recuperación y esperemos que también de la transformación del sistema productivo español. El gran reto del sector está en el lado de la oferta, necesitada de un proceso de transformación hacia un nuevo modelo más sostenible social y medioambientalmente y energéticamente más eficiente.