Paradojas del alquiler y el precio de la vivienda

Aunque sea un razonamiento muy elemental, para un interés dado, la rentabilidad de un activo es la inversa del valor de mercado del mismo; una acción o un bono de deuda son menos rentables cuanto mayor es su valor en el mercado en relación al dividendo o el interés que dan. Igual ocurre con la rentabilidad por alquileres, que dependerá de la evolución del precio de la vivienda y del alquiler, ambos por metro cuadrado.

En la tabla recogemos el precio por metro cuadrado de vivienda y alquiler en capitales de provincias de Andalucía. En 2008 los precios medios de la vivienda por metro cuadrado superaban ampliamente los actuales; era el año de máximos, con precios medios que es difícil que se vuelvan a alcanzar. Sin embargo, el precio medio por metro cuadrado de alquiler se redujo durante la crisis pero no en la misma medida que caía el de la vivienda; además, los alquileres suben más en los últimos años. Uniendo estos dos fenómenos, nos encontramos con rentabilidades por alquileres altas en prácticamente todas las capitales de Andalucía. Dos capitales, Cádiz y Jaén tienen aproximadamente un 5,5% de rentabilidad, pero por motivos muy distintos, pues en Jaén han ido aumentando poco a poco los alquileres a lo largo de la crisis, con una reducción significativa del precio de la vivienda. Cádiz, sin embargo, ha sufrido una caída muy importante del precio de la vivienda y también de los alquileres, que empiezan a recuperarse en 2015. De esta forma, vemos que se puede llegar a una misma rentabilidad por alquiler, pero por caminos distintos. También habría que tener en cuenta la calidad del inmueble en cuestión para determinar si la rentabilidad es sostenible a largo plazo, o se trata de un efecto temporal del mercado.

Almería, Córdoba y Granada están en rentabilidades entre el 6,8% y el 6,3%, y las tres han tenido caídas muy importantes en el precio de la vivienda, mientras que los alquileres se han mantenido relativamente estables entre 5 y 6 euros por metro cuadrado al mes, aumentando hasta 6, 6,7 y 7,5 euros, respectivamente. Huelva, Sevilla y Málaga, tienen rentabilidades del 7,5%, 7,6% y 8,7%, que son bastante elevadas; también juega aquí la importante caída en el precio medio de la vivienda por metro cuadrado en esta década, y mientras el alquiler medio se mantiene en Huelva, aumenta considerablemente en los últimos años en Sevilla y Málaga. Además del efecto de la depreciación de la vivienda, está -al menos es claro en el caso de Sevilla y Málaga- el de la demanda de viviendas en alquiler para uso vacacional, que ha hecho aumentar el precio medio del alquiler. De esta manera las rentabilidades en ambas capitales son las más elevadas.

Como idea final, podemos decir que la lenta recuperación de precio medio por metro cuadrado de vivienda en las capitales andaluzas, y el mantenimiento o aumento de los alquileres, sitúa la rentabilidad a unos niveles relativamente altos.

Una media sin ponderar del precio medio y el alquiler medio por metro cuadrado, para las ocho capitales, nos daría 132.000 euros de precio medio y 8.880 de alquiler anual medio, lo que supone una rentabilidad del 6,7% -todo ello sin ponderar-. En las capitales en que esa rentabilidad es significativamente mayor, hay un problema de alquileres altos debido, entre otras razones, al que hemos apuntado del alquiler de viviendas en capitales para uso vacacional. Estos indicadores medios tienen la utilidad de poder ser utilizados como referencias no sólo por inversores, sino para una política pública que trate de evitar una inflación localizada de alquileres y busque una limitación a los mismos.