Precios mínimos y máximos de viviendas más frecuentes en Andalucía

Este artículo se basa en una muestra de viviendas tasadas y en oferta, de la que se quitan los precios extremos o atípicos. El resultado se divide en 10 tramos de un 10%, de más barato a más caro, que pueden agruparse, y generalmente en los dos primeros tramos de precios más bajos está el 60% o más del total de viviendas. Los datos se dan por precios por metro cuadrado y valores absolutos, para provincias y capitales. No se trata de los precios de todas las viviendas, sino de las que hay disponibles para la venta, de donde se saca una muestra que nos dice los precios más frecuentes a los que puede encontrarse una vivienda en una provincia o capital.

En la tabla 1 vemos la distribución por provincias, donde la muestra es más amplia y por tanto más fiable que la de las capitales. También hay que tener en cuenta que la vivienda usada o de segunda mano es la que se compra y vende principalmente, por lo que los precios de viviendas nuevas tienen un menor peso, en correspondencia con su menor representación en la muestra. En las provincias destaca la enorme amplitud entre mínimos y máximos en Málaga, más de 100.000 euros, siendo el abanico más estrecho en Almería y sobre todo Jaén, en el entorno de 35.000 y 33.000 euros. Los precios mínimos más altos están en Sevilla y en Cádiz.

Para que pueda verse con más precisión, en la tabla 2 se recogen los diez tramos para la provincia de Sevilla y la de Málaga -en la página de Euroval está disponible y puede consultarse el trabajo con la desagregación para todas las provincias y capitales-. En la de Málaga, con una muestra de 18.680 viviendas, vemos que el 41% del total se encuentra entre 59.900 y 163.910 euros, que es el abanico donde puede encontrarse de forma más frecuente una vivienda, y si se amplía a 267.920, está ahí el 71%; y el resto se reparte entre distintos tramos de precio. En la provincia de Sevilla, para una muestra de 12.277 viviendas, los precios no están tan concentrados, y en el primer tramo entre 42.400 y 101.590 euros, hay el 28% del total, con otro 30% si se amplía a 160.780 euros. Este segundo tramo es el que hemos puesto en la tabla 1, pero si hubiéramos tomado el primero, que es casi igual (un 28% en vez de un 30%), el abanico estaría entre 42.400 y 101.590 euros. Puede decirse que hay prácticamente el mismo número de viviendas en venta de 42.400 a 101.500 euros, que de 101.500 a 160.700.

Este análisis de precios mínimos y máximos más frecuentes es cambiante de año a año, pues máximos y mínimos evolucionan de manera diferente, y una misma amplitud puede deberse a movimientos del mínimo, del máximo, o de ambos. De todas formas, y teniendo en cuenta lo apuntado sobre tipo de vivienda y tamaño de la muestra, los precios más frecuentes de vivienda y su evolución son un guía tanto para la iniciativa privada promotora, como para la política pública.